"אי אפשר להמשיך בגישת 'יהיה בסדר', כי לא יהיה בסדר"

"בישראל יש כיום 2.4 מיליון דירות. לפי החישובים שלנו בטכניון, בכל 25 שנה היקף הבנייה בישראל מוכפל — כלומר, בתוך שלושה עשורים עלינו לבנות את ישראל פעם נוספת. כדי לעמוד בקצב, צריך לתכנן עוד 2.5 מיליון דירות עד 2040. בחישוב גס, זה אומר להכפיל את קצב הבנייה הממוצע פי ארבעה. זאת מהפכה ענקית, ולאנשים קשה מאוד להפנים אותה". את המניפסט הזה נושא אחד שיודע: פרופ' שמאי אסיף, מהמומחים הבולטים בישראל בתחום התכנון והבנייה ("בעיתונים אוהבים לקרוא לזה נדל"ן", הוא אומר בחיוך).

בראיון מיוחד ל"מגזין כלכליסט" אסיף פורס את משנתו על נדל"ן, כולל היבטים שאפשר לקרוא להם פילוסופיים, של התחום שמעסיק מדינה שלמה. הטענה המרכזית שלו היא שהמדינה חייבת להפסיק להתרכז בטווח הקצר, בנתונים המספריים ובמספר הדירות שנבנו — ולהתחיל להתעמק במהות: בדמותה של המדינה שאנחנו משאירים לצאצאינו ובאיכות הבנייה והשירותים שהם ייהנו מהם.

אסיף הוא איש אופטימי. כשהוא נשאל אם באמת אפשר "לבנות את ישראל פעם נוספת", הוא עונה בנחרצות: "אפשר לעשות את זה. יתרה מזו, אף שהנבואה ניתנה לשוטים: זה יקרה. ולא רק זה: בדיוק באותם עשורים נצטרך גם לחדש, לשפץ ולהחליף את המבנים והתשתיות הישנים, שנבנו לפני עשורים רבים, כך שהמשימה שלנו גדולה עוד יותר, ונעמוד בה.

"יכול להיות שנפספס את יעדי הבנייה ב־10%, ואז מחירי הדיור יעלו מעט; ויכול להיות שנבנה 105% מתחזית הבנייה, ואז מחירי הדירות יירדו מעט או יתייצבו. אבל זה יקרה".

נשמח לשמוע איך בדיוק.

"יעשו עוד כמה 'ועדות עוקף' כאלה או אחרות, ואולי יביאו עוד מיליון סינים. אין בעיה לייצר תוכניות, ודווקא בתחום הזה כבר היתה התקדמות של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), משרד הבינוי והשיכון וגם מוסדות התכנון. לכן אני אופטימי. האמן לי, נמצא את הדרך.

"ישראל הוכיחה את עצמה כמדינה יצירתית מאוד. אם יביאו שר כזה או שר אחר, כולם כאן כבר הפנימו שצריך לבנות עוד 2.5 מיליון דירות, את כל התחבורה ואת התשתיות הדרושות. זה ייעשה".

איך פורסים נכון את הבנייה

אז מהי הבעיה בעצם?

"שאנחנו כל הזמן מדברים על מספרים, אבל הם לא הבעיה העיקרית — כי כאמור המספרים יתממשו ונגיד ליעד. הבעיה היא שכל השיח על תכנון ובנייה מתמקד כיום בנדל''ן, קרי מספרים, קרקע שסוחרים בה. הכל נהפך ל־Real Estate. אנחנו בוחנים את העולם שלנו בפריזמה של מספרים בלבד, מדדים שעולים ויורדים. תראה את העיתונים, גם שלך: הם מלאים בכותרות כמו 'המדד עלה ב־0.5%' או 'המדד ירד ב־0.25%'.

"הגיע הזמן לשנות פרדיגמה, כדי שלא נילחם את המלחמה הקודמת שלנו, חייבים לדבר על איכות. זה המבחן האמיתי הבא שלנו. בנייה בכמויות גדולות ובקצב מהיר היא איום משמעותי על האיכות, שכבר כיום היא לא בשמים.

