חנן מור דהרה על גל עליות מחירי הדיור. האם הנדל"ן המניב יסייע מול ההאטה המסתמנת?

העשור האחרון הפנה עורף לכמה מכרישי הנדל"ן, שהשקיעו בחו"ל והובילו את החברות שבשליטתם להסדרי חוב. מוטי זיסר השאיר מאות מיליונים בהודו ובמזרח אירופה, הרצל חבס כשל בהימור על הולנד ולב לבייב שרף את הכסף ברוסיה.

לעומתם, כמה יזמים אלמונים, שלפני עשור עוד נחשבו לדגי רקק בהשוואה לאותם כרישים, רכבו בהצלחה על הגל העצום של הנדל"ן למגורים בישראל. חנן מור (יו"ר) ואבי מאור (מנכ"ל), בעלי השליטה בחברת הנדל"ן חנן מור, הם שניים מהם.

זכתה בשני מכרזי מחיר למשתכן

עליית מחירי הדירות בישראל בעשור האחרון היטיבה עם קבוצת חנן מור, שהשכילה להתמקד בנדל"ן למגורים. נכון להיום, יש לקבוצה 1,046 יחידות דיור בתהליכי ביצוע, שצפויות להניב לה בחמש השנים הקרובות עודפים (רווח בתוספת הון עצמי שהושקע בפרויקטים) של 280 מיליון שקל. מרכז הכובד של עסקי חנן מור הוא בעיר חריש, שאחראית ל־69% מהדירות שבשלבי ביצוע. באפריל האחרון זכתה חנן מור בשני מכרזי מחיר למשתכן: האחד במודיעין, לבניית 242 יחידות דיור ו־3,250 מ"ר שטחי מסחר; והשני בראשון לציון, לבניית 254 יחידות דיור ו־2,100 מ"ר למסחר. על פי הערכות הקבוצה, עתידים שני הפרויקטים, שעדיין בתכנון, לייצר לה עד שנת 2022 עודפים נוספים של 242 מיליון שקל.

תיק מעקב

התמקדות בנתוני פרויקטים ההולכים ונבנים של חנן מור מגלה כי קצב המכירה מקדים את הביצוע. שיעור הדירות שנמכרו עומד על 58%, בעוד הביצוע המשוקלל הוא 44%. בעלי המניות של חנן מור יכולים אמנם להתעודד מהמכירות ומהעודפים הצפויים לחברה, אולם מנגד נראה כי ענף הנדל"ן למגורים נכנס להאטה — ועדיין לא ברור אם היא זמנית או מתמשכת. עובדה זו באה לידי ביטוי בירידה חדה בקצב מכירת הדירות של חנן מור ברבעון הראשון של השנה, שבמהלכו נמכרו 28 יח"ד בלבד בהשוואה ל־74 יחידות ברבעון המקביל. בקבוצה מציינים כי השינוי נובע בעיקרו מקמפיין שיווקי נרחב בחריש בשנה שעברה. אולם אי אפשר להתעלם מהרוחות הקרירות שמשפיעות לרעה על כלל החברות בענף הנדל"ן למגורים.

בחנן מור סימנו לפני כשנה את הנדל"ן המניב כיעד אסטרטגי, שכן בעלי השליטה שואפים לייצר זרוע פעילות נוספת, שתבטיח זרם הכנסות קבוע לחיזוק האיתנות הפיננסית ושיפור יכולת שירות החוב.

רשת המרכזים המסחריים של הקבוצה, More, כוללת כבר שמונה פרויקטים בשלבי ייזום שונים — ארבעה מהם בחריש — ודו"חות הרבעון השני של השנה צפויים להציג את ההכנסות הראשונות מתחום זה. דמי השכירות השנה אמנם אמורים להסתכם בפחות ממיליון שקל, אולם בחנן מור מצפים כי ב־2022 כבר יכניס מגזר זה שכ"ד בהיקף של כ־40 מיליון שקל. בתקופה זו תיבחן יכולת הנהלת הקבוצה לעשות "הסבה מקצועית", בד בבד עם ההתנהלות השוטפת בתחום הדיור.

עלייה בהיקף החוב לצד ירידה במינוף

חנן מור נחשבה עד סוף 2016 לתאגיד קטן ונהנתה מהקלות בדיווח בהתאם לתקנות ניירות ערך. אולם מתחילת השנה השתנה מעמדה, ולא בזכות צמיחת החברה, אלא בגלל שחובה למחזיקי האג"ח עלה על 200 מיליון שקל. החוב הנוכחי של חנן מור למחזיקי האג"ח שלה מסתכם ב־289 מיליון שקל, אחרי שמתחילת השנה גייסה 15 מיליון שקל בהרחבת אג"ח ז' ו־56 מיליון שקל בהנפקת אג"ח ח'.

הקבוצה השכילה לנצל את שוק החוב הישראלי לפיתוח פעילותה, ומיום הקמתה גייסה לא פחות משמונה סדרות אג"ח, שמתוכן כבר פרעה במלואן ארבע סדרות. גיוסי החוב לוו בשעבוד על העודפים של החברה מהפרויקטים שהיא יוזמת.

חנן מור | צילום: אוראל כהן

לצד העלייה בחוב הפיננסי של חנן מור, יש לציין לחיוב כי לאורך השנים היא הצליחה להפחית את המינוף שלה. אם יחס הון למאזן לפני חמש שנים עמד על 5%, הרי שכיום הוא עומד על 19%, אך עוד מצפה לה דרך ארוכה כדי ליישר קו עם חברות הנדל"ן המניב.

מתחילת המסחר במניות חנן מור בבורסת תל אביב, במרץ 2007, הן הוסיפו לשוויין 334%, הודות למחירי הדירות המאמירים. לטיימינג המושלם של הקבוצה היתה תרומה מכרעת להצלחתה ולזינוק במחיר המניה, אך לנוכח הבלימה במחירי הדירות וההאטה בקצב המכירות עולה השאלה המתבקשת: האם החגיגה של חנן מור הסתיימה?

שני גורמים בשוק ההון חושבים שהימים הטובים של חנן מור עוד לפניה. האנליסט שי ליפמן מחברת ווליו בייס העלה בשבוע שעבר את מחיר היעד למניית חנן מור ל־20 שקל, אפסייד של 54% על מחיר המניה ערב פרסום ההמלצה ושל 40% לעומת מחירה הנוכחי. הגורם השני הוא קרן הגידור הוותיקה ספרה, שרכשה בעסקה מחוץ לבורסה 3.1% ממניות חנן מור בתמורה ל־5.7 מיליון שקל. בצד המוכר עמדו שני בעלי השליטה, חנן מור ואבי מאור, שהכניסו משקיע פיננסי עם מוניטין לחברה שבניהולם, ועל הדרך מימשו מניות ברווח של מאות אחוזים.

הכותב הוא אנליסט עצמאי