שינוי במחיר למשתכן: מחצית מהדירות במכרזים שנכשלים עשויות להימכר בשוק החופשי

מכרזים בתכנית מחיר למשתכן שכשלו מספר רב של פעמים ובמיוחד בפריפריה- צפויים לבחינה מחדש על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ולהתפרסם שוב לאחר הוספת דירות שהיזם יוכל למכור בשוק החופשי או מתן הנחה משמעותית יותר בערך הקרקע.

מדובר במכרזים בהם אי כדאיות כלכלית כך שהיזמים לא מגישים הצעות כלל. רמ"י יכולה לבחון את המכרז מתוקף החלטת מועצת מקרקעי ישראל מחודש מאי, אך רק השבוע פורסם לראשונה מכרז שמאפשר 50% דירות שיוצעו בפרויקט לשוק החופשי.

המכרז הראשון שפורסם עם מספר כה רב של דירות בשוק החופשי הוא בקריית ביאליק בפרויקט בו 1,603 דירות וכאמור מחציתן ימכרו בשוק החופשי. מכרז נוסף במתכונת שבו יהיו דירות בשיעור גבוה של 40% לשוק החופשי צפוי להתפרסם בקרוב בעפולה לאחר שכבר פורסם מחדש בסוף חודש יוני ורק בחוברת המכרז יופיע פרטיו הסופיים. כמו כן, מכרז בשכונת נחל רקת בטבריה נשקל בימים אלה מבחינת הדירות שיתאפשר ליזם למכור בשוק החופשי.

שטח בנייה של מחיר למשתכן בקריית ביאליק | צילום: אלעד גרשגורן

בחודש מאי נקבע במועצת מקרקעי ישראל בראשות אביגדור יצחקי, החלטה כי מכרז בו לא הוגשו הצעות יפורסם מחדש פעם נוספת, תוך שתינתן "עדיפות לתקן את שיעור ההנחה בערך הקרקע או בשיעור הדירות המוזלות באופן שיסייע לבחירת יזם בפרויקט", נכתב בהחלטה 1508. כמו כן צוין כי הוועדה לתכנון ופיתוח תקבע כללים לעניין זה ואלו טרם נקבעו.

עם פתיחת תכנית מחיר למשתכן החליט שר האוצר משה כחלון כי 100% מהדירות בשיווק מכרזי המדינה יוקצו לטובת רוכשי דירה ראשונה. אך עם התקדמות התכנית המכרזים נכשלו זה אחר זה ולא רק בפריפריה אלא גם באזורי הביקוש וראשי ערים ביקשו הם הכנסת דירות בשוק החופשי לתכנית.

כתוצאה מכישלון המכרזים וטענות מצד הרשויות, הוחלט שכלל היחידות הניתנות בהקלת שבס כחלון (תוספת של 20% דירות בשטח הבנייה לטובת הוספת יח"ד) יתאפשרו לשיווק בשוק החופשי ובמחיר שיקבע היזם. כך נוצרו פרויקטים בהם 20% דירות בשוק החופשי ולא 100%. רבות היו מקרים שהוועדה המקומית הסכימה לאפשר תוספת של יותר דירות לטובת השוק החופשי. כמו למשל בראשל"צ בה ראש העיר ומהנדס העיר התחייבו למתן 10% נוספים לתוספת השבס, ועל כן מדובר כבר ב-30% דירות שנמכרות בשוק החופשי. ההחלטה כמה דירות יהיו בכל מכרז מופיעה בחוברת המכרז שמתפרסמת זמן מה לאחר פרסום המכרז וכוללת את כל פרטיו.

למעשה המכרז שפורסם בקריית ביאליק מציג לראשונה מצב בו 801 דירות שהן 50% מהפרויקט לשוק החופשי - אך המכרז החל את דרכו ליזמים כבר בדצמבר 2016. כאשר אף יזם לא רצה לרכוש את הקרקע מחוסר כדאיות כלכלית בהקמת הפרויקט. כתוצאה, דנו ברמ"י במכרז והוכרע לאפשר במקום 50% תוספת של דירות ולפרסמו מחדש. יש לציין כי מכרז שפורסם בדצמבר 2016 הוא שיווק 'לחץ' של רמ"י בכדי לעמוד ביעדי סוף השנה שמציבים משרדי הממשלה. כתוצאה מדובר במכרזים שלרוב אינם בשלים ועל כן נוטים הם לכישלון.

מכרז נוסף בפריפריה שכשל הוא בטבריה וכעת ברמ"י בוחנים כמה דירות בשוק החופשי ימכרו במסגרת הפרויקט . מדובר במכרז בשכונת נחל רקת הכולל 671 דירות בבניינים (בנייה רוויה) ועוד 22 מגרשים לבתים צמודי קרקע ומגרש מסחרי. המכרז האמור נכשל שוב ושוב לאחר שפורסם גם כן בשיווקי הלחץ - בדצמבר 2016. הסיבה לכישלון המכרזים בטבריה נובעת גם מלחץ השיווקים אך בין היתר מקושי הבנייה בטבריה ומתווה השטח במקום. כעת ברמ"י עדיין לא יודעים להשיב כמה דירות יהיו בשוק החופשי במכרז בטבריה כי עדיין בוחנים את הנושא.

היזמים שלא ניגשים למכרזים בפריפריה מרמזים שאולי התכנית אינה מתאימה לכל אזור במדינת ישראל במתכונתה ואכן מבוצעים שינויים והתאמות. תוך שהשינויים האלה הופכים את תכנית זו דומה יותר ויותר לתכנית ישנה יותר של שר האוצר הקודם יאיר לפיד, הנקראת מחיר מטרה. עד היום ישנם פרויקטים של מחיר מטרה שמתקיימים בהם הגרלות כמו לאחרונה במודיעין או בראש העין וצפויות הגרלות נוספות בקרוב. זוהי תכנית שקדמה לתכנית מחיר למשתכן וקבעה כי 40% דירות ימכרו בשוק החופשי לצד 60% דירות והיא פונה גם למשפרי דיור (רוכש דירה שמוכר את דירתו הקודמת).

תכנית מחיר מטרה גם החלה עם 80% דירות בהנחה ואילו 20% בשוק החופשי. הדמיון כעת ניכר לא רק בהוספת יח"ד לשוק החופשי. אך גם בכך שבמחיר למשתכן מתחילים לבצע הגרלות למשפרי הדיור ולהכילם בתכנית - כפי שנחשף ב"כלכליסט" לפני כשבוע. כבר בספטמבר צפויה הרשמה למשפרי דיור לתכנית והם יוגרלו בפרויקטים שכשלו בשיווק לזוכים בהגרלות בסדרה א' ובסדרה ב'. ביישובים רעננה, קריית מוצקין, קריית ביאליק ודימונה.