כך תקדמו עסקאות ברשות מקרקעי ישראל

מרבית שטחי מדינת ישראל - כ-93% - נמצאים בבעלות רשות הפיתוח, הקרן הקיימת לישראל או מדינת ישראל עצמה, כאשר רובם ככולם מנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

בשנים האחרונות עבר מנהל מקרקעי ישראל רפורמה מהותית, במסגרתה חל שינוי בזכויותיהם של החוכרים. השינוי מקנה בעלות לחוכרים בנכסים למגורים ולתעסוקה בקרקע עירונית, במטרה להביא לצמצום החיכוך בינם לבין המנהל.

הרפורמה נועדה להביא לייעול המנגנונים הממשלתיים, לירידה במחירי הקרקעות והדירות ולהגברת הצמיחה במשק - דבר החשוב לכולנו. ואכן, ניתן לראות שיפור משמעותי בפריסת השירות הניתן לציבור וברמתו.

הרפורמה הביאה לצמצום הביורוקרטיה העומדת בפני האזרח כשהוא רוצה לבצע פעולות בנכס שברשות רמ"י, ולמרות השיפור, אין ספק שהמערכת עדיין מפותלת ומסובכת להבנה.

רשות מקרקעי ישראל | צילום: אוהד צויגנברג

רמ"י, כמו כל ארגון גדול אחר, אינה פועלת כיחידה העשויה מקשה אחת, אלא מורכבת ממספר רב של יחידות המחולקות לפי מאפיינים שונים. החלוקה הראשונה היא חלוקת המדינה לשישה מחוזות (דרום, ירושלים, מרכז, תל אביב, חיפה, צפון) כאשר כל מחוז עובד בצורה עצמאית וכולל בתוכו את כל היחידות הרלוונטיות.

על כן, בעת פנייה לרמ"י בבקשה לקדם עסקה מסוימת במקרקעין, ראשית יש לבדוק לאיזה מחוז שייך המקרקעין נשוא העסקה. בדיקה זו ניתן לבצע בצורה פשוטה באתר האינטרנט של רמ"י.

החלוקה השנייה הינה חלוקה מקצועית - חלוקת עובדי המחוז למספר אגפים מקצועיים, כגון אגף מיפוי ותכנון, האגף המשפטי, אגף הפיקוח ועוד.

מעבר לכך, כל מחוז כולל מספר צוותי קידום עסקאות אשר תפקידם הוא לרכז ולקדם עסקאות. צוותים אלו מקבלים את פניות הציבור, מרכזים את המסמכים הרלוונטיים, פונים בשאילתות לאגפים המקצועיים ומעבירים להם מסמכים לאישורם, מכינים את תיק העסקה ומאשרים אותה בפני וועדת העסקאות המחוזית.

יצוין, כי בנוסף למחוזות ולאגפיהם, קיימים גם אגפים כלל ארציים, ביניהם הנהלת רמ"י, אגף בעלות ורישום ועוד. אגפים אלה אינם רלוונטיים לקידום עסקה בודדת במקרקעין מול המדינה, אך בעסקאות בעלות מורכבות רבה או בעסקאות בהיקפים כספיים משמעותיים, יתכן כי תידרש מעורבות מסוימת של אגפים אלו, ולעיתים אף יידרש אישורם.

כיצד העסקה מאושרת ברמ"י?

כאמור, רוב ההתנהלות במהלך קידום עסקאות מול רמ"י מתקיימת מול הרפרנט הרלוונטי מצוות קידום העסקאות אשר אמון על האזור בו נמצא נכס המקרקעין נשוא העסקה.

רפרנט זה פועל בשני מישורים שונים. המישור הראשון מתקיים מול הגורם המבקש לקדם את העסקה, ממנו הרפרנט יבקש לקבל את כל המסמכים הרלוונטיים לשם קידום העסקה, לרבות נסחי טאבו, תשריטים, שטרות טאבו, הסכמים קודמים שנחתמו בין מבקש העסקה לבין המדינה ועוד.

המישור השני מתקיים מול האגפים המקצועיים ברמ"י אשר מתבקשים להעביר את חוות דעתם ביחס לשטח המדובר. במסגרת כך, האגפים המרכזיים הם:

• אגף תכנון ומיפוי - אגף זה בוחן את הפרטים התכנונים-טכניים של העסקה המבוקשת. במסגרת כך האגף בודק האם המדינה היא אכן הבעלים של המקרקעין נשוא העסקה, האם התכנית המבוקשת תואמת את התב"ע המאושרת על המקרקעין, האם ניתן לקיים את השימוש המבוקש במקרקעין וכו'.

בסופו של דבר, אגף זה צריך לאשר הן התכנית המבוקשת, בדומה לשאר האגפים, והן את התשריט שעל בסיסו תאושר העסקה.

• אגף פיקוח - אגף זה בוחן את המצב המתקיים דה-פקטו בשטח עליו רוצים לבצע את העסקה נציגמהאגף מגיע למקרקעין ובוחן את גבולות השטח, היקף הבניה, התקיימות חריגות מתכניות מאושרות ועוד.

יצוין, כי לעיתים ניתן לייתר את הצורך בביקור מפקחים מטעם האגף באמצעות הגשת תצהיר בדבר מצב המקרקעין החתום על-ידי מורשה חתימה מטעם מבקש העסקה. כן יצוין, כי לא ניתן להגיש תצהיר מסוג זה בכל עסקה, אלא נדרש אישור של הרפרנט/ אגף הפיקוח.

• אגף משפטי - אגף זה בוחן האם מבקש העסקה אכן זכאי לקבל את הזכויות במקרקעין אותן הוא מבקש. בדיקה זו מבוצעת על ידי בחינת מערכת ההסכמים הקיימת בין מבקש העסקה לבין המדינה, ועל-ידי בחינת מערכת ההסכמים הקיימת ביחס לנכס המקרקעין נשוא העסקה.

לאחר קבלת אישורי שלושת אגפים אלו, יפנה הרפרנט להכנת המסמכים האחרונים של העסקה, ולאחר מכן היא תעלה לדיון בפני ועדת העסקאות המחוזית.

העסקה אושרה? קיבלתם הסכם לחתימה? מזל טוב! אך אל תשכחו כי העבודה טרם הסתיימה.עליכם לחתום על ההסכם (במידה ומדובר בחברה עליכם להחתים את מורשי החתימה הרלוונטיים), להחזיר לרפרנט שעבד מולכם את ההסכם החתום לשם השלמת חתימות ברמ"י ולאחר מכן להגיש בקשה לקבלת שטרות חתומים, לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין ולקיים התנהלות נפרדת מול גוף זה (יש לדווח תוך 30 יום ממועד קבלת ההסכם), לקבל את אישור הרשות המקומית בדבר היעדר חובות (ארנונה, היטל השבחה וכדומה) ולפנות ללשכת רישום המקרקעין לשם השלמת העסקה ברישום הזכויות על שמכם.

היכרות מקדימה עם הפרוצדורה ועבודה נכונה ויעילה אל מול הגורמים המקצועיים יכולה לאפשר חתימה על עסקה תוך זמן סביר וללא השקעת משאבים לריק.

הכותבים הם עורכי דין מהמחלקה המסחרית במשרד גדעון פישר העוסקים באופן שוטף בליווי יזמים פרטיים וחברות ממשלתיות בביצוע עסקאות נדל"ן מורכבות.