פרופ' רחל אלתרמן: "שכונות המגורים הגרועות שמתכננת המדינה הן כמו היריון מחוץ לרחם"

רחל אלתרמן סולדת מתקינות פוליטית. כבר בדקות השיחה הראשונות שלנו היא מצהירה שהיא מתפקדת רק אחרי 11 בבוקר ולכן נוכל להיפגש בצהריים. היא אוהבת לומר "אני אמא של עידן אלתרמן, מותר לי", ולא מהססת לחזור על זה בגאווה גם באמצע הרצאה בכנס של בנק ישראל. היא לא חוסכת מחמאות וביקורת מבני שיחה, וגם אני זוכה ממנה פתאום לעקיצה: "קודם אמרתי לך שאת חכמה, אבל את זה לא קלטת". והיא מרשה לעצמה להתענג בקול רם ובלי צניעות מלאכותית על הכבוד שהוענק לה לאחרונה מידי המכון הטכנולוגי של וינה, שבחר בה כאחת מ־16 ההוגים החשובים בעולם בתחום התכנון העירוני.

להאזנה לכתבה, הוקלט על ידי הספריה המרכזית לעיוורים ולבעלי לקויות קריאה https://www.clfb.org.il/heb/main/

להאזנה ב-iTunes | לכל הכתבות המוקלטות

כל מה שהיא חושבת היא אומרת, אבל אלו לא פליטות פה חסרות אחריות. היא בנויה מלומר בכנות את מה שהיא חושבת, גם אם זה לא פופולרי. זה כנראה קל יותר כשאת פרופ' לתכנון ערים מהחשובות בארץ ובעולם, בעבר חברת סגל הטכניון וכיום חוקרת במוסד שמואל נאמן, שיושבת על מרכז העצבים שבין תכנון למשפט, וחתומה על עשרות רבות של מחקרים השוואתיים בינלאומיים פורצי דרך, שהפכו אותך לחוקרת ויועצת מוערכת של האו"ם, ממשלת סין, ה־OECD והבנק העולמי.

"אין אצלי תקינות פוליטית, היא אויבת גדולה מאוד של מחקר", מצהירה אלתרמן (71). "הפוליטיקלי קורקט הוא לומר איזה יופי שיש לנו משאב ציבורי, זה סוציאלי, שמגדלי המגורים הם מציאות נפלאה, ושצריך דיור להשכרה ארוכת טווח. אבל זה לא עומד במבחן התוצאה. אלה אמירות וסיסמאות שחסרות מחשבה עד הסוף".

מקור כל הרע, היא טוענת, הוא מונופול הקרקעות של המדינה. "אנחנו המדינה היחידה ב־OECD שבה הקרקע היא בעיקר לאומית, ואין גם רבות כאלה ביתר העולם. במשך שנים רבות הבעלות הלאומית על הקרקעות שירתה את קליטת העלייה, סימון הגבולות והנוכחות מבחינה ביטחונית, אבל צריך לשים את התועלות והנזקים מחדש על כף המאזניים, כפי שעשו עם הבעלות על הבנקים. חלק מהנזק כבר אפשר לראות".

רחל אלתרמן בנתניה. "מגדלים הם הנטל העירוני והסביבתי הגדול ביותר שאנחנו מייצרים" | צילום: עמית שעל

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), למשל, כפופה לחוק חובת מכרזים, דבר הוגן ונכון, אולם הוא גם מחייב אותה למכור למרבה במחיר - ואז המונופול הממשלתי עלול לסחוף את המחירים מעלה. "יש לי השערה שהמכרזים גרמו לייקור כל הדירות בארץ, לא רק על קרקעות רמ"י", אומרת אלתרמן, "שבגלל חובת המכרזים נקבע רף גבוה יותר למחירי כל המקרקעין. אבל אף אחד לא בדק את זה".

הרבה כוח ואחריות יש למונופול כזה. אם הוא לא משחרר מספיק קרקעות לשוק במשך עשור, כפי שקרה בתחילת שנות האלפיים, חסרות דירות והמחירים עולים. וכשהוא משחרר אותן במסות עצומות כמו בתקופה הנוכחית, גם לזה יש משמעות - שאיש אינו בודק. "כל העסק הזה, שהוא 12% מהתל"ג שלנו, עם השלכות איומות וארוכות טווח על החברה הישראלית - עובד בלי תכנון ובלי מחקר", טוענת אלתרמן. "צריך לעשות תחזיות, לבדוק את השלכות הריכוזיות, לעשות השוואה בינלאומית, להציע חלופות. אפילו מדינות חצי דיקטטוריות כמו טורקיה עשו מהלכי ביזור".

