האוצר מקדם הסכם גג בלוד בניגוד לכוונות מינהל התכנון

משרד האוצר והחברה הכלכלית של לוד משלימים בימים אלה פרטים אחרונים בהסכם גג לעיר, בהיקף עצום של 17 אלף דירות ו־1.5 מיליון מ"ר שטחי מסחר ומשרדים, ובתקציב חסר תקדים של קרוב ל־7 מיליארד שקל - כך נודע ל"כלכליסט". כמחצית מהתקציב יופנה לפרויקטים לפיתוח וחידוש העיר הוותיקה, והיתר לפיתוח תשתיות לשכונות חדשות שייבנו במסגרת ההסכם. לפי נתוני הלמ"ס בלוד יש כיום 23 אלף דירות ובהן מתגוררים 72 אלף תושבים, כך שמימוש ההסכם כמעט יכפיל את העיר.

שני הצדדים שומרים בסוד את פרטי ההסכם המדויקים בטענה שחשיפתם עלולה לגרור תגובות חריפות מצד ערים אחרות, שביכולתן לסכן את המשא ומתן המתנהל. עם זאת, לידי "כלכליסט" הגיע מידע מגורמים שונים המעורים בתהליך, שמעלה כמה סוגיות בעייתיות בהסכם שטרם ניתן להן פתרון.

הבעיה המרכזית היא ששתי השכונות המרכזיות שייבנו במסגרת ההסכם, שכוללות יחד 15 אלף דירות, ממוקמות באופן שסותר את תוכנית המתאר של העיר, שגובשה במשך חמש שנים במחוז מרכז של מינהל התכנון. המתחם הגדול מבין השניים מתוכנן לכלול 11 אלף דירות ושוכן מצפון מערב לעיר, על אדמות מושב ניר צבי, והמתחם השני, שיכלול 4,000 דירות, ממוקם מדרום מזרח לעיר, על אדמות מושב בן שמן.

לפי תוכנית המתאר, לעומת זאת, האסטרטגיה המתאימה לעיר לוד היא "מתן קדימות לשיפור ושדרוג המרחב הציבורי והימנעות מיצירת שכונות לוויין מחוץ לליבת העיר". בעוד שהסכם הגג מייעד למרכז העיר רק 2,000 דירות, תוכנית המתאר מדברת על תוספת 15 אלף דירות.

חמש שנים של עבודה על תוכנית מתאר הולכות לפח

מינהל התכנון ועיריית לוד החלו בגיבוש תוכנית המתאר ב־2011. ועדת ההיגוי שעבדה עליה כללה 19 חברים ובהם מתכננת מחוז מרכז דניאלה פוסק, יו"ר הוועדה הממונה של לוד אז מאיר ניצן וכן נציגים של משרד הפנים, משרד הבינוי, רשות מקרקעי ישראל ומשרדי ממשלה נוספים. התוכנית הופקדה להתנגדויות באוגוסט 2015, הדיונים בהן הסתיימו בפברואר 2016, אך התוכנית מעולם לא קיבלה תוקף. בראש הוועדה שתפקידה לתקף את התוכנית עומד מנכ"ל האוצר שי באב"ד, שמונה לתפקיד לאחר גיבושה.

חברי הוועדה דחו את רעיון השכונות בפאתי העיר בשל כישלון תוכנית דומה משנות התשעים, שבמסגרתה נבנו בלוד השכונות הפרבריות גני אביב וגני יער, שכיום מתפקדות כשכונות עצמאיות וכפרבר של תל אביב, ולא תרמו דבר לקידום לב העיר המוזנח. "העיר שסועה", נכתב בתוכנית, "ממערב מפריד כביש 40, ממזרח חותכת מסילת ברזל, קיימים בעיר מגרשים ריקים, מצבו של המרחב הציבורי ירוד, אין מדרכות והמרכז ההיסטורי מוזנח". מסיבה זו בחרה הוועדה בחלופה שלפיה יש לפתח ראשית את מרכז העיר, למלא בו חללים ריקים ולחדש שכונות מתפוררות. הסכם הגג המתגבש עומד כאמור בניגוד גמור לתוכנית זו.

כאן נכנס הכסף לתמונה. ללוד אין מקור תקציבי למימוש הפרויקטים המורכבים האלה, ולכן היא זקוקה לעזרת המדינה באמצעות הסכם הגג. הכסף שהמדינה תעביר לעיר במסגרת ההסכם לא ייצא מתקציב המדינה אלא מגיע משיווק קרקעות. וכך פונה משרד האוצר לעתודות הקרקע הפנויות שמחוץ לעיר, שעליהן אפשר לבנות הרבה ומהר. בתגובה לפניית "כלכליסט" הודו בחברה הכלכלית של לוד בבעיה בתוכנית המתאר: "התוכנית אינה מייצרת כלים פרקטיים למימוש החזון לפיתוח מרכז העיר, ולכן בימים אלה בוחנה עיריית לוד את התאמת התוכנית לעיר והרציונל להמשך קידומה לאור חוסר התייחסותה לתהליכים העדכניים המתרחשים בעיר", כתבו, אך הוסיפו כי "הסכם הגג הוכן בראש ובראשונה על מנת ליצור שינוי דרמטי במרכז העיר".

