מחזיקי האג"ח בלחץ, אך בארנט לא מתפשר על מחירי הדירות

בזמן שמחזיקי האג"ח הישראלים של אקסטל התכנסו ביום חמישי לדון בתשואות הגבוהות של 11% שבהן נסחרות האג"ח של חברת הנדל"ן, הציג הבעלים תוכנית מכירות שאפתנית במיוחד למגדל הדגל של החברה. מדובר במגדל סנטרל פארק טאוור (CPT) במנהטן, המכונה "מגדל המיליארדרים", וכולל דירות עם נוף לסנטרל פארק ומצוי בשלבי בנייה.

הבעלים גארי בארנט הגיש את תוכנית המכירות למשרד התובע של עיריית ניו יורק. התוכנית מציעה מכירות בהיקף 4.02 מיליארד דולר ל־179 דירות הקונדו שבמגדל, במחיר ממוצע של 22.5 מיליון דולר לדירה. על פי משרד המחקר האמריקאי מילר סמואל, המחיר כפול מהממוצע בעשירון העליון של דירות היוקרה בשוק.

התוכנית של אקסטל נראית מנותקת מהמצב בשוק הנדל"ן, שכן דירות יוקרה אינן נרכשות כבעבר והיצע מגדלי דירות היוקרה בניו יורק רחב מתמיד. מחיר המכירה במגדל CPT הוא 7,106 דולר בממוצע לרגל רבוע (כמעט 10 מ"ר).

גארי ברנט | צילום: בלומברג

לשם השוואה, המחיר הממוצע בתוכנית של מגדל סנטרל פארק טאוור 432, שנבנה בסמוך למגדל של אקסטל, עמד ב־2014 על 6,894 דולר לרגל רבוע. מאז מצב השווקים הורע משמעותית. גם הקושי של אקסטל למכור את הדירות במגדל ONE 57, שבנייתו הושלמה, לא מוסיפה היגיון לתוכנית.

הדירה היקרה ביותר במגדל CPT, בת 7,984 רגל רבוע, מוצעת למכירה ב־95 מיליון דולר - 11,898 דולר לרגל רבוע. הדירה הזולה ביותר מוצעת ב־1.542 מיליון דולר - 2,710 דולר בממוצע לרגל רבוע. לשלוש מהדירות הגדולות ביותר במגדל לא נקבע תג מחיר, בהן הפנטהאוז עצום של 15,898 רגל רבוע.

לפני שלושה שבועות אישרה עיריית ניו יורק את תוכנית הבנייה של הפרויקט, שצפוי לכלול שבע קומות של תאגיד האופנה הענקי נורדסטרום, שנמכרו תמורת 431 מיליון דולר. השלמת הבניין צפויה באוקטובר 2019, וההשקעה בו מוערכת ב־3 מיליארד דולר.

לסגור את ההלוואות

באסיפת האג"ח שכינס ביום חמישי קובי שגב, מנכ"ל קרנות הנאמנות איילים, הוא טען שיש עילה לפירעון מיידי של החוב. מרבית מחזיקי האג"ח לא תמכו בכך, אולם הוחלט כי יש לדרוש מבארנט עוד ביטחונות. אקסטל גייסה מכספי הפנסיה של הישראלים 1.65 מיליארד שקל ב־2014 ו־2015.

בארנט פועל לסגירת הלוואת הבנייה על המגדל. בשבוע שעבר חתמה אקסטל על מזכר הבנות לא סופי לחבילת מימון של 900 מיליון דולר בהובלת ג'י פי מורגן. זוהי חבילת המימון האחרונה שדרושה להקמת המגדל. כמו כן בארנט נטל הלוואה של 168 מיליון דולר באמצעות EB5, תוכנית שמאפשרת לזרים להשקיע מימינומום של חצי מיליון דולר בתמורה לאפשרות לזכות בגרין קארד. בנוסף הכניס בארנט באוגוסט 2016 את ענקית הייזום SMI, שנחשבת לגדולה בתחומה בסין, להון של חברת המגדל.

גיוס נוסף לג'ואל גלאק

בתוך כך השלים בסוף השבוע ג'ואל גלאק, הבעלים של ספנסר אקוויטי, גיוס אג"ח פרטי של 100 מיליון שקל בישראל. ספנסר, העוסקת בנדל"ן להשכרה בניו יורק, גייסה את הכסף באמצעות הרחבה של סדרה ב' הקיימת בריבית אפקטיבית שקלית של 4.65%. בהנפקה הראשונית של הסדרה בינואר עמדה הריבית על 5.15%, ואילו הגיוס של סדרה א' ב־2014 נעשה בריבית של 6.9%. כעת מגיע היקף האג"ח של ספנסר בישראל לכמעט מיליארד שקל.