הסכם שיתוף בקבוצת רכישה

קבוצות רכישה, שהיוו בשנים מסוימות כ-25% מנתח השוק, הן אלטרנטיבה לעסקה הסטנדרטית לרכישת דירה מיזם או קבלן שבה הרוכש קונה מוצר מוגמר ובנוי. מדובר ללא ספק בהזדמנות עסקית המאפשרת לרוכשים במקרים מסוימים לקבל דירה במחיר נמוך ממחיר השוק, אך מנגד עלולה לטמון בחובה סכנות, אי וודאות לגבי המוצר הסופי, מחירו וזמני קבלתו. הוכח כי הסכם שיתוף מוצלח בין חברי הקבוצה יכול לצמצם משמעותית את הסיכונים שנלקחים ולסייע לתהליך לעבור בקלות ובפשטות יחסית.

בקבוצות רכישה, הדרך אל הדירה כוללת מערך של הסכמים מפוצלים בלתי ניתנים להפרדה. כחלק מההסכמים הללו, הרוכשים הנמנים על חברי הקבוצה מתקשרים עם גורמים מובחנים ושונים כמו גורם מממן לצורך הליווי הכלכלי-פיננסי (לרוב בנק), בעלי מקצוע ויועצים (רואי חשבון, עו"ד, אדריכלים, יועצי תנועה, מפקחי בנייה, שמאים ועוד), קבלן ביצוע, הסכם רכישת קרקע ועוד. כל אחד מההסכמים הללו מהווה חוליה בשרשרת של התהליך הכולל.

הסכם השיתוף – לב התהליך

לב ליבה של קבוצת רכישה הוא הסכם השיתוף בין חברי הקבוצה דרכו הם מתקשרים בינם לבין עצמם. זהו הסכם שנחתם בתחילת המהלך אשר מסדיר את ההתנהלות בין החברים ומתווה את הכללים ואת אופן אכיפתם. החל מראשית ההתארגנות, דרך קבלת המוצר ועד לרישום הפרויקט. ההסכם מנוסח לרוב על ידי עורכי הדין של קבוצת הרכישה (שנשכרו על ידי הגורם המארגן) ובשלב טרום ההתארגנות שלה. על ההסכם להיות מפורט ככל האפשר ולקבוע מנגנונים ברורים להסדרת מחלוקות וקבלת החלטות.

ההוראה הבסיסית בהסכם שיתוף ונקודת המוצא של התארגנות הקבוצה היא שחבר לא יוכל להחליט שהוא מתנתק ממערכת ההסכמים ומההתארגנות המשותפת ולהיוותר רק עם החלק בקרקע. למעשה, כל חברי הקבוצה תלויים וקשורים זה ברעהו. כל אחד מהם הינו חלק קריטי מהעסקה כולה בבחינת השלם גדול מסך חלקיו. זאת משום שדי בכך שחבר אחד יפר את כללי ההסכם, או לחילופין לא יעמוד בהתחייבויות השונות שנקבעו, כדי שתיגרם פגיעה קשה בהתקדמות המיזם עד אפילו כדי עצירה מוחלטת שלו. לכן יש צורך בחוזה מפורט ומוסבר המכיל מנגנונים ברורים לפתרון בעיות העלולות לעלות.

לפניכם מספר נקודות שכדאי להתייחס אליהם בהסכם שיתוף:

● הסכם שיתוף לקבוצת רכישה צריך לקבוע עבור כל חבר בקבוצה מהו "המוצר המוגמר" שלו. משום שקבוצת הרכישה הינה מיזם המורכב ממספר רב של הסכמים, ולא מדובר בחוזה יחיד לרכישת נכס, בשלב הראשוני רוכשים החברים קרקע בלבד ונחשבים לבעלים במשותף שלה ("מושע"). עוד בשלב הזה יש להסדיר ולהחליט בהסכם השיתוף איזו דירה כל חבר זכאי לבנות בהתאם לחלק אותו רכש בקרקע. יש להגדיר כיוונים, הצמדות (חניה, מחסן), גודל וקומה. אם הקרקע נרכשה לפני שאושרה תכנית מפורטת והוצאו היתרי בניה, על ההסכם לקבוע מנגנונים לאיזון במידה שהתוכניות שיינתנו בעתיד יכללו הרכב דירות שונה מהתוכנית המקורית.

● על הקבוצה למנות נציגים מבין חבריה שייצגו אותה מול הגורמים השונים כמו למשל הקבלן המבצע, האדריכל, עורכי הדין ועוד. בהסכם שיתוף צריכים להיקבע דרך בחירת הנציגים, מספרם, מתחם פעולתם (מה הם יכולים להחליט באופן עצמאי ומה דורש אסיפה כללית), כיצד הם מוחלפים, מועדים לדיווח תקופתי וכיוצא בזאת.

● בחירת מוסד פיננסי או בנק למימון הקבוצה. שלא כמו ברכישה של דירה מקבלן, בקבוצת רכישה לא יכול כל חבר לבחור את הבנק שייתן לו מימון. יש צורך במוסד פיננסי או בנק אחד שיספק ליווי מימוני לכל החברים והסכם השיתוף בין החברים צריך לכלול מנגנון לבחירתו. מכיוון שעל כל חבר לעמוד בכל אחת מדרישות הבנק המלווה (המצאת מסמכים, בדיקה של איתנות פיננסית, עריכת ביטוחים וכן הלאה), ואי אישור או עיכוב של אחד החברים משמעותו עיכוב בליווי עבור כלל הקבוצה, יש לכלול בהסכם הוראות נוקשות וחד משמעיות לגבי עמידה פרטנית בדרישות הבנק. לרבות תוך מסגרת זמנים קצובה ופירוט הדין במידה שההוראות מופרות.

● הסכם שיתוף לקבוצת רכישה צריך לכלול הגדרה ברורה אודות "המחדלים" אשר אי עשייתם או עשייתם נחשבת להפרה יסודית של תנאי ההסכם. קרי, מעשים שתוצאותיהם עלולות לגרום לעיכוב/לעצירת הפרויקט. רצוי לקבוע שורה של סנקציות וכלים לאכיפה על ידי עורכי הדין של הקבוצה.

זכרו, הסכם שיתוף לקבוצת רכישה אשר נוסח על ידי עורכי דין שאינם מומחים בקבוצות רכישה, או ללא מחשבה מעמיקה, מעלה משמעותית את הסיכויים שהקבוצה תיקלע לקשיים במהלך הפרויקט. לצד העובדה שקיימים בלאו הכי סיכונים כגון חוסר וודאות לגבי המוצר, מועד הקבלה והמחיר הסופי, רצוי מאוד שאת הקבוצה ילוו עורכי דין הבקיאים בתחום ואשר יודעים לכוון את הפרויקט ולייעל אותו.

עו"ד שי הראל עוסק בתחום המקרקעין ומלווה תהליכי תמ"א 38 באזור המרכז.