בלי הרפתקאות: "לא נגייס מהציבור. יש מספיק משקיעים שמציעים לנו כסף"

יש חברות שבורחות מהנפקות לציבור כמו מאש, גם בענף הבנייה שבו נדרשים היקפי מימון גבוהים. אחת החברות הללו היא הבנייה הוותיקה משהב. “שקלנו כמה פעמים להנפיק באג”ח, כבר קיבלנו דירוגים והוצאנו תשקיף ראשון ושני אבל ירדנו מזה. אם החברה תזדקק להון אני לא אגייס, יש הרבה משקיעים שמתדפקים על דלתנו ומציעים לנו כסף“, אומר עזרא ערוסי, מנכ”ל חברת הבנייה משהב, שמאחוריה ותק של 81 שנה בענף.

ערוסי מגדיר את החברה כשמרנית. למרות הוותק שלה בענף, היא מעולם לא התיימרה להתחרות בהיקפי הבנייה של היזמיות הגדולות, שיכון ובינוי, סולל בונה ואפריקה ישראל, והפעילות העיקרית שלה היתה בנייה לציבור הדתי: "אנחנו חברה סולידית שמטרתה היתה לבנות לציבור הדתי־לאומי, וכך היה עד שהחלו להימכר קרקעות במכרזי מדינה לפני 20 שנה, ואז פתחנו את השיווק לכולם".

עזרא ערוסי | צילום: אוראל כהן

מדוע אתם לא מנפיקים? איך מסתדרים עם הון עצמי בענף שדורש היקפי השקעה גבוהים?

"כרגע יש לנו הון עצמי ואנחנו מצליחים לגלגל אותו. אנחנו לא נגדל כי אנחנו לא רוצים הרפתקאות. 81 שנה החברה קיימת ומצליחה להתנהל כחברה סולידית עם היקפי בנייה שעמדו על 500-450 דירות בשנה. יכולנו לבנות 700 דירות בשנה, אבל אנו מעדיפים לשמור על חשיפה נמוכה ולא להתרחב".

לאן הולכים הרווחים?

"הרווחים נשארים בהון העצמי של החברה, ולכן האיתנות הכספית שלנו טובה. שליש מהמימון מגיע מהלוואות והיתר מהון עצמי. אנו לא מחלקים כמעט דיבידנדים, מלבד 3-2 מיליון שקל בשנה, ומכאן העושר של החברה. את המניות מחזיקה קרן בבעלות מספר אנשים, ויש כמה פרטיים שהיסטורית מחזיקים מניות של משהב. בנוסף לכך הפועל מזרחי מחזיקה בכמה מניות".

נסיבות מינויו של ערוסי למנכ"ל אינן רגילות. הוא חבר הנהלה במשהב מאז 1973, ולפני שלוש שנים החליטו בחברה למנות יו"ר שיתפקד כיו"ר פעיל, לאחר שלדבריו החברה דרכה במקום והיה ברור שהיא חייבת תפנית. היו"ר שנבחר היה יוסי פישלר, מהנדס ושמאי בהכשרתו, אך הוא חלה ונפטר כשלושה חודשים לאחר כניסתו לתפקיד.

בעקבות פטירתו התבקש ערוסי לשמש כיו"ר פעיל, אלא שבינתיים עו"ד תומר מוסקוביץ המנכ"ל המכהן ביקש לסיים את תפקידו כדי לעבור לסקטור הציבורי, וערוסי קיבל על עצמו את תפקיד המנכ"ל לצד יו"ר לא פעיל בשם אבי סולימאן. "בעוד כשלוש שנים אני מתכוון להעביר את השרביט ולפרוש. כבר הייתי צריך לצאת לפנסיה, אבל אני חייב לסיים את התהליך שהתחלנו של שינוי הצוות, בעיקר הבכיר".