צרת הקרקע הלאומית

הבעיה המשמעותית השנייה שעליה מצביעה אלתרמן היא שהתכנון בישראל נכפה באופן ריכוזי מלמעלה, ממשרדי הממשלה, ומרוחק מהתושבים, מהעיריות ומהערים. "זו מחלה מסוכנת מאוד", היא אומרת. "הייתי 10 שנים חברה במועצה לתכנון ובנייה, ופגשתי בממשל הציבורי אנשים נפלאים ויצירתיים עם עקומת למידה מאוד תלולה. העניין הוא שהמערכת חולה והיא יוצאת דופן לרעה. באופן כמעט טוטאלי, כל החלטה מקומית טעונה אישור של ממשלת ישראל, שנציגיה יושבים בוועדה המחוזית. אז אם רוצים להוסיף למרכז מסחרי קטן שתי קומות צריך לעבור את ממשלת ישראל. מה העניין הלאומי כאן? אם רוצים להקים עוד גן ילדים, למה הפקידים בירושלים יודעים יותר טוב? ועדות מחוזיות נכנסות לפרטים, משנות, מחזירות את התוכניות לוועדות המקומיות, וזה מייקר את הפרויקט ומרחיק את התוצאה ממשהו שבא מלמטה, כלומר מהיזם או מהרשות המקומית.

פסגות אופק, ראש העין | צילום: אוראל כהן

"העמותות החברתיות והשלטון המרכזי הוציאו חוזה נגד השלטון המקומי בישראל. אם מדינת ישראל היתה מפעילה את מערכת הבנקים באותו אופן שבו היא מפעילה את מערכת התכנון והבנייה, הכלכלה שלנו היתה בשנות החמישים, בצנע".

מצד אחר, ראינו מצעד של חשודים ומורשעים מהרשויות המקומיות בהקשר של תוכניות נדל"ן. אולי צריך להישמר מהשחיתות. 

"כל שלטון מקומי קרוב לתכנון ובנייה, ויש בזה המון כסף אז תמיד יש פיתוי. זה בסדר שהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה מורכבות מנבחרי ציבור. הבעיה היא הקשר בין הזרוע המקצועית שמכינה את החומר לבין הוועדה. כאן צריך ליצור חיץ, וזה אומר שכל תכנון ילווה בניתוח של זרוע מקצועית רצינית. בשביל זה צריך לחזק את מחלקות התכנון בעיריות ולהגדיל אותן. וכדי לדחות את חוות דעתן, הוועדה תצטרך להציג נימוקים משכנעים ופומביים.

אם המושבות, פתח תקווה | צילום: אוראל כהן

“בינתיים נגרמים נזקים בגלל חוסר האמון בשלטון המקומי. כך למשל, לפני שש שנים קיבל משרד המשפטים פסק דין שאוסר על עיריות לעשות הסכמים עם יזמים שיממנו תשתיות בעיר. מה האלטרנטיבה? הרי ההיטלים לא מספיקים למימון התשתיות. למה לא לומר: 'אתם עושים בוכטה של כסף, בואו תחלקו את זה עם יתר העיר?' אבל בגלל חוסר אמון בשלטון המקומי והמחשבה שהוא מושחת, הסכמים כאלה בין עירייה ליזמים אסורים.

פרויקט להשכרה, רמת השרון | צילום: אוראל כהן

"עשיתי תרגיל עם סטודנטית שלי, שבו הפשטנו עיר: הורדנו את כל הדברים הטובים שיזמים נתנו לה בהסכמים כאלה, ובלעדיהם העיר היתה בשנות השישים. אנחנו הולכים על מדרכות של יזמים, משתמשים בתאורה, ספרייה ופארק של יזמים, חלק מגני הילדים הם של יזמים. אנחנו צורכים את ההסכמים האלה ביומיום, ובלי הצ'ופרים של היזמים הערים היו עלובות". עבודה נוספת שעשתה עם דוקטורנטית העלתה שההסכמים הללו עדיין קורים אבל בחשאיות, מתחת לשולחן ולא באופן רשמי.

אילו עוד השלכות איומות, כדברייך, יש לריכוזיות של המערכת?