מנגנון הותמ"ל (ועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור) מאפשר לאשר תוכנית בנייה הסותרת תוכנית מתאר עירונית או מחוזית, כך שמבחינה בירוקרטית לא צפויה בעיה לאשר את ההסכם בניגוד לתוכנית הקיימת. יו"ר הותמ"ל הוא ערן ניצן, שמכהן גם כסגן ראש אגף תקציבים באוצר ואחראי על תחום הנדל"ן, ומתוקף תפקידו זה מעורב במו"מ על הסכמי גג עם רשויות מקומיות. כך נוצר מצב שבו ניצן מצד אחד אמון על אישור תוכנית הבנייה בלוד ומצד שני מנהל עם העיר מו"מ על התקציב שיתקבל משיווק הקרקעות במסגרת התוכנית. התופעה הזאת לא ייחודית ללוד, ורק בשבוע שעבר דווח על מגעים להסכם גג בחדרה, שגם כולל תקציב שיגיע מבניית שכונה חדשה בניגוד לתוכנית המתאר של העיר.

ראשי הערים מצויים פה במלכוד, משום ללא התקציב מהסכם הגג יתקשו לממן פרויקטי תשתית הנחוצים לעירם, ומצד שני, כמו בשתי הדוגמאות הללו, ההסכמים גוררים חריגה ממדיניות התכנון שנקבע כי היא הטובה ביותר לעיר. אסף זנזורי, מתכנן בחברה להגנת הטבע ורכז משמר התכנון, אמר ל"כלכליסט" כי "לא הגיוני לתכנן תוכניות ללא הישענות על תוכנית המתאר המחוזית. אין צורך כרגע בפיתוח מרוחק ממרכז העיר, שלא יתרום להתמודדות של העיר עם אתגרי ההתחדשות העירונית. אין ספק שהמדיניות הרצויה צריכה לכוון להגברת הקומפקטיות של העיר ולעצירת מגמת הזחילה העירונית".

יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי. הכסף מגיע משיווק עתודות קרקע, ואלה נמצאות בכמות גדולה מחוץ לעיר | צילום: אסי אפרתי

הסכנה: התמוטטות כלכלית ואסון תחבורתי

בעיה נוספת שמציפה התוכנית היא פגיעה נוספת בחוסנה הכלכלי של לוד. העיר סובלת מגירעונות כבדים בעקבות קושי בגביית ארנונה, ונוהלה בשנים 2003—2013 בידי ועדה ממונה בראשות מאיר ניצן. רק ב־2013 התקיימו בחירות, שבהן זכה ראש העיר הנוכחי, נציג הליכוד יאיר רביבו. על פי דו"ח המבקר מ־2012, במהלך השנים הוזרמו ללוד מאות מיליוני שקלים שלא נוצלו כראוי לשיפור מצבה. כעת קליטה של עשרות אלפי תושבים מאיימת למוטט לחלוטין את העיר החלשה.

בישראל לרוב הכנסות מארנונה למגורים יוצרות גירעון, שכן השירותים שמקבלים התושבים יקרים מתשלומי הארנונה שלהם. ערים מפצות על כך באמצעות בניית שטחי מסחר ומשרדים הצורכים מעט שירותים ומשלמים יותר ארנונה.

הסכם הגג כולל תוכנית לבניית שטחים כאלה בהיקף של 1.5 מיליון מ"ר - 250 אלף מ"ר בשכונות החדשות והיתר בשני מוקדים במרכז העיר, שמטרתם להניב ארנונה גבוהה. אלא שקיים ספק גדול באשר למימוש תוכניות אלה, שכן המגזר הפרטי הוא זה שמוציא אותן לפועל ובסביבת לוד ישנם אזורי תעשייה רבים ומשגשגים כמו איירפורט סיטי, מודיעין וראשון לציון. בנוסף, לשכנתה באר יעקב תוכנית לבניית כמיליון מ"ר של שטחי משרדים ומסחר.

כל אלה מטילים את הביקוש לשטחים כאלה בלוד בספק גדול. בחברה הכלכלית של לוד אומרים כי "די במימוש של 30% של שטחי המסחר והתעסוקה כדי לשפר משמעותית את איתנותה הכלכלית של העיר, גם לאחר תוספת יחידות הדיור".

לכך אפשר להוסיף גם חשש מאסון תחבורתי בהתהוות, שכן 11 אלף הדירות שייבנו על אדמות ניר צבי נושקות לכביש 44 מצפון ויחוברו אליו כפי הנראה באמצעות כביש חדש, ואילו ממערב למתחם שוכן מחנה צריפין שעל שטחו צפויות להיבנות 18 אלף דירות שישתמשו גם הן בכביש 44. הקו החום של הרכבת הקלה, שאמור לספק חלק מהפתרון לעומס הצפוי, נמצא רק בשלבי תכנון.

ממשרד האוצר לא נמסרה תגובה עד למועד סגירת הגיליון.