"אני לא רוצה להיכנס למספרים, אבל תבדוק כמה מרפסות נופלות, כמה מנופים נופלים, כמה חניונים מתפוררים, והכי חמור: כמה פועלים מתים. איכות הבנייה והדרך שבה בונים — בלוק על בלוק, כמו לפני 200 ו־300 שנה — הן לא טובות מספיק, ולא יעמדו בקצב. אם נמשיך לדבר רק על כמויות, אנחנו נסבול מאיכות נמוכה. כבר כיום, בקצב של 40 אלף יחידות דיור בשנה, אנחנו בוכים על כך שהאיכות היא לא מה שהיינו רוצים והבקרה היא לא מה שרצינו לקבל — אז בקצב כפול, אני לא רוצה לחשוב אפילו מה יקרה".

מה ההגדרה שלך לאיכות?

"לדוגמה, עמידה בהתחייבות לזמן המסירה של הדירה ללקוח, או השירותים שמסביב לבית. אחרי שהקונה מקבל את הדירה, האם הוא צריך להמתין עוד עשר שנים כדי לקבל גם בית ספר או מרכז תעסוקה קרוב? האם יש כביש שמאפשר לו להגיע הביתה בזמן סביר? האם יש לו די שירותים כמו מתנ"ס וחוגים? זה המבחן.

"ברמה התיאורטית יותר, אנחנו בודקים איך פורסים נכון את הבנייה והפיתוח על פני מדינת ישראל, איך יוצרים איזון נכון בין שטחים פתוחים לבין שטחים סגורים, איך מחברים הכל אל תוך מערכות התשתית כדי שתהיה נגישות טובה ותחבורה ציבורית טובה. הבעיה שלנו היא שהישראלים עדיין רואים הכל דרך הזווית של המכונית הפרטית: הנמלים מלאים במכוניות חדשות והציבור קונה אותן כמו לחמניות טריות. לא משנה לו אם יש תשתית תחבורתית או אין, ואם המדיניות הממשלתית מעודדת תחבורה ציבורית. זו לא איכות, כי אולי יהיה לך רכב חדיש, אבל אתה לא תגיע לשום מקום עם המכונית הזו".

מה הקשר לדיור?

"כשמדברים על זכות הדיור, אני אומר שלא מספיק דיור: הזכות היא לדיור טוב. האיכות אינה מותרות, אלא זכות בסיסית. אם נותנים למישהו דירה בגודל שלא מתאים לו, שמתבלה מהר, מבזבזת הרבה אנרגיה, לא נגישה מבחינה תחבורתית ורחוקה משירותי בריאות וחינוך — זה ודאי לא דיור איכותי.

"עברו הזמנים שבהם דיור הסתכם בלתת למישהו קורת גג, כדי שלא יירד לו גשם על הראש. כך גם לגבי תעסוקה מתאימה. לא מספיק שבונים מפעל ליד הבית. האם זה מתאים לכישורים וליכולת של הדייר?".

אז השינוי הראשוני המתבקש הוא תודעתי?

"חייבים לשנות את הלך הרוח. יש צורך ביוזמה ממשלתית, ציבורית, אזרחית, אקדמית ותקשורתית המאמצת את השיח החדש הזה. חשוב שבמהלך השנתיים הקרובות נשים את האיכות בראש סדר היום הציבורי. יתרה מזו, חייבים להגדיר אותה כיעד לאומי. אי אפשר להמשיך בגישה הישראלית של 'יהיה בסדר' — כי לא יהיה בסדר".

"צריך לחזור לחלוציות של פעם"

אסיף (70) מכיר את תחום התכנון והבנייה מכל זווית אפשרית. כאדריכל הוא ייסד וניהל משרדי אדריכלות שבהם עמל על עשרות תוכניות, ובהן פרויקטים ציבוריים. הוא היה גם עובד ציבור, כמהנדס העיר תל אביב־יפו בשנים 1994–1984 וכראש מינהל התכנון במשרד הפנים בשנים 2010–2004; וכיום הוא אמון על הפן האקדמי, כפרופסור בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים, כראש המרכז לחקר העיר והאזור וכראש "המרחביה", המעבדה לתכנון ועיצוב סביבתי — כולם בטכניון.

