אינטו פרסמה תשקיף לגיוס הון להקמת מעונות סטודנטים בארה"ב

חברת iintoo (אינטו), רשת חברתית להשקעות בנדל"ן של ערן רוט ודב קוטלר, לשעבר מנכ"ל ישראכרט, פרסמה אתמול תשקיף לגיוס הון עבור פרויקט נדל"ן בארצות הברית. מדובר בהקמת מעונות סטודנטים שיכללו 310 מיטות, ואשר יושכרו עד למכירתם בתוך שלוש שנים. הפרויקט ייבנה בסמוך לאוניברסיטת ויסקונסין אושקוש, אחת האוניברסיטאות הגדולות בוויסקונסין.

הגיוס יתאפשר רק מחברי המאגר של אינטו, שאליו ניתן להירשם ללא עלות באתר האינטרנט של החברה. אינטו מעוניינת לגייס מהמשקיעים כ־17 מיליון שקל, והתשואה הצפויה שהיא חוזה למשקיעים מתחילה ב־17.25% לשנה לפני מס.

את הקרקע להקמת הפרויקט תרכוש אינטו עם היזם המקומי Annex Student Living, המתמחה בהקמת מגורי סטודנטים והפעלתם, ואשר עמו כבר בצעה החברה שני פרויקטים. חלקה של אינטו בפרויקט יעמוד על 90% מההון העצמי, והיזם יביא את יתר ההון העצמי. ההון העצמי מהווה רק 30% מההשקעה כולה, והיתרה תגיע מגופים מלווים. הקרקע עדיין לא מאושרת לבנייה, ועוברת תהליך שינוי ייעוד.

רוט וקוטלר יגבו דמי ניהול שוטפים של 2% בשנה מסכום ההשקעה, ולא פחות מ־6%, גם אם הפרויקט יימכר בתוך פחות משלוש שנים. בנוסף הם יקבלו 15%־20% מרווחי הפרויקט, ובלבד שקודם יחזירו למשקיעים את כל ההון שהשקיעו. זהו מודל סטנדרטי בקרנות מסוג זה, אלא שקיימות עלויות גבוהות שלא רוט וקוטלר יישאו בהן, אלא כספי המשקיעים: 10% מהגיוס, 423 אלף דולר, יממנו את הוצאות התשקיף, עורכי הדין ופרסום; 203 אלף דולר ישמשו כדמי ייזום לאינטו. בסך הכל מדובר ב־20% מכספי הגיוס שלא יושקעו בפרויקט. קרנות אחרות נוהגות לממן הוצאות אלו מדמי הניהול שהן גובות.

בנוסף לכך, היזם המקומי, שהעמיד רק 10% מההון העצמי לפרויקט וייקח הלוואה בנקאית 13 מיליון דולר, יקבל בשלושה תשלומים, בהתאם להתקדמות הפרויקט, סכום של 775 אלף דולר עבור הובלת הפרויקט. מדובר בסכום כפול מההון העצמי שהשקיע, שמובטחים לו עוד לפני שהפרויקט ירוויח. בשוק הנדל"ן טוענים כי מדובר בעמלה חריגה ולא סטנדרטית.

עם זאת, פרסום תשקיף דרך רשות ני"ע הוא בשורה טובה לציבור המשקיעים בקרנות מסוג זה, שכן עד כה הן פעלו ללא שקיפות וללא פיקוח, וחלקן פיתו את הציבור להיכנס להשקעות הרפתקניות מעבר לים דרך הבטחת תשואות גבוהות, בלי לפרט מספיק את הסיכונים בהשקעה. כמו כן התשקיף מעניק למשקיעים אפשרות להגיש תביעה במקרה של פרסום שקרי או מטעה. על כל פנים, מבחינת אינטו, התשקיף מאפשר לה לגייס הון מציבור רחב יותר של משקיעים.

מסתמכים על מידע מהיזם

עם זאת, ההשקעה בפרויקט של אינטו אינה חפה מסיכונים, כפי שמפורט בתשקיף. האטה בכלכלה האמריקאית למשל עלולה לפגוע בהכנסות הפרויקט, שכן במצב כזה עולה החשש שתחול ירידה במספר הסטודנטים שישכרו חדרים במעונות. גם העלאת ריבית בארצות הברית עלולה להקטין את יכולת היזם לקבל מימון לפרויקט, לעמוד בהתחייבותיו כלפי גופים מממנים או לבצע מימון מחדש בריבית דומה. כמו כן בתשקיף מובהר כי החברה סומכת במידה רבה על המידע שיזם סיפק לה בנוגע לנכס, כלומר היא עלולה להיפגע אם המידע יתברר כמוטעה.

התשקיף מדגיש כי אינטו אינה שותפה בניהול השוטף של הפרויקט, וקיים סיכון שהיזם יפעל בניגוד להסכמות עמו - כפי שקרה לאחרונה עם פרויקט בלונדון של קרן הגשמה: היזם נטש את הפרויקט לאחר שלא עמד בהתחייבויותיו, וחלקה של הגשמה בפרויקט, 2 מיליון ליש"ט, עלול לרדת לטמיון.

"אנחנו אכן חיים בתקופה בה סביבת הריבית אפס, ואלטרנטיבות ההשקעה מועטות מאוד", אומר רוט. "החברה שלנו מציעה השקעות נדל"ן שמאפשרות תשואה פנטסטית מול האלטרנטיבות, אך מצד שני יש כאן כמובן סיכון. אנחנו מנסים לצמצם את הסיכון דרך בדיקת נאותות וכן בדיקות בקרה שוטפות של היזם לוודא שהיזם פועל בהתאם לתוכנית העסקית, כשלחברה יש מנגנונים חוזיים להזיז את היזם מתפקידו או לקבל פיצוי אם לא עומד בתוכנית. אין ספק שיש כאן סיכון שוק וסיכון של היזם. ההשקעות מיועדות לאנשים שרוצים לגוון את פורטפוליו ההשקעות שלהם עם תשואות גבוהות יותר. המינימום להשקעה אצלנו הוא 25 אלף דולר, כלומר אדם שיש לו לפחות מיליון שקל והוא הרפתקן יוכל להשקיע אצלנו 100-200 אלף שקל. ההשקעה לא מיועדת לאנשים ש־100 אלף שקל זה כל עולמם".

ההכנסות ממכירת הפרויקט מוערכות ב־85 מיליון שקל, עלויות ההקמה מוערכות ב־69 מיליון שקל, והרווח עשוי להגיע, לפי ציפיות החברה והיזם, לכ־16 מיליון שקל.

היזם ישלם למשקיעים

השותפות תפעל להריסת המבנים הקיימים כיום על הקרקע, היא תשנה את ייעודה לטובת מעונות סטודנטים, תקים את הפרויקט ותשכיר אותו. משך הבנייה הצפוי הוא כשנה וחצי, ולאחר מכן תתחיל השותפות לחלק למשקיעים החזרים רבעונים קבועים מהשכרת המגורים לסטודנטים. אם בתום הבנייה לא יושכרו מעונות הסטודנטים בתפוסה של לפחות 65%, ישלם היזם למשקיעי אינטו, במשך כל שנת הפעילות הראשונה, תשלומים שישקפו שיעור השכרה של 65%. משמעות הדבר שהמשקיעים חשופים פה ליציבות של היזם ולכושרו הפיננסי. היזם חתום על ערבות אישית. התוכנית העסקית מבוססת על הערכת שווי שצורפה לתשקיף של Cushman, שמאי אמריקאי בעל שם בארצות הברית. לצורך מימון הקמת הפרויקט צפוי להתקבל קו אשראי מבנק בארצות הברית.