מדריך: רוצים לרכוש דירה חדשה במרכז העיר ומתלבטים בין תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2?

חזרה לערוץ התחדשות עירונית>>

 

תמ"א 38/1

אחת האופציות שנחשבו בשנים האחרונות לאטרקטיביות יחסית מבחינת המחירים, היתה דירות בפרויקטי תמ"א 38 במסלול עיבוי-בינוי (תיקון 1). דירות אלו, מסיבות כאלה ואחרות, היו בעבר זולות יותר בהשוואה לדירות בפרויקטים חדשים, לעתים בעד 15% בהשוואה לדירות במיזמי נדל"ן חדשים באותה סביבת מגורים. בעשור שחלף מאז יצאה לדרך התמ"א, הדירות החדשות שנבנו בפרויקטים הללו סבלו מתדמית פחות אטרקטיבית, בטח בהשוואה לדירות בפרויקטים חדשים. הציבור היה חשדן כלפי הפרויקטים הללו ולא האמין במוצר - וזה בא לידי ביטוי גם בפערי המחירים. זו היתה חשדנות טבעית כי פרויקטים רבים יצאו לדרך אבל הציבור לא ראה את התוצאה הסופית. אולם, ככל שחלפו השנים ופרויקטים הגיעו לכלל מסירה ואכלוס לאחר ביצוע, החשדנות התפוגגה והלקוחות ראו שסטנדרט הבנייה פעמים רבות גבוה מאוד – מה גם שפרויקטי תמ"א 38 תיקון 1 ,הם בעלי יתרונות רבים לעתים על פני פרויקטים חדשים. היום הציבור מבין היטב את היתרונות הגלומים ברכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38/1 .

לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "במקרה של פרויקט תמ"א 38, מדובר בפרויקטים שנבנים במרכזי הערים, במיקומים טובים יותר – על פי רוב – בהשוואה לפרויקטים חדשים ובנוסף, אין צורך להתמודד עם המתנה לבניית תשתיות כפי שקורה בדירות חדשות בשכונות חדשות".

לדברי המהנדס דוד זהבי, מנכ"ל ובעלים משותף של אורבן נדל"ן ויו"ר יזמי התמ"א בשרון: "אם בעבר הלקוחות חששו שמדובר ב"מבנה משופץ", שסטנדרט הבניה לא גבוה ומדובר בחיזוק המבנה בלבד בלי השקעה בתכנון, הרי שכיום הלקוחות מבינים שסטנדרט הבניה הוא גבוה מאד, המפרטים משודרגים ואין צורך בתוספות. בנוסף, ברור שמתקיימת השקעה בחיזוק המבנה כולו והתשתיות שלו כמו גם תוספות לדירות הוותיקות של ממ"ד, מרפסות, ועוד.

אנחנו עדים היום לקהל, שאפילו לא לוטש עיניים לפרויקטים חדשים, אלא סוקר פרויקטי תמ"א באזור שבו הוא מתעניין. בנוסף, הלקוחות למדו להעריך את המיקום של הדירות החדשות בפרויקטי תמ"א, היום אין כמעט בנמצא פרויקטים חדשים במרכזי ערים, לכן למיקום של דירות בפרויקטי תמ"א 38 יש יתרון וערך מוסף אדיר."

תמ"א 38/2

"לאור העובדה, שכיום המדינה מחזיקה בלמעלה מ 80 אחוז מהקרקעות והיא מוציאה מכרזים כמעט אך ורק במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" המיועדת לזכאים ומחוסרי דיור, מלאי הדירות החדשות על קרקעות מדינה הולך ואוזל . במקביל ישנה גם ירידה בבניית פרויקטים חדשים על קרקעות פרטיות בשל מחירן בגבוה. לכן, האלטרנטיבה הכמעט יחידה של משפרי הדיור המעוניינים להתגורר במרכזי הערים בבניינים חדשים היא לקנות דירה בפרויקטים של התחדשות עירונית" מסבירה בוגין. "ללא ספק, מעבר לעובדה שמדובר ברכישה של דירה חדשה בבניין חדש כשכל התשתיות הן חדשות, המיקום עדיין נשאר הסיבה המרכזית מדוע להעדיף פרויקטי תמ"א 38 לסוגיהם. ברוב המקרים כשמדובר בפרויקט הנמצא במרכז עיר הוא יהיה יקר יותר באופן משמעותי מאשר פרויקט חדש בשכונה חדשה, אשר גם אם היא חלק מעיר גדולה, הרי שהיא מוקמת בדרך כלל במרחק גדול ממרכז העיר. פערי מחירים בין דירות חדשות במרכז העיר לשוליה, יכולים לעמוד על עשרות אחוזים ועד פי שניים כשמדובר למשל בתל אביב. ובכל זאת, למי שמתלבט האם כדאי לרכוש דירה בפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק) או תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) הרי שהשאלה היא בעיקר עניין של טעם הקהל - האם יעדיפו דירה בפרויקט חדש על כל המשתמע מכך או דירה חדשה בפרויקט מתחדש? כך או כך מבחינת המחיר כפי שראינו, אין שוני ממשי וכמובן שגם בהיבט של המיקום לשני הסוגים יהיה מיקום מרכזי."

למידע נוסף לחצו כאן>>