אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
שוקלים לרכוש דירה? כדאי להמתין - המחירים יירדו צילום: שאטרסטוק

שוקלים לרכוש דירה? כדאי להמתין - המחירים יירדו

זוגות צעירים הרוכשים דירה במחירים הנוכחיים שמים את כספם על קרן הצבי; אנו קרובים מאוד לנקודה בה המחירים יתחילו לרדת

12.08.2017, 22:33 | פרופ' מיקי מלול

בשנים האחרונות בנק ישראל שב ומזהיר מפני ירידה חדה במחירי הדירות והשפעתה על יציבות המערכת הפיננסית ומשקי הבית. מכיוון שבנק ישראל מוגדר על פי חוק כיועץ הכלכלי לממשלה, קשה להפריז בחשיבות עמדתו בנושא והשפעתה על מקבלי ההחלטות.

הנה דוגמה מדו"ח היציבות האחרון שפורסם רק לאחרונה: "מהערכת הסיכונים המערכתיים למשק עולה כי המוסדות הפיננסיים ומשקי הבית ממשיכים להיות חשופים לסיכון הנשקף מהאפשרות שתחול ירידה חדה במחירי הדירות".

מקריאת משפט זה המופיע בעיקרי הדברים של הדו"ח ניתן להבין שירידה במחירי הדירות הינה מסוכנת למשקי הבית! זה כנראה מה שבנק ישראל רוצה שמקבלי ההחלטות יבינו. כאן חובה לשאול את השאלה מדוע בנק ישראל בוחר דווקא בדגש זה? דגש זה למעשה מהווה סתירה לשורש הבעיה, מה באמת מגביר את החשיפה לסיכון של משקי הבית והמערכת הפיננסית? והתשובה היא חד משמעית המחירים הגבוהים של הדירות! לפיכך ההסקה הלוגית המתבקשת הינה שירידת מחירי הדיור תקטין את הסיכונים למשק ולמשקי הבית.

בנק ישראל למעשה מציג סתירה לוגית בעצם הגדרת ירידת מחירים כמקור הסיכון. נבחן מה יקרה למשקי הבית בשני תרחישים של שינויי מחירים בשוק הדירות. תרחיש ראשון: מחירי הדירות לא ירדו ויישארו ברמתם הגבוהה. כשיגיע מיתון או לחלופין תתרחש עלייה חדה בריביות משקי בית רבים עלולים להיקלע לקשיים בהחזרי המשכנתא (שהינם גבוהים ולא פרופורציוניים להכנסות רק משום מחירי הדיור הגבוהים) מה יקרה אז? מחירי הדיור ירדו בצורה דרסטית בכל מקרה משום שמשקי הבית שיתקשו בהחזרי המשכנתא ינסו לממש את נכסיהם מה שיוביל לעלייה חדה בהיצע הדירות ולירידת מחירים.

תרחיש שני: מחירי הדיור ירדו מסיבות אחרות למשל עודף היצע או מדיניות ממשלתית ישירה, האם הסיכון מצדם של משקי הבית אכן יגדל? לא ברור כלל שכן הפרטים ימשיכו לגור באותו הבית, לשלם את אותה המשכנתא ולהשתכר את אותה המשכורת. לא סביר להניח שנראה משקי בית שמפסיקים לשלם משכנתא רק משום שמחיר הדירה שלהם ירד! אופי המשכנתאות בישראל לא יאפשר להם לעשות כן. גם כאן הסיכון מצדם של משקי הבית יתממש רק אם יהיה מיתון או אם הריביות יעלו בצורה משמעותית בדיוק כמו בתרחיש הראשון.

 , צילום: shutterstock צילום: shutterstock  , צילום: shutterstock

אם כך מה הוא מחולל הבעיה? האם ירידת מחירי הדירות? כמובן שלא. להיפך המחירים הנוכחיים שהינם גבוהים מידי ביחס לכושר ההשתכרות הם מקור הסיכון ולכן מקור הבעיה. לפיכך ירידת מחירי הדירות הוא הפיתרון ולא הבעיה כך שלמעשה ירידת מחירים למעשה תקטין את הסיכונים הפיננסיים של משקי הבית והמערכת הפיננסית בטווח הארוך. למעשה ככל שהמחירים נשארים ברמתם הנוכחית יותר ויותר משקי בית רוכשים דירות במחירים שהם הרבה מעבר לכושר ההחזר שלהם בטווח הארוך ולפיכך הסיכון למשקי הבית רק הולך וגדל! כעת נותר לשאול מדוע בנק ישראל מתעלם מהלוגיקה הפשוטה הזו?

וכעת כיצד משה כחלון שעד עתה טיפולו בבועת הנדל"ן היה לכל הפחות פתטי יכול למנף את החלטת בג"ץ לטובת האצת ירידת המחירים?

ראשית יש להכיר בכך שמדובר במצב לא רגיל ושמחירי הדיור הבועתיים למעשה מסכנים את יציבות המשק ומשקי הבית. הכרה זו הכרחית להבנת הדחיפות ובחירת הכלים הנדרשים לטיפול בבעיה. המדיניות הנוכחית של מיסוי דירה שלישית שבג"ץ דחה אינה מספיקה משום שזו למעשה מטפלת רק בזרם רכישת הדירות על ידי המשקיעים ומתעלמת מהחלק הארי שבידי המשקיעים והוא מלאי הדירות שהצטבר אצלם לאורך השנים.