וגם עם הניסיון הנרחב הזה, בעיית האיכות היא שמטרידה אותו יותר מכל. "העולם שלנו נהפך לפתוח ותחרותי לגמרי", הוא מסביר. "יש כיום אלטרנטיבות. אם לא יהיה פה מספיק טוב, התושבים החזקים יגידו 'ביי ביי': יש הרבה מקום בקליפורניה ובאוסטרליה, שם הם יוכלו למצות את עצמם ולקנות דירה כמו שצריך. למה להם להישאר פה אם המדינה לא מספקת להם איכות?

"ישראל היא עדיין מקום בעייתי בשכונה קשה, מדינה שחייבת להיאבק על חייה. למרות זאת, אנחנו יוצרים איכות לא מבוטלת. כך היה תמיד, אבל אם לא נמשיך בכך, נהיה כמו בית מלון — הכל יתרוקן. הראשונים שיעזבו הם אלה שמביאים את ההייטק ומצמיחים את המשק. אם אנחנו רוצים להיות ציונים אמיתיים, בואו נדבר על איכות, כי מה שנעשה כאן ב־30 השנים הקרובות זה מה שיישאר לדורות הבאים".

אנחנו רואים היום שיח מספרים, שמתבטא גם בבנייה מהירה בתוכניות מחיר למשתכן. איך משנים שיח שמבוסס באופן גורף כל כך על כמויות ומדדים לשיח על איכות?

"יש שתי אבני נגף בנושא הזה, שתי פרות קדושות שחייבים לשחוט. הראשונה היא הטענה שמה שאיכותי יקר יותר, והשנייה היא הטענה שהקפדה על איכות מאטה את התהליך. זה לא בהכרח כך, ולפעמים אפילו ההפך. אם מתכננים היטב, אפשר לעמוד בתקציב וגם לבנות באיכות הטובה ביותר. אם לא, יש הרבה הפתעות בדרך, ובסופו של דבר העלות מכפילה את עצמה. תכנון לא נכון מתבטא בחוסר ודאות.

"חשבו על הקבלן: הוא לקח אשראי והוא צריך לדאוג לרווח, אז הוא יוצר כריות ביטחון עצומות כדי שלא יפשוט את הרגל. אם לא מביאים בחשבון כל מיני סיכונים, וכשהתכנון לא מספיק טוב — הוא חייב לדאוג לעצמו לרזרבות. יש עשרות מחקרים שמוכיחים שמחיר של חוסר איכות מגיע לעשרות אחוזים מעלות הפרויקט. אתה משלם על איכות נמוכה בכך שגם הקבלנים וגם הקונים סובלים מצרות.

"לא פחות חשוב מכך, אני מבקש לחשוב מחדש על ההגדרה 'יקר', באמצעות הגדרה רחבה יותר של עלויות תכנון ובנייה. חייבים לבחון את העלות על פני כל משך החיים של המבנה — דירה, משרד או בניין — ולא רק לפי העלות נכון לרגע זה. זו לא חוכמה גדולה לשקלל רק את ההשקעה הראשונית, כי אם אתה בונה רע עכשיו, אתה חייב לתקן מחר. אם אתה בונה מבנה שמבזבז אנרגיה רבה, בעוד כמה שנים תצטרך להקים תחנת כוח סמוכה, שגם תזהם את האוויר — ואז יהיה עליך לשאת בעלויות של הזיהום.

"אם אתה בונה לדורות הבאים, אתה צריך להיות ציוני מספיק ולהסתכל על הדברים בהנחה שאתה כאן לנצח. אנחנו רואים כיום שפרויקטים רבים מתמשכים זמן רב מדי, כי הם סובלים מתכנון לקוי. אם היינו מקפידים על תכנון ובנייה איכותיים, התהליך היה מתקצר".

