המוסדיים סללו לבעלי ווטרסטון את הדרך לאקזיט

חברת נדל"ן אמריקאית נוספת נחתה בבורסת תל אביב. ווטרסטון פרופרטיז קיבלה ביקושים של 650 מיליון שקל בשלב המוסדי של הנפקת האג"ח שלה בתל אביב, כפליים מכפי שתכננה לגייס.

לאור הביקושים הגבוהים, ווטרסטון הגדילה את היקף הגיוס מ־410 מיליון שקל ל־450 מיליון שקל ולקחה התחייבויות של 385 מיליון שקל. הריבית נסגרה על 5.7% (שקלית) מתחת לריבית המקסימום של 6.95%. השלב הציבורי של הנפקת האג"ח, שקיבלו דירוג A ממעלות, ייערך בימים הקרובים. 

ווטרסטון תצטרף ל־21 חברות נדל"ן אמריקאיות שכבר גייסו אג"ח בישראל בהיקף שעולה על 14 מיליארד שקל מאז 2008. הנפקתה בוצעה על ידי חברת החיתום לידר הנפקות, שזו לה דריסת רגל ראשונה בהנפקת חברת נדל"ן אמריקאית.

ווטרסטון הוקמה לפני 12 שנה על ידי שלושה שותפים. המייסד והדמות הדומיננטית הוא השותף־המנהל ניל שלום, שהחל לעסוק במרכזים מסחריים לפני 35 שנה ונחשב לבעלים הגדול ביותר של מרכזים מסחריים במסצ'וסטס. בנוסף לווטרסטון מחזיק שלום במחסנים בשטח של 30 מיליון רגל רבוע בארה"ב.

לרוד שואו בישראל הגיעו השותפים שלום וג'וש לוי. זה האחרון היה סמנכ"ל תפעול בחברת נדל"ן גדולה מבוסטון. השותף השלישי, אנטון מליציאונדה, מתמחה בפיננסים והיה בעלי קרן ההשקעות SRA, שבה הוא עדיין מושקע באופן פרטי.

ווטרסטון מביאה לישראל פורטפוליו של כ־50 נכסים מ־12 מדינות בארה"ב, בעיקר מבוסטון וניו אינגלנד. עיקר פעילותה הוא מרכזים מסחריים פתוחים מעוגני סופרמרקטים. היקף נכסיה כ־650 מיליון דולר, וההון העצמי שלה (מיוחס לבעלים) הוא 220 מיליון דולר. הגורם שעלול לשחק לרעתה של ווטרסטון הוא תזרים נקי מנוכה מהפחתות חד־פעמיות (FFO) חלש יחסית, שהסתכם בכ־3 מיליון דולר בלבד ב־2016. מנגד, ווטרסטון צופה שתגדיל את מצבת השוכרים שלה ב־2017 ליותר מ־250, וכן שה־FFO שלה יגיע ליותר מ־7 מיליון דולר.

נקודה נוספת לחובתה היא העובדה שחלק לא קטן מהכסף שיגוייס בישראל מיועד לבעלים: 13 מיליון דולר מיועדים לפירעון הלוואות בעלים ו־12 מיליון דולר להלוואה שתוענק לחברה פרטית שבבבעלות הבעלים בריבית של 8%, שמטרתה פיתוח מרכז קניות. הבעלים מתחייבים לפרוע את ההלוואה באמצעות הכנסת הנכס לתוך הפורטפוליו ללא תמורה, בשלושה תנאים: ה־NOI (הכנסות נטו משכירות) של הנכס על בסיס חוזים חתומים לא יפחת מ־6 מיליון דולר, שיעור התפוסה יהיה 80% לפחות ושוויו לא יפחת מ־15 מיליון דולר על פי הערכת שמאי חיצוני. בווטרסטון מתכוונים לפעול להעברת הנכס לחברה המנפיקה בישראל לאחר ההנפקה. יתר הגיוס מיועד לרכישת חלקם של שותפים בנכסים ולפעילות שוטפת.

ההכנסות ב־2016 היו 30 מיליון דולר וה־NOI עמד על כ־21 מיליון דולר. בהתחשב בעלייה במספר השוכרים, צפי החברה הוא הכנסות של 40 מיליון דולר ו־NOI של כ־29 מיליון דולר ב־2017.

מרכז מסחרי של ווטרסטון | צילום: אתר החברה

יצאו לבדוק את הנדל"ן מקרוב: המשקיעים מישראל בדרך לניו יורק

משלחת של 41 אנשי שוק הון, מנהלי השקעות ואנליסטים מבתי ההשקעות הגדולים בישראל תצא בעוד שבוע (4 ביוני) לסיור בן חמישה ימים בניו יורק כדי לבחון את שוק הנדל"ן בעיר. לנסיעה אחראית חברת ויקטורי קונסלטינג של גל עמית ורפי ליפא, מייסדי ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות בישראל, זו השנה השלישית ברציפות.

מספר המשתתפים צמח מ־17 בשנה הראשונה ל־28 בשנה השנייה ול־41, כאמור, השנה. עלות הנסיעה היא 3,000 דולר לאדם ובהתאם לחוק, הגופים המוסדיים יממנו את הנסיעה ולא החברות.

מתוך 21 הנפקות של חברות נדל"ן אמריקאיות שנעשו בתל אביב, על 11 אחראית ויקטורי קונסלטינג. מנהלי ההשקעות הישראלים צפויים לבקר בנכסי החברות ולפגוש את הבעלים של לייטסטון, וורטון, אולייר, אם.די.ג'י, נמקו, דה זאראסאי, דה לסר, ברוקלנד אפריל, ג'י.אפ.איי וספנסר (KBS לא נכללה כי אינה ממוקמת בניו יורק).