יש למסות החזקת דירה שנייה ומעלה, מיסוי שרמתו תעלה משמעותית עם עליה במספר הדירות המוחזקות על ידי משק בית אחד. מהלך זה כבר ברגע הכרזתו! יזרים במהירות עשרות אלפי דירות לשוק ובכך יגרום להורדת מחירים חדה ומיידית במחירי הדיור מה שיסייע להפחתת הסיכון במשק בטווח הארוך.

ואגב חובה שהמיסוי יהיה גבוה ובשיעור של עשרות אחוזים משום שדווקא אז היכולת לגלגל את נטל המס על השוכרים תהיה תיאורטית בלבד ומבחינה מעשית לא קיימת. כמובן שהמשקיעים ייפגעו ממדיניות זו אך לצערנו זו טיבה של כלכלה לכל בחירה יש מחיר ובבחירה בין פגיעה בזוגות הצעירים למשקיעים וטובת המשק הבחירה צריכה להיות ברורה.

לסיכום אני רוצה לשלוח מסר לזוגות הצעירים השוקלים לרכוש דירה בקרוב. המתינו! הסבלנות תשתלם והמחירים בסופו של דבר ירדו. זו רק שאלה של זמן ואנו קרובים מאוד לנקודה זו. כל מי שרוכש דירה במחירים הנוכחיים שם את כספו על קרן הצבי.

פרופ' מיקי מלול הוא כלכלן וראש המחלקה למנהל ומדיניות ציבורית באוניברסיטת בן-גוריון

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות



109 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

109.
פתרון פשוט
מתי כבר תבינו שקרקעות המדינה שייכים לי לך וגם לעוד כמה חסרי בית. אבל עיקר הבעיה זה שהמדינה צריכה לשלם לקבלני ביצוע ולחלק את הדירות בתשלומים ל25 שנה. והחישוב כדלהלן דירה ממוצעת עלות הבניה שלה הוא כ 500,000 ש"ח עכשיו מה שנשאר זה למכור את הדירות בתשלום של 2500 ש"ח לחודש כפול 25 שנה זה יוצא 750,000 ש"ח. מה שאומר שהמדינה עדיין עושה רווח יפה על כל העסק. אז למה עוד לא מתחילים עם הרעיון הפשוט הזה?
אבי  |  16.11.18
108.
הבעיה שעומדת בראש מעינינו
מלחמה רבת שנים אנחנו נלחמים במחירי הדיור וידינו על התחתונה. כנראה שטעינו . בזמן הקרוב עומדת לעלות לאוויר העולם הצעת חוק פרי יוזמתה של החכי"ת אורלי לוי אבוקסיס שאני מעריך מאוד את פועלה, להעלאת תקרת המשכנתא עד כדי 90% ממחיר הדירה. החוק יאפשר למי שאין לו יכולת כרגע לקנות, כן לקנות ולמי שיש לו יכולת לקנות, לקנות דירה יקרה יותר. הסכנה שבחוק (שהקבלנים מייחלים לו בכיליון עיניים) היא כי הוא יסבך את שני סוגי הקונים. אלה שיש להם ואלה שאין להם בהתחייבויות עוד יותר גדולות ומאידך הוא יגרום להאצת עליית מחירי הדירות. ההנחה כי מחיר המוצר נקבע ע"י ביקוש מול היצע הוא נכון בחלקו. הפרמטר הכבד יותר בקביעת מחיר למוצר הוא יכולת התשלום של הקונה (ראו באיזה מחיר למ"ר קונה החרד). דוגמה לכך אנחנו מקבלים כאשר אנחנו מסתכלים על רשתות השיווק. רשת שסניפיה פרוסים על פני הארץ, תתמחר כל סניף על פי יכולת התשלום של אותה אוכלוסיה שמתגוררת בסביבתה וזאת בשעה שעלות המוצר זהה בכל הסניפים. מכאן אנו למדים שהיכן שנמצא יותר כסף המוצר יהיה יקר יותר. החוק של אורלי מכניס הרבה כסף לשוק ובכך הוא יגרום לעליית מחירים מטורפת.
אוריאל  |  20.08.17
107.
"לא קונים דירה במחיר בועה" - כנסו לקבוצת הפייסבוק ושתפו כמה שיותר
אם היה לו אינטרס הוא היה רושם בכתבה שיחכו? הרי תיאורטית אם אף אחד לא יקנה דירה בחודשיים הקרובים, המחירים לא ירדו? כנסו לפייסבוק ושתפו - יש לנו כוח ובואו נשתמש בו בחכמה - יחד אפשר להוריד את מחירי הדיור. ואגב, אני זכיתי בהגרלה האחרונה של מחיר למשתכן ואני עדיין רוצה שהמחירים ירדו, אז לא להמציא המצאות!!!
שושו השועל  |  20.08.17
105.
בועה אימתנית
נשמע מהתגובות פה של הרוב שנוח להם עם המחירים הנוכחיים. זאת מכת מדינה! ותהיה בכייה לדורות. זו הבעיה הכי גדולה שיש למדינת ישראל ואם לא ירדו המחירים, קורת גג תהיה נחלתם של עשירים בלבד. צריך להפסיק ולשלם את המחירים המטורפים האלו כי אין להם כיסוי. אחרת הילדים שלנו יזרקו לרחוב.
מודאג מאד  |  14.08.17
לכל התגובות