הפקיד שתקע אותי

לעו"ד יאיר שלו יש התמחות מיוחדת: ניהול תיקי מקרקעין שאחרים נואשו מלעסוק אותם. בשנים האחרונות הוא אף מתמחה בתיקון טעויות ביורוקרטיות קטנות, שגורמות לסרבול גדול ומשביתות פרויקטי נדל"ן למשך שנים.

עו"ד שלו בחר את ההתמחות המוזרה שלו אחרי שצבר ניסיון ברישום זכויות בטאבו וברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), כאשר עבד כעורך דין שכיר במשרד של קרוב משפחתו. "עבדנו עם שיכון ובינוי, ויצא לי לרשום שכונות שלמות, אלפי דירות", הוא אומר ומוסיף כי תהליך רישום זכויות במקרקעין מסורבל ונמשך שנים רבות, הרבה מעבר לשישה חודשים, שהם פרק הזמן שחוק המכר (דירות) מחייב לרישום הזכויות הללו.

עד כמה חוק המכר לא משקף את המציאות? הנה דוגמה שנותן שלו: "ב־2010 סיימתי לרשום בניינים ברחוב רוגוזין באשדוד, בפרויקט שהחל בשנת 1977", הוא מתאר. "יש שם לשכת טאבו, שבה אם המסמכים לא מסודרים לפי סדר מסוים הבקשה לא תטופל, גם אם מדובר בסך הכול בטעות שבה דף אחד החליף את הדף שבא אחריו, וכל מה שצריך לעשות הוא להחליף את הסדר בין שני הדפים". עבודתו האפורה של שלו במקרים מעין זה מלמדת על כוחו הרב של פקיד יחיד בשרשרת ביורוקרטית שמקדשת תהליכים וכללים, מה שמונע ממנה לראות את התמונה הרחבה. כך נראות פניה של הביורוקרטיה:

 

איך משיגים חתימה מאדם שנפטר?

דיירי בניין ברמת גן מנסים זה ארבע שנים להוציא לפועל תוכנית פינוי־בינוי. לשם כך הם מחויבים להציג חתימה של אחד מבעלי הזכויות בו כביכול, אף שהלה כבר מכר את דירתו בשנות השמונים ואינו בחיים

תשעה דיירי בניין ברמת גן ביקשו להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38/2, שבמסגרתו ייהרס הבניין שבו הם מתגוררים ובמקומו יוקם חדש. כדי להוציא את התוכנית לדרך נדרשו הדיירים להציג בפני הבנק חתימות של כל בעלי הזכויות בבניין, אלא שבשלב זה הם נתקלו בבעיה: הרישום של אחד מבעלי הזכויות בו הוא תוצאה של טעות שנעשתה על ידי אגף רישום מקרקעין.

לדאבונם גילו הדיירים כי אחת הדירות בבניין נרכשה בשנות השישים על ידי שלושה אחים, ואלה מכרו אותה כ־20 שנה לאחר מכן. בעת המכירה מחק רשם המקרקעין את שמות שני האחים מנסח הטאבו, אך שכח למחוק את שמו של האח השלישי. אף שמדובר בטעות רישום, ולמרות הימצאותם של מסמכים המוכיחים שהדירה נמכרה, סירבו באגף רישום מקרקעין למחוק את שם האח.

עו"ד שלו שנדרש לפתרון הבעיה לא הצליח לאתר את האח השלישי, ופנה לבית המשפט כדי שזה יאשר לו לחתום בשמו על המסמכים הנחוצים להתקדמות הפרויקט. לאחר זמן מה גילה שלו כי האדם שחיפש נפטר, ואף הצליח ליצור קשר עם אחד מיורשיו. גם תצהיר של היורש, שבו טען כי הוא מוותר על הזכויות בדירה, לא הביא את רשם המקרקעין להתיר את הפלונטר הביורוקרטי שהוא אחראי לו.

"אותו יורש סיפר כי פעם בכמה שנים הפרשה הזאת צצה: פונים אליו יזמים, ואז הם נסוגים כשהם מתרשמים כי מבחינת רשם המקרקעין שמו של האח השלישי יישאר חקוק לעד בנסח הטאבו", אומר שלו. גם בית המשפט סירב להורות על מחיקת השם של האח המת מהטאבו. בינתיים הדיירים ממתינים כבר ארבע שנים להוציא לפועל תוכנית לחיזוק הבניין שלהם.

