פירמידת הפיקדונות של הדיור המוגן

דו"חות 2016 הראו עוד שנה טובה לחברות הדיור המוגן בבורסה של תל אביב: חברות המתמחות בדיור מוגן רשמו רווחים גבוהים, המניות עלו, ועוד חברות הודיעו שייכנסו לתחום. הענף נחשב אחד החמים בזירת הנדל"ן, והמגמות הדמוגרפיות משמשות קטר שמוביל את הרכבת: אנשים הולכים ומתבגרים, תוחלת החיים עולה, ואיתה עולה גם הביקוש לדיור מוגן — או, לפחות, זה הסיפור המוכר שמריץ את הענף קדימה. המציאות, כרגיל, צינית יותר. חברות הדיור המוגן משגשגות לא רק בזכות המגמות הדמוגרפיות, אלא גם בגלל תקנות של רשות ניירות ערך משלהי 2013, שאפשרו לחברות לרשום את מתחמי הדירות למבוגרים כנדל"ן להשקעה, בדומה לחברות הנדל"ן המניב המחזיקות בקניונים ומגדלי משרדים.

המהלך הזה של רשות ני"ע, שנראה במבט ראשון טכני, שינה את פני הענף. עד 2013 הציגו חברות הדיור המוגן במאזניהן את המתחמים כרכוש קבוע, וכפועל יוצא מכך רשמו פחת גדול ולא הכירו בשווי האמיתי של הדירות. דרך הרישום הישנה גרמה למאזנים שלהן להיראות חלשים, מה שהקשה לגייס כספים בשוק ההון ואת היכולת לקבל הלוואות מהגופים המוסדיים והבנקים. התקנות החדשות אפשרו לחברות לשערך את הנכסים, ולרשום בדו"חותיהן את עליית הערך.

כיום פועלות בענף הדיור המוגן בישראל 11 חברות גדולות ו־55 קטנות, המפעילות יחד 93 בתי דיור מוגן ובהם כ־14.5 אלף יחידות דיור. השחקניות המרכזיות בתחום הן משען שבבעלות ההסתדרות; מגדלי הים התיכון שבשליטת מוטי קירשנבאום ובוריס לוין; אחוזות רובינשטיין שבשליטת משפחת רובינשטיין; בית בכפר שבשליטת משפחת בלושטיין; בית הזהב שבשליטת יונל כהן וגולן רובינשטיין; בית בלב (לשעבר מגדל הזהב) שבשליטת קבוצת מכבי שירותי בריאות; עד 120 שמוחזקת על ידי הפניקס. האחרונה להיכנס לענף היא קבוצת עזריאלי, שמפעילה בתי דיור מוגן בתל אביב וברעננה, ופועלת להקמת עוד מתחמים במודיעין, ראשון לציון ולהבים.

מגלגלים את שוק הדיור כל עשור

מדוע חברות רבות מנסות להיכנס לתחום? מלבד שערוכי שווי הדירות, שמשמשים מנוע עיקרי בדו"חות של החברות הקיימות, מתחמי דיור מוגן הם עסק המצליח לרשום רווחיות נאה ותזרים מזומנים באופן קבוע. לעסק הזה יש שני מקורות הכנסה עיקריים: דמי האחזקה והפיקדונות. דמי האחזקה החודשיים הם למעשה התשלום השוטף של הדיירים, שתמורתו החברות מספקות את השירותים במתחם (ניקיון, שמירה, שירותים רפואיים מסוימים, חוגים, פעילות תרבות וחברה), וכן שימוש במתקנים הציבוריים המצויים בו. גובה דמי האחזקה משתנה לפי אופי הדיור המוגן, גודל הדירה ומספר הדיירים בה (יחיד או זוג), ונע סביב 6,000–10,000 שקל בחודש, תלוי במקום. בניגוד למקובל לחשוב, הסכום הזה אינו מהווה מקור רווח משמעותי עבור החברות. מניתוח המאזנים של החברות הציבוריות עולה כי ההוצאות במתחמים מותירות מתשלומי דמי האחזקה רווחים בשיעורים של אחוזים מעטים.