מדוע תהליכי התכנון נמשכים זמן רב כל כך?

"לעתים קרובות, תוכניות מקבלות אישור רק כשכולם כבר עייפים מהתהליך, ולכן גם התוכניות 'עייפות' — אחרי שהן חטפו ביקורת מכל הכיוונים, והמדינה אמרה למתכנן עשר פעמים 'תלך, תבוא'. מוסדות התכנון סובלים מחוסר יכולת לקבל החלטות. בשנים האחרונות חל שיפור, אבל זה עדיין לוקח יותר מדי זמן. רק כשמפעילים לחץ התוכניות מאושרות.

"כשהגעתי לוועדה הארצית בדקתי פרוטוקולים של דיונים, וראיתי שרבים מהם הסתיימו במשפט 'נשוב ונדון'. בשביל מה? בואו נחליט. אם זה ראוי וטוב, נאשר. לא ראוי ולא טוב? לא נאשר, אבל בואו ניקח אחריות. אפשר להוסיף כמה תיקונים — אבל אחרי אישור. אם עומדים בלוח הזמנים זה כלכלי יותר, כי הזמן הוא המרכיב היקר ביותר".

אז למה הכל מסתבך כל כך?

"הדרייב לעשייה נשחק כי המנגנון הציבורי בישראל, בעיקר הממשלתי — כולל נבחרי הציבור — התמלא בשני סוגים של אנשים: אנשי כספים ועורכי דין. פעם היו במנגנון הזה מהנדסים רבים, שנהנו לבנות. אבל לאנשי הכספים כואב הלב בכל פעם שמוציאים גרוש, והם באו כדי לחסוך. הם אנשי סכום אפס, שלא מבינים שכלכלה זה ערך מוסף, שאחד ועוד אחד שווה שלוש. הכלכלנים מסתכלים על מיצוי הערך בתוך המשאבים הקיימים, במקום על התפקיד המרכזי של הכלכלה והתכנון: ייצור ערך.

"אליהם הצטרפו עורכי הדין, שהמוטו שלהם הוא 'תעשה פחות, וככה תקבל פחות תביעות. קודם כל תיזהר, בעיקר ממבקר המדינה'. המחשבה היא שאם אתה פקיד ואתה לא עושה כלום — יבואו אליך בטענות על כך שאתה לא עושה, אבל אם אתה עושה וטועה יורידו לך את הראש, לכן עדיף לא לעשות. אני דווקא מעודד את התלמידים שלי לעשות שגיאות, רק שיעשו כל שגיאה פעם אחת בלבד.

"ויש עוד בעיה: החדירה של הנושא הירוק. יש טרנד שלם של 'בר־קיימא', שמפורש באופן שגוי של 'אל תבנה ואל תיגע, ככה זה ירוק יותר'. האמן לי שאני ירוק יותר מהירוקים.

"כשיש במוסדות התכנון פחות אנשי בנייה, תכנון והנדסה, ויותר אנשי כספים ועורכי דין — נוצר מצב שבונים פחות ונהנים פחות, אז כאן דרוש עוד שינוי: חייבים לחזור לחלוציות, כמו שהיינו פעם, כשבנינו את המדינה נגד כל הסיכויים".

"להפסיק לבנות בלוק על בלוק"

עכשיו, אחרי שהבנו מה הבעיות שמעכבות אותנו, נשארה רק השאלה איך להתגבר עליהן.

"תעשיית התכנון והבנייה — מה שאתם קוראים נדל"ן — שווה כ־10% מהתל''ג, והיא היתה הענף המוביל מבחינת התרומה לתוצר ולצמיחה. הרי הציונות השקיעה בעיקר בבניית המדינה. בשנים האחרונות יש לענף הזה מתחרה: תעשיית ההייטק, שגם היא מגרדת 10% מהתל"ג. עם זאת, כל אוהבי המספרים כבר מבינים שאם צריך לשלש את היקפי הבנייה, הבנייה תעקוף את ההייטק, אף שאנו מקווים שיהיו לנו עוד חברות כמו מובילאיי ושמחים בהצלחתה. לכן חשוב להפוך את הבנייה להייטק של המחר, ולהפסיק לחשוב שבנייה זה הכי לואו־טק".