קומבינת הקבלנים שמכשילה פרויקטים 60 שנה אחרי

נוהג משנות החמישים, ששימש קבלנים כדי להתחמק מתשלום מס שבח, מחייב כעת יזם תמ"א בבניין בתל אביב לאתר את בעלי הדירות בו מאותן השנים. רוב הדיירים הללו כבר אינם בחיים, אך בית המשפט מסרב להכיר בכך ומטרפד כל ניסיון לקדם את הפרויקט 

במשך חמש שנים ניסו דיירי בניין ברחוב מרכזי בתל אביב למצוא יזם שיסכים להוציא עבורם לדרך תמ"א 38/2. כיצד קרה שפרויקט נחשק כל כך במיקום אטרקטיבי כל כך הצליח להרתיע כמעט כל יזם שנחשף אליו? התשובה טמונה בקומבינה שהייתה נהוגה בישראל בשנים הראשונות לקיומה, ובביורוקרטיה הסבוכה שהתעוררה בעקבותיה.

בשנות החמישים נהגו קבלנים לרשום בניינים שהקימו כחברה, זאת כדי להימנע מרישום בטאבו וכך להתחמק מתשלום מס שבח. חברות אלה כונו "חברות גוש חלקה", משום ששמן נשא את מספר הגוש ומספר החלקה. רוכשי הדירות מאותם הקבלנים היו מקבלים מניות בחברה במקום זכויות בטאבו. בשנות השישים בוטלה הפרקטיקה הזאת, החברות הללו נסגרו והנוהג עבר מהעולם.

כשיזמים החלו לבחון את התמ"א בבניין המסוים במרכז תל אביב הם נחשפו לתסבוכת: הקרקע שעליה הוקם הבניין נרשמה בבעלות חברת גוש חלקה; רוכשי הדירות בו קיבלו מניות בחברה, ובטאבו נרשמו כחוכרים ממנה. כאשר החליפו הדירות בבניין ידיים התארכה רשימת החוכרים, אך איש לא טרח לעדכן את רשימת בעלי המניות. כיום, כמעט 60 שנה אחרי היווסדה, בעלי המניות של אותה חברה הם עדיין אותם דיירים משנות השישים. אלא שמי שמבקש לקדם תמ"א 38 נדרש להציג בפני הבנקים הסכמה של כל בעלי הזכויות בנכס, ואלה מצפים לראות גם את חתימתה של החברה העלומה — שנסגרה לפני עשרות שנים.

חברה יזמית שהחליטה לבסוף לבצע תמ"א בבניין, החלה להתמודד עם הבעיה, ולפני כשנה השלימה את התוכניות וקיבלה היתר בנייה מהוועדה המקומית. אך כשפנתה לבקש ליווי בנקאי היא נדרשה להציג את הסכמת בעלת הקרקע — הלא היא חברת גוש חלקה. הבנקים דורשים לפני הריסת הבניין למחוק את רישום הבית המשותף ולהקצות לכל בעל דירה חלק יחסי בקרקע, השווה לגודל היחסי של דירתו. לאחר מכן נרשמת הערת אזהרה ליזם ולבנק. ההליך הזה נועד לשמש אמצעי ביטחון לבנק, שכן רישום ההערה לא מאפשר למכור דירה ללא אישורו. במקרה זה נדרשה גם הסכמת חברה שכבר לא קיימת. כשעו"ד שלו פנה לבית המשפט וביקש שזה יסמיך אותו לנקוט פעולות בשם החברה כדי שיוכל לתת את ההסכמה, הוא נענה כי "לצורך כך יש להגיש את אישורה של החברה", שכאמור אינה קיימת. כדי להוכיח את טענתו הציג שלו הודעות ששלח לאותה החברה — ושחזרו לשולח — אך בית המשפט לא הסתפק בהן ודרש כי יפנה בכתב לכל אחד מבעלי המניות. גם המכתבים שנשלחו לכולם — ולא נענו — לא הצליחו לרכך את התעקשות השופט, והלה אף ביקש לפרסם מודעה בעיתון יומי, שגם היא, כצפוי, לא חשפה את זהות בעלי המניות. לבסוף, לאחר משא ומתן שנמשך שמונה חודשים קיבל שלו את ייפוי הכוח המיוחל, והדיירים והיזם נשמו לרווחה.

אבל שמחתם הייתה מוקדמת. הפרויקט נתקע שוב — הפעם בלשכת המפקחת על המקרקעין. אחרי חודשים רבים שבהם אסף שלו מסמכים הנדרשים לרישום הבית כמשותף, נודע לו שעליו להציג מסמך מהעירייה שמוכיח כי לחברת גוש חלקה אין חובות ארנונה ומים, זאת אף על פי שהראה לאותה לשכה כי לאף אחד מהדיירים אין חוב כזה, והסביר כי הדרישה אינה רלבנטית משום שממילא הדיירים הם שמשלמים על הארנונה והמים ולא החברה. לתסבוכת הזאת עדיין לא נמצא פתרון.