הכסף הגדול של הענף נמצא בשיטת הפיקדונות, שנהפכה לנפוצה ביותר במתחמי הדיור המוגן בישראל. לפי שיטה זו הדייר משלם את מלוא מחיר הדירה כפיקדון, שתמורתו הוא זכאי לגור בדירה לכל ימי חייו. החברות מחזיקות מתחמים מטופחים ופעילים כדי לשמר אחוזי תפוסה גבוהים, וכך לקבל פיקדונות גדולים. ככלל אצבע, ניתן לומר שגובה הפיקדון הוא כמחיר דירה בגודל דומה באזור שבו נמצא המתחם המוגן. כלומר במרכז תל אביב הפיקדון גבוה בהתאם למחירה של דירה באזור, ואילו בבת ים המחיר נמוך בהתאם.

הפיקדון אינו נושא ריבית, והוא מוחזר לדייר או ליורשיו עם עזיבת הדירה, בניכוי שחיקה שנתית בשיעור מסוים, בדרך כלל סביב 3%–3.5%. השחיקה משתנה מעט בין פרויקטים שונים ובין יזמים שונים, ובממוצע נמשכת 10–12 שנה — תלוי בחוזה ובגיל הכניסה למתחם. מעבר לתקופה זו ממשיך הדייר להתגורר בבית, ללא שחיקת הפיקדון (אך תמורת תשלום דמי האחזקה החודשיים). הסטטיסטיקה מראה שיותר מ־95% מדיירי הדיור המוגן כבר לא יקבלו את הפיקדון במהלך חייהם, כלומר לא יחליפו מתחם או יחזרו לביתם; מי שמקבל את יתרת הפיקדון הם יורשיהם, שכך, בשורה התחתונה מקבלים את הפיקדון פחות 30%–36%.

למעשה, החברות מגלגלות את שוק הדיור בכל 10–15 שנה. בשנות שגשוג, כמו בעשור האחרון, היכולת הזאת מזרימה למאזניהן מזומנים בהיקף ניכר. לדוגמה, על פי הסטטיסטיקה, בימים אלה הולכות ומתפנות דירות בפרויקטים ששווקו לפני עשור ב־1.2 מיליון שקל. יורשיו של דייר שנכנס לפרויקט לפני כעשור, והלך השנה לעולמו, יקבלו בחזרה מקופת הדיור המוגן 800 אלף שקל. מה שאומר שהדייר שילם 400 אלף שקל על המגורים בדיור המוגן (מלבד דמי האחזקה).

לכאורה אם החברות היו משווקות את הדירה הזאת באותו המחיר, הן היו מרוויחות 400 אלף שקל. במציאות, בעקבות עליית המחירים בדיור, אותה דירה תשווק כעת ב־1.8 מיליון שקל — וכך נוצר לבעלי הבית מרווח של מיליון שקל (הפער בין 800 אלף השקל שמועברים ליורשים למחיר החדש של 1.8 מיליון שקל). בניגוד לרווחי השערוך, שהם רווחים על הנייר בלבד — היכולת למכור את אותה הדירה שוב ושוב יוצרת לחברות תזרים מזומנים משמעותי. המרווח הזה ביחידת דיור אחת, כפול מספר יחידות הדיור שהתפנו בשנה מסוימת, הוא הרווח האמיתי של החברות. הסטטיסטיקה מראה כי בשנה ממוצעת נרשמת תחלופה של 10% מהדיירים.

תלויים בדיירים החדשים

ככל שמתחמי הדיור המוגן הולכים ומתרבים, הר הפיקדונות הזה הופך להיות משמעותי יותר ויותר. כבר כיום קיימים בענף פיקדונות בהיקף של 16–17 מיליארד שקל. הפיקדונות הללו אינם מוחזקים בבנקים, ולא מהווים עתודה כספית נזילה, אלא משמשים את החברות להחלפת המימון הבנקאי של המתחמים לאחר שלב ההקמה.

