דירה להשכיר – מהו חוק שכירות הוגן?

במהלך העשור האחרון שוק הדירות בישראל עבר טלטלה ענקית בה מחירי הדירות הוכפלו ואף שולשו. בניגוד לעשורים קודמים בהם רכישת דירה במרכז הארץ נחשבה לאתגר שעוד ניתן היה לעמוד בו, הרי שכיום הדבר הפך למשימה בלתי אפשרית במיוחד עבור משפחות צעירות, הנודדות מהמרכז לערי הפריפריה במטרה לרכוש נכס אלטרנטיבי במחיר שפוי.

אין ספק שכיום כמעט בלתי אפשרי לזוגות צעירים לרכוש דירה בישראל, מה שהוביל לצמיחה חדה בקצב השכרת הדירות. השכרת הדירות הפכה לתעשייה משגשגת המגלגלת מאות מיליוני שקלים בשנה ואחד השווקים האטרקטיביים ביותר בקרב מקבלי ההחלטות, הממשלה, הציבור והתקשורת. למרות היקפי השכירות העצומים, מדובר בשוק שאינו מוסדר רגולטורית וככזה פותח צוהר למחלוקות אינסופיות ואי הבנות בין השוכר והמשכיר. גם מס דירה שלישית שהוקפא לעת עתה בבג"ץ, הוביל לעליית מחירי השכירות תוך כדי שעלויותיו גולגלו על השוכר.

דירה להשכרה (ארכיון) | צילום: אוראל כהן

מעת לעת אנו נחשפים בכלי התקשורת לעוולות, ויכוחים, ונדליזם מצד שוכרים, אי פינוי המושכר במועד, תביעות הדדיות ואף אלימות פיזית ומילולית בין משכירים לשוכרי הדירות שלהם. עד כה האחריות בין שני הצדדים גובתה בחוזה בסיסי שניתן להורידו בקלות מהאינטרנט, וככזה ניתן היה לעקוף את סעיפיו בקלות רבה מדי.

חוק שכירות הוגן מהווה את ספר החוקים בין בעל הנכס והשוכר, והגדרה מחדש של מערכת היחסים העסקית ביניהם, במטרה לצמצם את הפערים וחילוקי הדעות בין שני הצדדים.

תחומים הנכללים תחת הצעת החוק: גובה הערבות ובאילו מצבים ניתן לממשה, מי אחראי לשלם מה בכלל זה גם חלוקת דמי התיווך על שני הצדדים, תיקונים בנכס – באחריות מי, מהי דירה ראויה למגורים, סוגיית השבת הנכס בתום תקופת השכירות במצב זהה לזה שנמסר בקבלת החזקה ועוד.

היותו של השוק לא מוסדר, פתח פתח בלתי מוגבל לבעלי הדירות לדרוש ערבויות בסכומים מופרזים ולא פרופורציונאליים,שפגעו עוד יותר בתזרים המזומנים של השוכר. החוק החדש מגביל את גובה הערבויות שרשאי המשכיר לדרוש מהשוכר והוא שליש מדמי השכירות עבור כל התקופה, או פי שלושה מדמי השכירות החודשיים – הנמוך מבין השניים.

בהיבט מימוש הערבות החוק קובע, כי קיימים ארבעה מקרים בלבד בהם רשאי המשכיר לממש את הערובה שהופקדה בידיו: אי תשלום דמי השכירות במועדם; אי תשלום התשלומים הנוספים שבהם חב השוכר; אי תיקון ליקויים במושכר שנגרמו בשל התנהלות השוכר, או במקרה שבו לא פינה השוכר את הנכס המושכר במועד. על המשכיר להודיע לשוכר מראש על כוונתו לממש את הערובה ולתת לו זמן סביר לתקן את ההפרה. ככל שהדבר לא נעשה, רשאי המשכיר לממש את הערובה בתוך 60 ימים מיום השבת המושכר לידיו. תיקונים בדירה שכורה נחשבים לסוגיה מורכבת בה כל צד יכול להטיל את אחריות תשלום התיקונים על הצד השני. החוק החדש קובע, כי על בעל הנכס לשלם/לתקן בתוך 30 ימים מרגע שקיבל דרישה לכך מהשוכר, פגמים בנכס שנגרמו בשל שימוש סביר. במידה ועסקינן בתיקון דחוף שאינו מאפשר מגורים באופן סביר בדירה (נזילות מהתקרה, בעיות בצנרת ובביוב, תקלה במערכת המים וכו') – על המשכיר לתקן זאת לא יאוחר משלושה ימים מיום הדרישה. במידה ובעל הנכס לא עשה כן, השוכר רשאי לתקן בעצמו או באמצעות אחר, ולהפחית את עלות התיקון משכר הדירה.

בהיבטי מסי ועד בית, חשמל, ארנונה, מים וגז, החוק קובע כי הם ישולמו ע"י שוכר הדירה. לעומת זאת, השבחת הנכס ע"י רכישת מתקנים ומוצרים המשרתים את הדירה המושכרת, כולל ביטוח הדירה, ותשלומים לגורם צד שלישי (כדוגמת מתווך) יחולו על המשכיר. יודגש, כי סעיפים הקיימים בחלק לא מבוטל מהחוזים כיום, פוטרים את המשכיר מאחריות לאי התאמה או לפגם שיתגלה בנכס כאשר סעיפים אלו אינם חוקיים בעליל ולכן בטלים מיסודם.

לסיכום חוק שכירות הוגן נועד להסדיר את מערכת היחסים בין משכירי הדירות לשוכרים במטרה ליצור אמות מידה וכללים ברורים ולמנוע מחלוקות וחוסר וודאות בין הצדדים. על אף החוק החדש קיימת משמעות קרדינאלית לעריכת הסכם שכירות יסודי ומפורט באמצעות עו"ד הצופה פני עתיד, ומסדיר באופן מלא את מארג היחסים בין הצדדים, דבר העשוי למנוע נזקים והוצאות כספיות רבות.

כרמית שחיבר היא עו"ד מומחית לענייני נדל"ן ומקרקעין ממשרד "בסרגליק את שחיבר ושות חברת עורכי דין'', משמשת כסגן יו"ר ועדת מקרקעין של לשכת עורכי הדין, וכסגנית יו"ר מחוז תל אביב.