מה לעשות, שבב זה שבב וטיח זה טיח. פועל בניין סיני הוא לא מהנדס חומרה.

"אז אולי נפסיק לשים טיח ולבנות בלוק על בלוק, ונתחיל לעבוד אחרת? כיום אפשר לבנות בניינים במדפסות תלת־ממדיות. צריך להפוך את אתרי הבנייה לבית מרקחת. יש מקומות בעולם שכבר הגיעו לשם: מדפיסים את הבניין, ולא סוחבים בלוקים על בלוקים שנשברים באמצע, ואז צריכים לבוא לפנות את הבלוקים, ומבזבזים זמן וכסף והכל רע.

"פריון העבודה בתחום הבנייה הוא כ־40%, נמוך מהממוצע ב־OECD. יש מדינות בעולם שבהן הפועלים בונים הרבה ומרוויחים טוב. אנחנו באים בטענות שיש יותר מדי פועלים זרים, אבל אנחנו בעצמנו מביאים אותם. הישראלים לא מוכנים לעבוד בבנייה, אבל אם השכר בענף יהיה כמו בהייטק, הם יסכימו. בארה''ב בונים כמו שצריך, והם לא מביאים סינים: הם בונים בעצמם וגאים במה שהם עושים.

"בעולם של היום, אם זה לא בסמארטפון וזה לא וירטואלי, זה לא שווה כלום. פעם היית מתגאה במה שבנית במו ידיך. עכשיו, אם זו לא אפליקציה — זה לא שווה. אבל כשאני רואה גשר שבניתי — אני גאה".

אז למה אתה רוצה להידמות להייטק?

"יש משהו חשוב מאוד שניתן ללמוד מהתעשייה הזו: את המשולש איכות, זמן וכסף. אם אתה לא איכותי, אתה מת; אם אתה לא עומד בתקציב, אתה מת; ואם אתה לא מספק בזמן, איחרת את המועד. בואו נסתכל גם על תכנון הבנייה במושגים הללו".

"צריך להכפיל את הסכומים"

בהתחדשות עירונית, איך אנו מתקדמים? האם גם שם צריך לשנות את אופן המחשבה והפעולה?

"בהחלט. מדובר על מצב של Win־Win, שמיצינו רק חלק קטן ממנו. ניקח לדוגמה את מעונות הסטודנטים. כיום יש בקמפוסים גם מקום וגם נכונות להקים ולהרחיב מעונות, וזה ניצחון כפול ארבע: גם דיור בר־השגה, גם דיור להשכרה, גם עניין פלורליסטי כי הוא מחבר חילונים ודתיים, ערבים ויהודים, וגם פרוס בכל רחבי הארץ ולא רק במרכז.

"אז למה לא בונים כמות כפולה או משולשת של מעונות? למה רמ''י לא נותנת את הקרקעות בחינם כדי לבנות מעונות? למה היא עדיין עוסקת בכל מיני תרגילים כדי למנוע את זה? הכנתי בעצמי תוכנית־אב חדשה בקריית הטכניון, שמוכן לשלש את שטח המעונות שבו והוא בעל מספר יחידות הדיור הגבוה ביותר מבין כלל מוסדות הלימוד בישראל, אבל רמ''י מעכבת את התוכנית. זאת התחדשות עירונית פר אקסלנס, בשטחים פנויים ובפינוי־בינוי.

"להתחדשות העירונית יש עוד יתרון עצום: זה מקל כי הבסיס של התשתיות כבר קיים: תחבורה, חינוך וכו'; כך גם חוסכים בבנייה מאפס של תשתיות וגם תורמים להצערת האוכלוסייה בשכונות. אבל כדי שזה יקרה, המדינה חייבת לשים את היד בכיס ולהכפיל את הסכומים. כל שקל שהמדינה שמה על הנושא הזה נושא ערך מוסף ענקי.