מנגנון הפיקדונות שמממן את הענף יכול לשמש זרז לנפילה, בדיור מוגן המתקשה להביא דיירים חדשים. מתחם דיור שלא מצליח לאכלס דיירים חדשים במקום אלה שעזבו — אם בשל תחרות, אם בגלל הזנחה של המקום או שינוי בטעמי הקהל — עלול לחטוף מכה כפולה, ולקרוס פיננסית בתוך זמן קצר. מתחמי הדיור המוגן חייבים לגייס דיירים חדשים לא רק כדי לאכלס את המקום וליהנות מהתשלום השוטף, אלא בעיקר כדי לא ליצור בור תזרימי ולשלם את יתרת הפיקדון עבור הדייר שעזב. מתחם שלא מצליח להביא דיירים חדשים נפגע למעשה פעמיים: ההכנסות השוטפות שלו יורדות, אך גרוע מכך — הוא יצטרך להחזיר את יתרת הפיקדונות עבור הדיירים שעזבו. המשמעות היא שללא קבלת מימון מדיירים חדשים ייקלעו חברות הדיור המוגן בתוך זמן קצר למצוקת מזומנים קשה.

"מדינת ישראל לא מזהה את הצורך בזמן"

יותר קשישים ופחות מיטות סיעודיות. בצ'מנסקי בן שחר קוראים לתכנון לאומי גם בסוגיית הדיור לגיל השלישי

אוכלוסיית הקשישים בישראל מתרחבת ויש יותר חולים סיעודיים, ומנגד ההיצע של העובדים ובתי הדיור המוגן והסיעודי הצטמצם משמעותית בשנים האחרונות, כך שנוצר מחסור אדיר במיטות — אלו המסקנות המדאיגות שעולות מדו"ח של משרד הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, שסוקר את שוק הדיור המוגן והסיעודי בישראל ל־2017. הדס קונלי, האנליסטית הבכירה שערכה את הדו”ח, אף קראה לשר האוצר משה כחלון להתעורר ולדאוג לעתיד האזרחים: "בהיעדר תכנון לאומי אמיתי, מדינת ישראל שוב אינה מזהה את הצורך בזמן".

מהדו”ח עולה כי אוכלוסיית הקשישים בישראל (בני ובנות 65 שנה ויותר) התרחבה מ־8.4% (האומדן שלה ב־1983) לכ־11.1% (האומדן שלה בסוף 2015).

תמיר בן שחר | צילום: אלעד גרשגורן

נכון להיום יש בישראל כ־29 אלף מיטות בבתי אבות (ממשלתיים ופרטיים). נוסף על כך, יש כ־24 אלף מיטות בפרויקטים של דיור מוגן, מתוכן 1,600 הן מיטות סיעודיות. 46% ממיטות הדיור המוגן, וכ־50% מהמיטות הסיעודיות, נמצאות במחוזות תל אביב ומרכז.

לפי תחזית הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עד 2025 יתווספו לאוכלוסייה בישראל עוד 340 אלף קשישים. בצ'מנסקי בן שחר מסבירים כי כך יגדל מספר המיטות החסרות בדיור המוגן בכ־7–10 אלף מיטות, וב־10–13 אלף מיטות בבתי אבות בישראל — תוספת שתתקשה לקבל מענה במצב הקיים, בייחוד בתחום הסיעודי.

עוד מתברר כי בשלוש השנים האחרונות נסגרו בישראל (בעיקר בתנועה הקיבוצית) 45 בתים סיעודיים, שהכילו 800 מיטות סיעודיות. גל הסגירות המסיבי הזה נובע מ"פרוגרמה 2016", תוכנית שפרסם משרד הבריאות לראשונה ב־2002 ושקבעה תנאי סף מחמירים לבתים סיעודיים בישראל.

"השוק נמצא היום בעודף ביקוש, והמחירים ימשיכו לעלות", מזהירה האנליסטית קונלי. "חברות הנדל"ן וחברות הביטוח הבינו את הפוטנציאל הכלכלי, ומספקות מענה חלקי, ולפלח אוכלוסייה קטן. מצב זה מעצים את הפער בין הפריפריה לבין המרכז". היא ציינה כי "ישראל אינה מתכננת גם את ההיצע הנדרש לסוגיו בשוק זה. נחוץ תכנון לאומי, אזורי ועירוני, כמענה לצורך ההולך וגדל. המדינה נכשלת גם במגזר מגורים זה".