"בישראל אנחנו עדיין מתחתנים ויולדים הרבה ילדים, וזה מייצר ביקוש צפוי לדירות. אלמלא הריכוזיות, הערים היו מתפתחות באופן נורמלי. כלומר יזמים היו מגישים בקשה לתוכניות חדשות, ותוכניות פינוי־בינוי היו זורמות במנות קטנות גם בתוך העיר וגם בשוליים. זה טוב לעיר. אבל תכנון גרוע יוצר שכונות גדולות כמו בראש העין או באם המושבות בפתח תקווה, שהן כמו היריון מחוץ לרחם. מין עיר חדשה מחוץ לעיר הנוכחית, וזאת עירוניות גרועה.

מגדל מגורים, פתח תקווה | צילום: אוראל כהן

"אם לרשויות היו סמכויות ומימון, הן היו מפשירות קרקעות במנות קטנות שיזמים יפתחו, דורשות מהיזמים להקצות נניח 20% לדיור בר השגה ולהשתתף במימון תשתיות. מה רע? ככה עיר מתפתחת באופן נורמלי".

אבל אלמלא המערכת הריכוזית הזו לא היה אפשר להתמודד עם משברים כמו הצורך לבנות המוני דירות בשנות התשעים לעולים מברית המועצות לשעבר, או הותמ"לים ומחיר למשתכן היום. 

"נכון, הבעלות הציבורית באמת יכולה להוזיל עלויות, כמו במחיר למשתכן, ואני החמאתי לכחלון וליצחקי", היא אומרת בפמיליאריות על שר האוצר משה כחלון וראש מטה הדיור שלו אביגדור יצחקי. עם שניהם היא משוחחת מדי פעם, היא מספרת בעונג. "כחלון מקסים, זורם, יש לו חוש הומור, והוא לא אומר כל הזמן 'אני', 'אני', 'אני'. והוא חכם, אין מה לדבר".

ובכל זאת, מדגישה אלתרמן, מחיר למשתכן טובה בטווח הקצר בלבד. היא נותנת פתרון לכאבים ולסימפטומים, לא למחלה. "בפעם הראשונה משתמשים במחירי הקרקע לסבסוד באופן מסודר וזה בסדר גמור. אבל השאלה היא עד כמה זה משפיע על שאר השוק - על מגזרים אחרים שרמ"י משרתת, על תקציב המדינה. הם לא מעוניינים לבדוק, ובצדק, מה הגורילה הענקית הזו ששמה מקרקעי ישראל גורמת. מקבלי החלטות עוסקים במדיניות ציבורית, מה שנקרא 'אמנות האפשר'. הם רוצים כרגע לפתור משבר חמור שיש לו השלכות רב־דוריות והם צודקים. אבל במחקר ההשוואתי הבינלאומי אני רואה מדינות שמסתדרות מצוין בלי קרקע לאומית".

ומה לגבי הותמ"לים - הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור, שהוקמה לפני שלוש שנים וקיבלה שלל סמכויות עוקפות כדי לאשר בזריזות תוכניות ענק אזוריות - האם הם מזיקים או מועילים?

"יש מקרים מסוימים שבהם מעקף של רשויות מקומיות מוצדק, למשל בכבישים ארציים, בתי קברות אזוריים, סילוק אשפה אזורית, אסדות הגז או המחצבות, שאף אחד לא רוצה בחצר האחורית שלו, והציבור לא אוהב אותן. אבל לקחת את היומיום של חיינו ולעשות דבר שהוא הכי רחוק שיכול להיות מתכנון עירוני טוב? אין טעות יותר גדולה".

אבל יש בעיה וצריך הרבה דירות ומהר.

"צריך, אבל השאלה היא אם אין פתרון אחר זולת הותמ"לים, שמגלמים את החטאים הכי גדולים של ריכוזיות התכנון וריכוזיות הקרקעות. מתרחקים מכל ידע על איך לתכנן נכון ומנחיתים איברים ענקיים במנות גדולות. זה כמו לתת לך מנות דם לא נכונות ובבת אחת".

מה החלופה?

"אפשר להציע לערים מסוימות פטור מותמ"ל, אם הן נערכות בשיתוף פעולה להנפקת יחידות הדיור שנחוצות. ואני בכלל חושבת שרמ"י צריכה לתת את כל הקרקעות לרשויות. האמירה הזו תקפיץ לכולם את הפיוזים, אבל משהו כזה כחלק מהסכם ופטור מותמ"ל יכול לעבוד. לא עשו ניסיונות, הלכו בדרך שבה הולכים תמיד כשיש משבר".