משהב כחברה יזמית בחרה לא להתמודד במכרזי מחיר למשתכן, שלטענת ערוסי פחות מתאימים לחברות ללא זרוע ביצוע. בדומה לחברות אחרות, היא קיבלה החלטה אסטרטגית ארוכת טווח להשקיע בהתחדשות עירונית, ובשלב זה כשליש מפעילות החברה הוא בהתחדשות עירונית, ובכוונתה להעלות את ההיקף ל־50% מהפעילות.

אלא שבשונה מחברות יזמות רגילות, משהב נהנית כיום מפירות הוותק וממלאי קרקעות היסטוריות שנותר בידה ומסייע לה לצלוח תקופות כאלה שבהן יש מעט קרקעות לחברות אשר לא משתתפות במחיר למשתכן.

עד כמה ניתן להשביח את הקרקעות ההיסטוריות שבבעלותכם?

“היום אנחנו מריצים מספר תוכניות משביחות על שאריות הקרקעות של משהב בגדרה, בתל אביב בשכונת שפירא ובנתניה בקריית השרון. ההשבחות האלה מקפיצות את ההון של החברה.

"הקרקע בנתניה שבספרים שלנו רשומות כאפס נמכרות בלמעלה מ־400 אלף שקל ליחידת דיור. אחרי היטלים נשאר לנו 300 אלף שקל, וזה נכנס להון העצמי שלנו. בסך הכל, ביחד עם תוכניות התחדשות עירונית, יש לנו תוכניות ל־3,000 דירות”.

מרבית הבנייה שלכם לאורך השנים התבצעה עבור הציבור הדתי.

"זה התקנון שלנו, הוא קובע שאנו בונים לציבור הדתי, אבל במקומות שאנחנו לא יכולים כמו מכרזי רשות מקרקעי ישראל אנחנו מוכרים לכולם. במעלות טענו שלא הסכמנו למכור לערבים, אבל זה לא נכון. בעומרית 25% חילונים ו־75% דתיים שהגיעו כי הם מכירים ומאמינים בנו. כשאנחנו מגיעים ליישוב כמו מעלות, אלקנה, רבבה אנחנו מוכרים לכולם".

אבל אלקנה ורבבה הן התנחלויות שמראש רוב הציבור בהן הוא דתי.

"נכון, אבל עד לפני חמש־שש שנים משהב כמעט לא בנתה מעבר לקו הירוק, מלבד גילה, פסגת זאב וגבעת זאב. בהמשך רכשנו קרקעות באלקנה, ברבבה ובנווה דניאל כי הציבור שלנו שם. יש יישובים שחברת אמנה בונה בהם, ובחרנו להיכנס לאזורים שהתרחבו לבנייה רוויה. באלקנה למשל זו פעם ראשונה שיבנו מבנים עם מעליות".

יש שוני בין בנייה לציבור הדתי לבין בנייה לחילונים?

"לבנות לציבור שלנו זה לא פשוט אדריכלית. בנחלים היינו צריכים להמציא בבניין של 19-18 קומות בניין שלכל דירה תהיה בו מרפסת סוכה זה לא פשוט. זה עלה לנו עוד כ־6 מיליון שקל לכל בניין, והוסיף לנו הרבה שערות לבנות".

בפרויקטים ששווקו רק לציבור הדתי־לאומי טענו כי מדובר באפליה. אתם עדיין ממשיכים למכור רק למי שמוגדר כדתי?

"בעבר הרחוק כששיווקנו לציבור הדתי היינו מבקשים אישור מרב שמכיר אותך ומעיד כי אתה אדם דתי, זה היה עד לפני 15 שנה והפסקנו עם זה.

"כיום אנחנו מוכרים לכולם אבל מקפידים לקבוע הנחיות, למשל לא לקיים מסיבות יום הולדת בשבת בשטחים הציבוריים של הבניין. מעבר לכך אנחנו לא בודקים בציציות. באופן טבעי הציבור הדתי מגיע אלינו, אבל אני מזהה גם מגמה של דתיים שמעדיפים שלא לקנות בשכונות דתיות, ומנגד יש הרבה לא דתיים ש’הסתננו’ אלינו".