ברכות. אתה הבעלים של שמונה דירות ליד הים

טעות ברישום בעלות על קרקע בנתניה בעת קנייתה לפני 70 שנה הסתירה את זהותו של הרוכש, וסיכלה תוכנית לבניית יותר מאלף דירות. עד שפקיד ברשם המקרקעין טרח לחפש את המסמך המקורי

לפני כשנה קיבל א' שיחת טלפון מפתיעה, שבה נאמר לו כי "אתה הבעלים של קרקע לבניית שמונה דירות בנתניה". הקרקע המדוברת שווה היום כ־18 מיליון שקל — עוד לפני שהונחה עליה לבנה אחת. א' לא זכה בלוטו או בירושה לא צפויה, אבל אבא שלו, כך התברר לו, רכש לפני 70 שנה חלקה של 80 מ"ר בנתניה קרוב לים.

הסיפור מתחיל שנים רבות קודם לכן: תוכניות בנייה רבות לאותה הקרקע התגלגלו במסדרונות עיריית נתניה. הן אושרו ושונו ואושרו ושונו, ובינתיים נותרה אדמת הכורכר חשופה. ב־2005 החיתה עיריית נתניה את התוכנית והחלה לקדם את הגרסה העדכנית ביותר שלה — שרשרת מגדלים בעלי 30 קומות, הכוללים יותר מאלף דירות.

אבל אז התעוררה בעיה: בשטח, המשתרע על פני 186 דונם, יש 196 חלקות — כל אחת נמצאת בבעלות אחרת. כדי להוציא את התוכנית לפועל נדרש שיתוף פעולה של כל בעלי הזכויות במגרש. אלא שכשאביו של א' רכש את הקרקע בשנות החמישים שכחו באגף רישום מקרקעין (טאבו) לרשום את מספר תעודת הזהות שלו. מכיוון ששמו הפרטי ושם משפחתו שכיחים מאוד עלה בתוהו כל ניסיון לאתר את בעלי החלקה העלומים. וכך התבשלה התוכנית ללא ידיעתו. כשהגיעה העת לחלק את הזכויות בין הבעלים (במסגרת התוכנית ישנן טבלאות איחוד וחלוקה, שלמעשה מקצות לכל אחד מהם זכויות בנייה בהתאם לגודל החלקה שרכש), הוחלט לא לחכות עוד לאדם המסתורי, אלא להקצות לו את החלק המגיע לו — ללא ידיעתו. ב־2014 אושרה לבסוף תוכנית הבנייה ואיתה גם טבלאות החלוקה. כל כך קרוב הגיעה התוכנית לקו הסיום, אלא שאז ניצבה הקבוצה בפני שוקת שבורה: בלי חתימתו של אביו של א' אי אפשר לבנות, שכן אי אפשר להשלים את הרישום בטאבו, ושום בנק לא יסכים לממן פרויקט שזהות אחד מבעלי הזכויות בו אינה ידועה.

ב־2016 פנתה הקבוצה לעו"ד שלו כדי שיאתר את הבעלים המסתוריים שמשבית להם את התוכנית ויפתור את התסבוכת. שלו פנה לאגף רישום מקרקעין ודרש שתתוקן הטעות משנות החמישים. אלא שבאגף נאמר לו כי לא ניתן לטפל בבקשתו מפני שהוא לא מיופה כוח של אותו האדם. "גם כשכל בעלי הקרקע ביקשו מהטאבו לתקן את הרישום, הם התבקשו להציג ייפוי כוח", מספר שלו. "גם אם האלמוני היה ניגש בעצמו לטאבו ומבקש להסדיר את הבעיה, היו מבקשים ממנו ניירת שתוכיח את זהותו — תצהיר מקרוביו שהוא אכן האיש, אישור מרשות המיסים שהוא האדם שרכש את הקרקע וכו'"..

כשהבין שלו שהוא לכוד בלולאה אינסופית הוא עתר לבית המשפט בבקשה כי יורה לטאבו להמציא את המסמכים ששימשו אותם בימי ראשית המדינה לרישום זכויותיו של אותו אדם בקרקע.

"בוקר אחד, בעודי מתכונן לדיון בבית המשפט", הוא מספר, "הוצאתי נסח טאבו של החלקה וגיליתי שמישהו דלה מהמסמכים המקוריים את מספר תעודת הזהות של הבעלים המסתורי ועדכן אותו — וכך שם סוף לפארסה שנמשכה עשרות שנים. יש לי עשרות דוגמאות שמוכיחות כי פרויקטים של בנייה לא מתקדמים בגלל תאונות אזוטריות. כולם מדברים על כדאיות כלכלית, אבל אלוהים מסתכל על הפרטים הקטנים, וכשהם לא מוסדרים יזמים בורחים".