התחמושת הייחודית של אלתרמן היא היכרותה המעמיקה עם מערכות התכנון במדינות רבות בעולם, שמעניקה פרספקטיבה לזו הישראלית. חלק ניכר מחייה היא זגזגה בין ישראל לשאר העולם. היא נולדה בירושלים, ואת רוב שנות נעוריה בילתה בוויניפג, קנדה, בשל שליחותו של אביה בשירות החוץ. לאחר שירותה הצבאי היא נישאה לדורון, מהנדס אזרחי, והם עברו לקנדה, שם השלימה תואר שני בתכנון ערים באוניברסיטת מניטובה.

"הגעתי לזה במקרה, באלימינציה. רציתי ללמוד מקצוע ומישהו סיפר לי על תכנון ערים", היא נזכרת. "הייתי הדור הראשון שהתקבל בקנדה לתכנון ערים שלא מאדריכלות או הנדסה, והאשה השנייה בחוג. הראשונה היתה שנה לפני". היה מאתגר לא רק להיות האשה היחידה בחוג, אלא גם הנשואה היחידה. אלתרמן עדיין שומעת את הקריאות באנגלית, "גברת אלתרמן", שמדגישות את הסטטוס האישי שלה, מהדהדות במסדרונות האוניברסיטה.

עם שובם לארץ היא עשתה דוקטורט בתכנון ערים בטכניון, וב־1985, עם קריירה תובענית ושני ילדים (עידן, השחקן והקומיקאי, ונאורה, דוקטורנטית למדעי הרפואה), השלימה תואר במשפטים לאחר שהבינה שזהו כלי עבודה נחוץ לניתוח והבנת התכנון העירוני. כיום היא חיה באבן יהודה. 

מימין" שר האוצר משה כחלון ואביגדור יצחקי ראש מטה הדיור הלאומי | צילום: תומי הרפז

במשך שני עשורים, עד 2014, היא היתה פרופ' מן המניין בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון, ומאז היא פרופ' אמריטוס שם ומשמשת חוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן. היא היתה פרופ' אורח באוניברסיטאות יוקרתיות בארצות הברית, אירופה ויפן; נשאה בתפקידים ציבוריים, למשל במועצה הארצית לתכנון ובנייה במשך עשור; הרצתה בכ־90 אוניברסיטאות, מכוני מחקר וארגונים והציגה בכ־200 כנסים מדעיים מקולומביה וברזיל ועד רוסיה, סין וטייוואן. מאחוריה כ־170 פרסומים אקדמיים ושלל פרסים. "תכתבי שאני בדרך כלל לא עושה ייעוץ", היא אומרת בחיוך, "יחסוך לי כמה שיחות טלפון מדי שבוע".

כעת היא זוכה לכבוד השמור למתי מעט בתחום: הביוגרפיה המקצועית שלה עומדת להתפרסם בספר של הוצאת Routledge לצד 15 אבות מייסדים נוספים של תחום התכנון. "כשהודיעו לי על זה, היה לי קצת קשה להאמין, כי אני ישראלית ויש באוויר כל הזמן חרם אפור על ישראל. קשה לפרסם מאמרים שנוגעים לישראל, אלא אם הם אנטי־ישראליים. זה לא נכון להייטק ורפואה, ויש לי תיאוריה שזה קורה בתחומים הרכים כמו מדעי החברה, כי אצלנו לא תתפספס איזו תגלית, אם יוותרו על מחקר. מרגש שמכירים בעבודה שלי למרות הפיל הענקי".

