שוק הדיור בישראל הוא עדיין גן עדן למשקיעי הנדל"ן

נכון להיום, המלחמה של משרד האוצר בראשות משה כחלון לשמירה על חוק מס ריבוי דירות (מס דירה שלישית) שמטרתו לצנן את הרצון של משקיעים (בעלי דירה שלישית ומעלה) לרכוש דירות - מלחמה שדרדרה את הכנסת והממשלה למצב שבו הן מגינות על הליך חקיקה בעייתי בצורה יוצאת דופן - אינה משנה עובדה אחת: ישראל היא גן עדן למשקיעי נדל"ן; לא רק בשל מחירי הדיור שעלו בשנים האחרונות בצורה מרשימה, אלא גם בשל הקושי של המדינה ושל הרשויות המקומיות לגבות את המסים שמוטלים על שוק הדיור, בעיקר את אלו שהיו עשויים להפוך אותו לאטרקטיבי פחות עבור משקיעים.

שני המסים המרכזיים שהמדינה גובה בקלות ובהיקף גבוה הם מס שבח ומס רכישה. מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר כתוצאה ממכירה של דירה ושיעורו עומד על 25% מרווח זה. מס רכישה הוא המס שמוטל על רכישת דירה להשקעה ושיעורו נע בין 8% ל־10% מערך הדירה.

רשות המסים מצליחה לגבות את שני המסים האלו בקלות מסיבה פשוטה - המידע על העברת בעלות על דירה מגיע אוטומטית לרשות המסים, כך שלרוכשים ולמוכרים אין ממש אפשרות שלא לשלם את המסים האלו.

בניגוד לשני המסים האלו, המדינה אינה עושה חיל בכל הנוגע למסים שעשויים לצנן את התלהבות המשקיעים משוק הדיור.

המס הרלבנטי ביותר למשקיעים הוא מס על דמי שכירות. מס זה מוטל בשיעור של 10% על הכנסה משכר דירה של יותר מ־5,000 שקל בחודש. מסקירת הנדל"ן הרבעונית של הכלכלן הראשי באוצר יואל נוה עולה כי בפועל גביית המסים הזו נמוכה מאוד: שיעור הדיווח הגבוה ביותר על הכנסות משכר דירה הוא בתל אביב ועומד על 54.5% בסך הכל. ביתר הערים שיעור הדיווח עומד על פחות מ־50%. בטבריה, למשל, שיעור הדיווח עומד על 27%.

ומה בחו"ל? לידיעת הכנסת והממשלה: בעולם לא מהססים להטיל מסים כדי לצנן את השוק מ-200% מס על דירות ריקות דרך מס על רוכשי שתי דירות ומס למשקיעים זרים - איך מטפלים במחירי הדירות המאמירים בעולם? ניצן לונברג, 3 תגובותלכתבה המלאה

הסיבה לכך שרשות המסים מתקשה בגביית המס הזה היא שאין ברשותה מידע מספק על מספר הדירות להשקעה שיש בשוק, בין היתר משום שכשדירות עוברות בירושה הדבר אינו מהווה אירוע מס, ולכן מי שירש דירה יכול ליהנות מהכנסה משכר דירה בלי שרשות המסים תדע על כך.

במדינות רבות בעולם נהוג להטיל מס רכוש על דירות. בארץ אין מס כזה, אך הארנונה מהווה מעין מקבילה. הארנונה היא מס שמוטל על הדירה לפי גודלה ולפי מיקומה. אופן החישוב משתנה מרשות מקומית לרשות מקומית. תחום זה פרוץ מאוד, ומשקיעי נדל"ן רבים אינם משלמים ארנונה כלל. ראשית, משום שבאופן אוטומטי כמעט תמיד מי שמשלם ארנונה הוא מי ששוכר את הדירה ולא מי שמשכיר אותה.

שנית, על כך יש להוסיף את העובדה שבאופן כללי רשויות מקומיות מתקשות לגבות ארנונה. נכון ל־2015, היקף חובות הארנונה של הציבור עומד על 30 מיליארד שקל והקושי משותף לרשויות רבות. בירושלים, למשל, עומד היקף גביית הארנונה על 26% בלבד, בתל אביב על 50%, בחיפה על 34% ובאשדוד על 66%. ברשויות מקומיות חלשות שיעור הגבייה עומד על 5% ומטה, כמו למשל בתל שבע וקלנסווה.

בנוסף, המדינה אינה נוקטת מהלכים אופרטיביים למיסוי דירות שנרכשו על ידי משקיעים ובפועל עומדות ריקות. דירות אלו מכונות דירות רפאים. לפי הערכת האוצר, בישראל יש 43 אלף דירות רפאים, מספר המהווה 10% משוק השכירות. ישנן עיריות שמנסות להילחם בתופעה, כמו למשל עיריית ירושלים. עד כה איתרה העירייה 1,400 דירות רפאים בשטחה ומהן היא גובה ארנונה גבוהה יותר. רוב העיריות אינן שותפות למאבק, ובכל מקרה, בכל הארץ אותרו עד כה 3,000 דירות רפאים בסך הכל. גם במקרה הזה הסיבה לכך היא מחסור בנתונים. במילים אחרות, המדינה אינה עושה מספיק כדי להשתמש בכלים שעומדים לרשותה, כמו למשל הטלת מס, כדי להכניס את הדירות האלו לשוק.