חיוב שטחים משותפים בארנונה וסיווג פעילות עסקית - מתח מתמיד בין הרשויות לנישומים

צווי הארנונה המגדירים את הסיווגים השונים, מנוסחים במקרים רבים באופן לקוני המותיר מקום רב לפרשנות. לאור ההפרשים המשמעותיים בתעריפי הארנונה בין הסיווגים השונים, מתעוררות לא פעם מחלוקות בין העסקים לבין העירייה, באשר לסיווג הנכון של הפעילות העסקית ואלו, מגיעות לעתים קרובות לפתחו של בית המשפט לעניינים מנהליים.

במאמר שלפניכם נציג שתי דוגמאות לכך: האחת, חיוב שטחים משותפים בנכסים אשר אינם משמשים למגורים. השנייה נוגעת לסיווג נכס שבו ביקשה העירייה להגדיר את סופר פארם כ"מרכול", בעוד שסופר פארם טען כי יש לסווג כ"עסקים".

חיוב ארנונה של שטחים משותפים

במרבית הרשויות ההתייחסות לשטחים משותפים בבניינים אשר אינם משמשים למגורים היא שונה.שטחים משותפים כדוגמת שירותים, מטבחון, שטחי שירות לכאורה נתונים לשימושם הפוטנציאלי של כל הדיירים וגם לשימושם של המבקרים.

לשם ההמחשה, בהתאם סעיף 1.3.1 ח לצו הארנונה של עיריית תל אביב, מגדיר יחידת שטח: "שטח משותף בבניין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט בניין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק על ידי מחזיק אחד. שטחים משותפים אלו יחולקו ויחויבו באופן יחסי בין המחזיקים".

משמעות הדבר כי תכנון מס לגיטימי של נישום המחזיק בנכס, יצריך החזקה פחותה משיעור של 80% בנכס שאינו משמש למגורים (למשל חניון או קומת משרדים), על מנת כי לא יחויב בארנונה בגין כל השטחים המשותפים בנכס.

זה מכבר הוגש באמצעות עוה"ד טל קדש ערעור מנהלי על החלטת וועדת ערר לענייני ארנונה, כנגד עיריית תל אביב, בעניין חיוב שטחים משותפים של תנועה מוכרת המחזיקה בנכס בבניין במרכז העיר.

המערערת טענה במסגרת הערעור, כי פעלה כמצוות מנהל הארנונה והעבירה לרשותו חוזי שכירות, המצביעים על הפרדה פיזית ברורה בין החדרים ועל הפרדה בפעילות עסקית בין המחזיקים השונים בקומה, באופן ששיעור החזקתה בקומה נמוך מ-80% באופן ניכר, ועל כן אין כל הצדקה שתחויב בגין שטחים משותפים בשומת ארנונה שנתית, כפי שחויבה בפועל על ידי מנהל הארנונה.

ועדת הערר לענייני ארנונה אשר על החלטתה הוגש הערעור המנהלי, לא לקחה בחשבון כי בפועל השטחים המוגדרים כשטחים משותפים נועדו לשרת את כלל המחזיקים בקומה והיא לא בדקה את טענת המערערת כי השטחים המשותפים, משרתים מחזיקים נוספים בנכס ולא רק את המערערת.

במובן זה, ועדת הערר יצאה מנקודת הנחה כי המערערת מחזיקה לבדה בכל שטח הקומה בבניין ועל כן גם חויבה ללא הצדקה בארנונה בגין השטחים המשותפים. כבר נפסק כי גם אם מחזיק מבצע מבחינה סטטיסטית שימוש רב בשטחים משותפים, אין בכך כדי להוות ראייה לכך כי השטחים הללו הינם בחזקתו באופן המצדיק חיובו בארנונה בגינם באופן בלעדי.

 

לדייק בסיווג

עיריית קריית ים סיווגה את סניף סופרפארם בעיר כ"מרכול" והוא מצידו הגיש ערר, בטענה כי מרכול היא חנות המוכרת בעיקר מוצרי מזון, ואילו חנויות הסופר פארם, עיקרן במכירת מוצרי טואלטיקה, בתי מרקחת ומוצרי ניקיון. לפיכך, נטען כי יש לבטל את הסיווג שנקבע. ועדת הערר קיבלה את טענת הסופרפארם כי מדובר בסיווג שגוי שאינו תואם את השימוש בנכס והורתה לבטלו, אולם, הותירה את קביעת הסיווג החדש של העסק להחלטת העירייה. סניף הסופר פארם הגיש ערעור לבית המשפט על בחירת ועדת הערר להותיר את ההחלטה בדבר הסיווג המתאים, בידי העירייה ואילו זו ערערה על החלטת הועדה לבטל את סיווג הסופר פארם כמרכול.

סופר פארם איננו סופרמרקט

בית המשפט דחה את ערעורה של העירייה וקבע כי ועדת הערר צדקה בהחלטתה בעת ביטול סיווג הסופר פארם כמרכול (עמ"נ 66235-11-16). ראשית, מפני שלא ניתן לקבל את טענת העירייה, כי סופרפארם הוא סופרמרקט לכל דבר, מקום שבו נמכר מגוון רחב של מוצרים. זאת משום שיש הבחנה בפסיקה בין המונח "סופר" למונח "כלבו", על פיה נקבע כי סופר הוא חנות המיועדת בעיקר לממכר מוצרי מזון, בעוד שכלבו היא חנות עם מספר מחלוקות שונות ואף אם נמכרים בה מוצרי מזון, זהו איננו הסממן העיקרי שלה. כמו כן, הוסיף בית המשפט כי צו הארנונה מגדיר באופן צר את המונח "מרכול" על ידי הבאת דוגמאות מתחום המזון בלבד. משכך, מדובר בסיווג שגוי שאיננו הולם את פעילותו העסקית של הסופרפארם.

מהו הסיווג הנכון?

באשר לערעורו של הסופרפארם, בית המשפט קיבל את הערעור וקבע כי לצד החלטתה הנכונה של ועדת הערר לבטל את הסיווג השגוי, טעתה משהותירה את ההחלטה באשר לסיווג הנכון לעירייה. בימים כתיקונם, היה על בית המשפט להחזיר את התיק לוועדה, על מנת שתקבל החלטה באשר לסיווג הנכון. אולם בשל נסיבות העניין, בהן הטענות היחידות שהונחו בפני הועדה לעניין הסיווג המתאים הן "מרכול" אל מול" עסקים", הרי שבית המשפט נדרש להשלים את ההחלטה באשר לסיווג והוא קבע כי "עסקים" הוא הסיווג המתאים. בית המשפט עוד הוסיף כי במידה שהעירייה סבורה כי הסיווג של "עסקים" איננו מתאים לסופרפארם, פתוחה בפניה הדרך לפעול לשינוי צו הארנונה, כך שההגדרות תהיינה מדויקות יותר.

עו״ד טל קדש, עוסק במיסוי מוניציפאלי וליטיגציה מסחרית