עמדת האנדרדוג לא זרה לאלתרמן גם בתוך גבולות ישראל, בתור אחת שאינה מהססת לבטא בקול דעות לא פופולריות. כך למשל היא שמחה לנפץ את אחד המיתוסים שהתנפחו בארץ לאחר המחאה החברתית - הצורך לבנות המוני דירות לשכירות ארוכת טווח. אם היו בודקים, אלתרמן משוכנעת, היו מגלים שהשכרה ארוכת טווח והנסיבות בישראל הן כמו שמן ומים. לא מתערבבות. הסיבה העיקרית לכך היא שבנייה לשכירות אינה כלכלית במחירי הקרקע בישראל. "כל כמה שנים נולדת תוכנית שמציעה ליזם תמריץ: תבנה ל־10–20 שנה שבהן תשכיר, ובסוף תקבל את הקרקע. אבל כשעושים פרויקטים כאלה בארצות הברית בונים להשכרה מחוץ לערים, במקומות שבהם הקרקע זולה, וללא סנט אחד של סבסוד. היזם בונה לבד ומשיג את התשואה שהוא רוצה מהשקעה נדל"נית של 9%–12%. אבל בארץ החלק של הקרקע הוא 40%–50% מהדירה, הון עתק. כדי להחזיר 9%–12% לשנה צריך לגבות בפריפריה שכר דירה של 10,000 שקל לחודש, ובמרכז הארץ - 20 אלף שקל לחודש. עכשיו שידברו על צדק חלוקתי. זה לקחת את תקציב המדינה ולשים אותו בקרקע שכמה אנשים יקבלו בעוד 20 שנה. איזו תוכנית מטופשת".

ובצד של הביקוש, הישראלים שייכים לתרבות הים תיכונית שטבוע בה "כרומוזום הבית", כפי שאלתרמן מכנה זאת. "החברה האמריקאית רגילה לגור בשכירות, לניידות, הילדים הולכים לקולג' רחוק, המשפחות מפוזרות והמשפחתיות פחות חזקה. זה מקובל גם בצפון־מערב אירופה. מבחינתם, את לא יוצאת דופן, לא ענייה, לא חסרת אחריות ולא בוגדת בילדים שלך. אנחנו לא שייכים לתרבות הזאת, אלא לתרבויות הים־תיכונית והמזרח־תיכונית, שרוצות בית. והדבר הכי גרוע שיכול לקרות לישראל הוא שייווצרו שני מעמדות, של בעלי דירות ושל חסרי דירות".

כבר יש שני מעמדות כאלה.

"בגלל זה אמרתי שב'אמנות האפשר', מחיר למשתכן היא תוכנית נכונה, כי החמור ביותר הוא שלדורות הנוכחיים לא יהיו נכסים להוריש. הדרך היחידה למנוע זאת היא להוציא הרבה יחידות דיור לשוק, מה שעושים במחיר למשתכן, אבל אני מתנגדת להגבלה על מכירת הדירה במשך חמש שנים. בגלל המגבלה הזו הזוכים כבולים לאתרים שחלק גדול מהם לא רוצה לגור בהם. אם את מדימונה או מחצור הגלילית ורוצה להמשיך לגור בהן, יש לך סיכוי סביר. כל היתר, הסיכוי שיזכו בדירה במקום מגוריהם קטן מאוד. הזוכים האלה היו יכולים למכור מיד והשוק היה מסדר את זה".

לא רצו שהם יעשו כסף מהיר מהזכייה.

"אז הם ישימו חלק בכיס. בשביל מה עשיתם את התוכנית אם לא בשביל שלאנשים יהיה בסיס הוני? הם ירוויחו מהתוכנית 50 אלף שקל וישתמשו בהם כדי לקנות במקום אחר. 'שלא ישימו בכיס' זו סיסמה שלא חשבו עליה עד הסוף. יכלו לעשות ניסוי ולראות שאחוז קטן מאלה שרצו לקנות דירה ייקחו את הרווח וייסעו לטייל. בשוליים.

"ומה האלטרנטיבה? יהיו המון דירות להשכרה, שזה אוטומטית מוריד את שווי הדירות בגלל עודף היצע, וכי השכרה פירושה תחזוקה פחות טובה, ואז שווי הבניינים והדירות יירד. 200 אלף שקל מיד יירדו - שזו בערך ההטבה שנותנים לרוכשים. חלק מההחלטות מונעות מקנאה, וקבלת החלטות ציבורית על פי סרן קנאתי חמורה הרבה יותר מאשר על פי סרן שמועתי. אסור לקנא באלה שאולי קצת הרוויחו, זו מדיניות רעה".

אסון המגדלים הפורחים

ישנו טרנד נוסף שנהנה מהילה זוהרת, ומעורר את חמתה של אלתרמן: מגדלי המגורים שהולכים ומשתלטים על קו הרקיע של הארץ. מגדלים נחשבים פתרון מצוין לערים הצפופות שלנו, במקום בנייה בזבזנית ויקרה לרוחב. ועם היוקרה שנודפת מהמילה מגדל (להבדיל מרב־קומות המיוזע של פעם), כל בניין גבוה באם המושבות מרגיש כמו במנהטן.

