אבי כץ מגייס בבורסה 27 מיליון שקל לפרויקט נדל"ן בארה"ב

חברת ההשקעות הגשמה של אבי כץ וחנן שמש מפרסמת היום (ב') תשקיף שני לרשות לני"ע להשקעה בפרויקט נדל"ן מניב בארה"ב. כץ ושמש מנסים לגייס עד כ-27 מיליון שקל (כ-7.4 מיליון דולר) למימון רכישת והשבחת מרכז מסחרי מניב במדינת מישיגן בארה"ב, שנרכש בעלות כוללת (ביחד עם הלוואות) של כ-78 מיליון שקל (כ-21.7 מיליון דולר).

מדובר בפעם השנייה שהגשמה מגייסת את הכסף שלה תחת תשקיף מפוקח של רשות ני"ע לאחר שבינואר האחרון היא פרסמה תשקיף לגיוס של עד 7 מיליון ליש"ט למימון פרויקט נדל"ן יזמי בלונדון. הגשמה, שכבר ביצעה 77 אקזיטים מיום היווסדה בתשואה שנתית ממוצעת של 14%, מגייסת לרוב את הכסף שלה באופן פרטי שלא תחת תשקיף מפוקח של הרשות לני"ע.

הכסף של משקיעי הגשמה מושקע בעיקר בפרויקטים של דיור בארה"ב (64%), לונדון (14%), ברלין (8%), קנדה וישראל. המודל הוא רכישה, השבחה, ומכירה לאחר שלוש שנים. החברה נוסדה על ידי אבי כץ, הבעלים של קופיקס, ולצדו חנן שמש - המחזיקים בהגשמה ב־31% ו־20% בהתאמה. בעלי המניות הנוספים בחברה הם שותפו של כץ בקופיקס גיל אונגר (5%), טל אורלי (5%) ומשקיעים נוספים.

בגיוס הנוכחי, הגשמה הפחיתה את סכום המינימום להשקעה בפרויקט לכ-20 אלף דולר (כ-73 אלף שקל) בלבד. זאת, לעומת רף מינימום של כ-100 אלף שקל בגיוסים של הגשמה בארה"ב עד היום. בנוסף, המשקיעים צפויים לקבל בכל שנה החזר של חלק מקרן ההשקעה, שיחולק מדי רבעון, בשיעור של כ-8% בשנה הראשונה, 11.4% בשנה השנייה ו-14% בשנה השלישית. בתום שלוש שנים צפויים המשקיעים לקבל את יתרת הקרן, בתוספת התשואה שהושגה. הגשמה צופה כי התשואה השנתית לאחר המכירה תהיה כ-14.75% נטו למשקיע לפני מס למשקיעים בין 20-50 אלף דולר, אולם מדגישה כי לא מדובר בתשואה מובטחת אלא רק הערכה.

התשואה השנתית המוערכת היא במונחים דולריים, בניכוי דמי ניהול ותפעול לשותף הכללי (חברת הגשמה), המסתכמים בכ-6.59% מסכום ההשקעה, באופן חד-פעמי.

הגיוס הנוכחי מיועד לרכישת המרכז המסחרי The Marketplace at Delta Township, הממוקם בפרברי לנסינג, עיר הבירה של מישיגן, המשתרע על כ-97 דונם ומושכר בתפוסה של כ-81% לכ-19 שוכרים, לתקופות של 3 עד 6.5 שנים. לפי התשקיף, הגשמה תרכוש את הנכס עם חברת GDA real estate services, המתמחה ברכישה, ניהול, השבחה ומכירה של נדל"ן מסחרי מניב. רכישת המרכז המסחרי אמורה לצאת לפועל עד סוף מאי 2017 ולאחריה יחזיקו משקיעי הגשמה בכ-90% מהנכס ו-GDA תחזיק בכ-10%.

על-פי התוכנית העסקית, GDA תנהל את הנכס לאחר הרכישה ותפעל להשבחתו ולהשכרת יתרת השטחים בו (עד 99%) בתוך כ-17 חודשים ממועד רכישת הנכס, ולאחר מכן תפעל למכירתו בתוך 36 חודשים ממועד הרכישה.

יתרת המימון לרכישה צפויה להגיע מהון עצמי של היזם (כ-767 אלף דולר) ומחברת המימון Rialto mortgage finance. Rialto העבירה מכתב כוונות לפיו תלווה לפרויקט כ-14.5 מיליון דולר בהלוואת משכנתא ל-10 שנים.

עו"ד אילנית לנדסמן מהרצוג פוקס נאמן ליוותה את ההנפקה.

הפרויקט שהסתבך בלונדון עדיין מחפש קונה

במרץ האחרון נחשף ב"כלכליסט" כי אחד הפרויקטים של הגשמה בלונדון הסתבך וכי 2 מיליון ליש"ט שהשקיעו משקיעי הגשמה עלולים לרדת לטמיון. מאז ועד היום הגשמה טרם הצליחה למצוא רוכש והכסף נמצא עדיין בסכנה. מדובר בפרויקט יזמות בשם POLAND הכולל בנית בניין דירות ומכירתו בהיקף השקעה של כ-22 מיליון ליש"ט. הסיבה להסתבכות היא שהיזם, שתפקידו היה לבנות את הבניין ולמכור אותו, נאלץ לנטוש את הפרויקט לאחר שלא עמד בהתחייבויותיו להזרים הון נוסף שנדרש לכיסוי הוצאות, ולא הצליח למכור את הבניין כמתוכנן.

כתוצאה מכך, הגשמה השתלטה על הפרויקט על מנת למכור את הדירות ולהחזיר למשקיעיה את הכסף. בהגשמה נאלצו להכניס את היד לכיס ולהזרים מיידית כ-690 אלף ליש"ט - חובות לקבלנים שהיה אמור היזם לשלם מכיסו.