אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
הסכם תמ"א 38 הוא לא חתונה קתולית

הסכם תמ"א 38 הוא לא חתונה קתולית

יש להקפיד כי בהסכמי תמ"א 38 ייכלל סעיף המאפשר לדיירים לבטל את ההסכם אם עד המועד הקובע (שמוגדר היטב על ידי הצדדים), לא קיבל היזם היתר בנייה ולהוסיף ולקבוע כי סעיף זה גובר על כל סעיף אחר בהסכם ועל כל אורכה שניתנה ליזם, מכל סיבה שהיא

01.09.2017, 07:23 | מארק שיפמן וטל ספיר

אחת הסוגיות הבעייתיות בעריכת הסכם של תמ"א 38 היא סוגיית לוחות הזמנים. הדבר נכון במקרה של "פרויקט חיזוק" והדבר נכון שבעתיים במקרה של פרויקט "הריסה ובנייה חדשה". הסיבה לכך נעוצה בחוסר הוודאות בכל הנוגע למועדים הקשורים להחלטות של רשויות התכנון.

בפרוייקטים אלה, היזם הוא שלוקח על עצמו את האחריות על הטיפול באישורה של הבקשה להיתר בנייה. היזם אמנם מתחייב להגיש בקשה להיתר בנייה במועד שנקבע לכך בהסכם, אך יימנע מהתחייבות מפורשת לגבי המועד בו יתקבל היתר הבנייה מאת המוסד התכנוני. בצדק יטען היזם כי אין הוא אחראי לאופן התנהלות רשויות התכנון, כי ייתכן שיידרש להתמודד מול דיירים מתנגדים, וכי ייתכן שיהיה עליו לנהל הליכים בועדת הערר או בבית המשפט המחוזי (כאשר מדובר בעתירות מנהליות), אצל המפקח על הבתים (כשמדובר בדיירים סרבנים) ובבתי המשפט.

פרויקט תמ"א 38 בתל אביב , צילום: דוד הכהן פרויקט תמ"א 38 בתל אביב | צילום: דוד הכהן פרויקט תמ"א 38 בתל אביב , צילום: דוד הכהן

אכן, הדרך של היזם לקבלת היתר הבנייה המיוחל קשה ומלאה במכשולים, אך האם הקושי האובייקטיבי הזה מצדיק "נעילה" של הדיירים בהסכם שאיננו מוגבל בזמן? (הסכם "חתונה קתולית", בשפה המקצועית).

מרבית ההסכמים שנחתמים כיום כוללים "תנאים מתלים" שונים וביניהם התנאי שקובע כי אם לא יקבל היזם היתר בנייה תוך מספר מסויים של חודשים ממועד הגשת הבקשה להיתר בנייה - יהיה ניתן לבטל את ההסכם.

לכאורה, בכך נפתרה הבעיה, אלא שהמציאות המשפטית שונה בתכלית. קריאה מדוקדקת של הסכמים אלה מגלה כי לעיתים קרובות התנאי המתלה כפוף לסעיפים אחרים בהסכם ולעיתים סעיפים אלה כפופים אף הם לסעיפים נוספים וכך נוצר "אפקט סיבובי" שלמעשה מרוקן מכל תוכן את התנאי המתלה ומעניק ליזם אורכות על אורכות שבמצטבר יכולות להגיע ליותר מ-10 שנים לקבלת היתר בנייה ולעיתים לא מוגבל בזמן כלל.

כאן בוודאי תשאל השאלה, מהי נקודת האיזון? מהו המועד המקסימלי שביחס אליו יהיה היזם מוכן להשקיע בתום לב כספים ומאמצים רבים הקידום הבקשה להיתר מבלי שיחשוש מביטול ההסכם על ידי הדיירים ? ומאידך, מהו המועד שבו יש לאפשר לדיירים להשתחרר מהתחייבותם ליזם שלא "סיפק את הסחורה" ולא הצליח לקבל היתר בניה לפרוייקט עליו התחייב ?

אלה שאלות קשות שאין להן פתרון חד משמעי ופשוט. כמו תמיד, הפתרון נמצא היכן שהוא באמצע. יש לתת ליזם טווח זמן ארוך שיאפשר לו לקדם את הבקשה להיתר בנייה ללא חשש מביטול חד צדדי של הדיירים ומאידך, אין לאפשר מצב שבו הדיירים והיזם קשורים ב"חתונה קתולית".

הפתרון המתבקש הוא כי בכל הסכם של תמ"א 38 ייכלל סעיף המאפשר לדיירים לבטל את ההסכם אם עד המועד הקובע (שמוגדר היטב על ידי הצדדים), לא קיבל היזם היתר בנייה ולהוסיף ולקבוע כי סעיף זה גובר על כל סעיף אחר בהסכם ועל כל אורכה שניתנה ליזם, מכל סיבה שהיא. כך יהיה ברור לשני הצדדים, שמדובר בסעיף סופי ומוחלט המעניק לדיירים זכות ביטול חד צדדית, בחלוף המועד המוסכם.

גם בצד קביעת מועד מוסכם כזה, עדיין נותר טווח למו"מ בין הצדדים - מהו אחוז הדיירים מקרב בעלי הזכויות הדרוש לביטול ההסכם? ומה קורה אם במועד הביטול הבקשה להיתר כבר אושרה על ידי מוסד התכנון אך בתנאים שטרם מולא? ואולם, חוסר הוודאות קטן באופן משמעותי.

לסיכום: גם בעולם של חוסר ודאות תכנונית עבור היזמים, אין הצדקה להחתמת דיירים על הסכמים שהם "חתונה קתולית" הנועלים את הדיירים לתקופה לא מוגדרת ולא מוגבלת ללא כל אפשרות אמיתית להשתחרר.

הכותבים הם שותפים במשרד עורכי הדין שיפמן ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי

תגיות