"כל אזרחי ישראל כבר הפנימו שהתחום הכי טוב להשקיע בו הוא נדל''ן. למה? כי זה מניב הרבה כסף. אבל מי לא הבינה את זה עדיין? מי צריכה להשקיע הכי הרבה בנדל''ן? המדינה. הרי היא צריכה לחשוב לטווח הארוך ביותר. למדינה אין בנקים ואין אילוצים; היא יכולה להעניק לעצמה אשראי ל־30 או 40 שנה, והמימון שלה הוא הזול ביותר — עוד לפני שהתחלנו לדבר על הגופים המוסדיים שממתינים בפינה ורק מחפשים מקום להשקיע. פשוט צריך להחליף דיסקט".

התחדשות עירונית

להפסיק עם התירוצים, לאמץ את החדשנות

רשויות מקומיות רבות מתנגדות ליישום תוכניות להתחדשות עירונית. הסיבה העיקרית שמושמעת לכך היא הרצון להיות אוטונומיות בשימוש במרחב המוניציפלי. זה נימוק הגיוני, אבל כדאי להבין מה עומד על הפרק מולו: ישראל נמצאת כיום רחוק מתמיד ממציאת פתרון אמיתי למשבר הדיור המחמיר. העובדה שהמדינה כמעט אינה משווקת קרקעות (ש־93% מהן בבעלותה), למעט במסגרת מחיר למשתכן, המיועדת ל־15% מהציבור, מחייבת ניצול של כל קרקע אפשרית. התחדשות עירונית היא לא רק פתרון שמאפשר לנו להגדיל את היצע הדיור, אלא הכרחית לשמירה על חיוניות הערים שלנו, ומניבה ערך חברתי וכלכלי גדול.

טענה אחרת נגד התחדשות עירונית היא רצון להימנע מעומס על התשתיות הקיימות — וכאן, לדעתי, מדובר בטענה שאינה מוצדקת. מגמות אורבניות חדשות מציעות דרך חדשה לנצל את המרחב הקיים ביעילות. כזו, למשל, היא הכלכלה השיתופית, שמאפשרת לחלוק מוצרים באופן חדשני וחסכוני, הן כלכלית והן מרחבית. דירות Airbnb, למשל, מסייעות לנו להחליף בית מלון בדירה שאינה בשימוש. דוגמה אחרת מספקת עיריית תל אביב־יפו, שהופכת מדי יום חמישי את לובי הבניין שלה למשחקייה לילדים, בשעות אחר הצהריים שבהן אין קבלת קהל והלובי פנוי.

דוגמה נוספת היא השימוש בתחבורה שיתופית כדי לצמצם את העומס בכבישים ולחסוך במקומות חניה. עיריית אשדוד, למשל, יצאה בשנים האחרונות בתוכנית נרחבת להנגשת תחבורה ציבורית, ואף נבדקה האפשרות לייצר פתרון שיתופי להסעות עבור עובדי העירייה. במחקר של מכון ירושלים למחקרי מדיניות שנערך לאחרונה נבדקה אפשרות של יצירת ממשק להסעות שיתופיות למרכז חוגים בחולון. במסגרת אותו מחקר נבנתה גם תשתית לניצול הספריות העירוניות בירושלים כמרכזי למידה ועבודה שקטים, לטובת סטודנטים ואנשים שעובדים מהבית.

יש לנו, לפיכך, יכולות והבנה כיצד לעשות שימוש מושכל, יעיל ובר־קיימא במרחב האורבני כדי להרחיב את הפרויקטים של התחדשות עירונית. לרשויות המקומיות יש מקום מרכזי ביצירת השינוי הזה, אך לשם כך עליהן להפסיק עם התירוצים.

הכותב הוא אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב־יפו־בת ים