אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
תשמרו את השמפניות במקרר: הירידה בביקוש לדירות אינה אמיתית צילום: שאטרסטוק

פרשנות

תשמרו את השמפניות במקרר: הירידה בביקוש לדירות אינה אמיתית

הירידה עליה דיווחה הלמ"ס ברכישת דירות מקבלנים בשנה החולפת היום אינה משקפת ירידה אמיתית בביקוש לדירות אלא מצביעה עלהחשש של רוכשי הדירות לפעול בשוק לא יציב. העבר מלמד שכאשר הם יחליטו לחזור לשוק המחירים יזנקו

13.08.2017, 17:16 | ענת דניאלי

שוק הדיור ממשיך להציג נתונים שמעידים על האטה משמעותית ברכישת הדירות ובמיוחד אלו החדשות מקבלן. ההסבר לכך נעוץ בביקושים בהמתנה; הדירות בהגרלות לזוגות הצעירים בתכנית 'מחיר למשתכן'. כמו כן, המלחמה של שר האוצר, משה כחלון במשקיעים בדמות חוק מיסוי דירה שלישית שהיה תחת עננה של אי ודאות עד לאחרונה שבג"ץ ביטל את החוק והחזירו לדיון השנוי במחלוקת בוועדת הכספים. כעת המצב עדיין לא ברור עבור המשקיעים והאם החוק יאושר מחדש ועל כן אי הוודאות נותרה בעינה עבורם וכך גם התנהגותם בשוק הדיור.

קראו עוד בכלכליסט

על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון שפורסמו לפני כשבוע ישנם כ-96.5 אלף צעירים הרשומים לתכנית מחיר למשתכן וממתינים לזכות בהגרלות. כעת ההגרלות פתוחות ברובן לזכאים מסדרה א' שנרשמו בתחילת התכנית ולהגרלה הגדולה בה הוגרלו 15 אלף דירות - ניגשו כ-42 אלף משפחות. בחודש הבא צפויה הגרלה נוספת של 15 אלף דירות - כך שישנם לא מעט צעירים רוכשי דירה ראשונה שמחכים לזכות גם בהגרלות הבאות והם מהווים ביקוש בהמתנה.

בניית דירות חדשות. שוק של ביקושים כבושים, צילום: שאול גולן בניית דירות חדשות. שוק של ביקושים כבושים | צילום: שאול גולן בניית דירות חדשות. שוק של ביקושים כבושים, צילום: שאול גולן

במקביל, כפי שנחשף ב"כלכליסט" הדירות שלא ימכרו לזכאי תכנית מחיר למשתכן יוכלו להימכר למשפרי דיור. משפר דיור חייב למכור את דירתו בשביל לקנות אחרת – ובמצב של שוק בהאטה ייתכן ומשפר הדיור מתקשה למכור את דירתו - ולכן לא פונה לקנות חדשה. כך שגם שוק משפרי הדיור במעין מצב של המתנה וביקושים כבושים. משפרי דיור רוכשים לרוב דירות יותר גדולות ויקרות ויש לכך השפעה רבה על השוק כשם שמהווים הם סגמנט מהותי ועיקרי בשוק הדיור.

ההאטה בשוק הדיור וברכישות הדירות הוביל גם לירידה במחזור העסקי של הקבלנים שהוביל להיקף מכירות ברמה הנמוכה ביותר בשנתיים האחרונות. בדו"ח הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודשים אפריל-מאי נכתב "במקביל לירידה החדה ברכישת דירות חדשות מאז מרץ אשתקד, חל שינוי בתמהיל העסקאות, הן כתוצאה מהמכירות המוזלות במסגרת 'מחיר למשתכן' והן כתוצאה מהירידה החדה ברכישות. עובדה זו מוצאת ביטוי ברמת שפל במחזור המכירות של הקבלנים, דהיינו בתזרים המשקיעים  היקף המכירות של הקבלנים בשלושת החודשים האחרונים הגיע לרמתו הנמוכה ביותר בשנתיים וחצי האחרונות, כ-3.5 מיליארד שקל בלבד. לשם השוואה, במאי אשתקד עמד סכום זה על 5.3 מיליארד שקל".

המצב בו המשקיעים ממתינים והצעירים ממתינים אף הם, יצר ומתדלק מצב של הורדת הביקושים בצורה מלאכותית המכונה - ביקושים כבושים. הכוונה כי הביקושים עוד קיימים הם רק ממתינים נוכח אי הוודאות הקיימת בשוק הדיור כעת. כתוצאה, החשש הוא שהביקושים יחזרו לשוק ברגע שהתמונה תתבהר משום משום שהקיפאון הנו תוצר של המתנה ולא של ירידה אמיתית בביקוש לדירות לצד גידול משמעותי בהיצע.

בהינתן במצב כזה של ביקושים הממתינים על הגדר, ההנחה היא כי הביקושים ישובו בבת אחת ברגע שהתמונה תתבהר וכך המחירים ישובו לזנק. זהו תרחיש ידוע שהודגם לאחרונה לאחר שהתפרקה הממשלה ובכך גם רעיון מע"מ אפס של שר האוצר הקודם יאיר לפיד. בטרם התפרקות הממשלה נתוני שוק הדיור נראו דומים – קפאון במכירות הקבלנים, התמתנות במדד המחירים של הלמ"ס ופעילות יחסית מתונה בשוק הדיור. ברגע שהממשלה התפרקה המחירים חזרו לזנק.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות



38 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

37.
מספר 1 אתה טועה, הנה החישוב:
נקח לדוגמא מחיר למשתכן ביבנה. עלות דירה 10K למטר - כלומר 1.3 מליון ל 5 חדרים של 130 מטר. עלות שכירות של דירה כזו ל 5 שנים זה 5K לחודש שזה 300 אלף ב 5 שנים. על ההצמדה למדד תשומות נוסיף 80 אלף. על שדרוג מטבח ומזגן עוד 100. סה"כ יוצא שמחיר הדירה הוא 1.75 מליון. דירה זהה ביבנה בשכונה השכנה - יבנה הירוקה -עולה היום 2.1 מליון (תבדוק ברשות המיסים) - מכאן שהפער הוא 350 אלף לטובת מחיר למשתכן. ומכיוון שה 350 אלף האלה ילקחו במשכנתא, ההחזר עליהם יהיה כ 500 אלף (כסף שמוחזר בסוף התקופה) לכן הטבת מחיר למשתכן היא חצי מליון שקל אחרי כל הקיזוזים בהשוואה הוגנת. עכשיו משפחה ישראלי ממוצעת במקרה הטוב חוסכת 5000 בחודש. כלומר חסכון של חצי מליון זה 100 חודשים! מעל 8 שנות חסכון של 5000 בחודש = הטבת מחיר למשתכן!
אבי  |  13.08.17
לכל התגובות