"המגדלים נהנים מהשילוש המקודש של הירוקים, היזמים והרשויות המקומיות. מבחינת הירוקים, המגדלים נראים כמו צפיפות טובה. היזמים חושבים שככל שהיחס בין הקרקע לשטח הבנוי קטן יותר הם מרוויחים יותר, וזה לא בהכרח נכון. והרשויות המקומיות שמחות לקבל את היטל ההשבחה, שמניב להן בבת אחת הרבה כסף, אבל הוא לטווח קצר ולא מכסה את ההשקעות הגדולות של השירות הציבורי, כי אין התאמה בין המיסוי לצרכים".

אלא שלדברי אלתרמן, המגדלים מטילים על העיר ודייריהם עלויות כבדות מאוד, סמויות מן העין, שמעקרות את היתרונות שכרגע מסנוורים את כולם. "מגדל לא דומה לבתים שהאנושות מכירה, הוא כמו מכונה סגורה שיש בה הרבה מיכון", מסבירה אלתרמן. היא מחלקת את התחזוקה לארבע דרגות. "הדרגה הראשונה היא ספונג'ה, כל הקוסמטיקה שרואים בעין ודואגים לה מדי שבוע. זה קל וזול. הדרגה השנייה היא סיוד הגג. זה לא נעשה כל שנה, צריך ללכת לבקש כסף מהדיירים. אלה מלמעלה צועקים 'חם לנו', אלה מלמטה לא רוצים לשלם, ובסוף עושים את זה. זו השקעה הונית, אבל רק סיוד של הגג.

"הדרגה השלישית היא כל המערכות של הבניין, וזה הרבה כסף. במגדלים יש מעליות, מערכת מחשוב, גגות מתוחכמים, מערכות זבל. האריחים נופלים וצריך להחליף אותם בגובה. ועם התודעה הסביבתית מתווספות מערכות מחזור מים וחלונות חוסכי אנרגיה. תארי לעצמך שצריך להחליף מעלית או ציפוי של בניין. אלה השקעות של מאות אלפי שקלים. בבית משותף רגיל, ועד בית הוא 50–200 שקל. במגדלים של עם ישראל בפתח תקווה או עיר ימים חברות הניהול מתחרות על מחירים זולים וגובות 250–400 שקל לחודש. אבל במחקר שעשינו ראינו שהעלות האמיתית היא 600 דולר לחודש אם לוקחים בחשבון את כל ההשקעות שנדרשות".

איך מתמודדים עם זה בעולם, במדינות עם יותר ותק במגדלים?

"בדקתי בפלורידה, ששם מגדלי מגורים בבעלות הם לקדם־עשירים או לעשירים, והחוק מחייב ליצור קרן הונית למגדל. זו צריכה להיות קרן גדולה, וזה אומר שמשפחה שזכתה במחיר למשתכן וחסכה 150 אלף שקל צריכה לשים בקרן 100 אלף שקל, אולי יותר. זה לא יעבוד כאן. ואם לא עושים קרן, ובאים למשפחה שמשלמת 4,000 שקל בחודש משכנתא וצריכה לשלוח את הילדים לגן, ואומרים לה לשלם 1,000–2,000 שקל לחודש, זה קשה".

הדרגה הרביעית בתחזוקת המגדלים היא שמירת הסטטוס של המגדל ביחס למגדלים אחרים באזור. כמו שאנחנו משפצים את הבית כדי לחדש אותו ולהעלות את ערכו, גם מגדל צריך מתיחת פנים שתצעיר אותו. אבל כמעט בלתי אפשרי לשדרג מגדל כי הוא מכונה ענקית וסגורה. "אי אפשר לעשות לו פינוי־בינוי, תמ"א 38 או שיקום שכונות. ומה שכן אפשר לעשות כרוך בכזו עלות ענקית, עד שלא ברור אם יש ערך מוסף לכל דירה".

המשמעות היא שמהר מאוד טרמפיסטים לא ישלמו דמי ועד, דיירים ימכרו רגע לפני שנופלת הוצאה כבדה בלי לעדכן את הרוכשים, דירות יוצעו להשכרה, ושכירות, כבר אמרנו, מורידה את ערך הדירות ורמת התחזוקה. "הטרגדיה של המרעה המשותף" תכרסם ביוקרה ובמראה של המגדלים, כי כשעשרות או מאות משפחות גרות יחד אין ריכוך חברתי ואין לא נעים. כולם זרים שמפילים את האחריות על אחרים.

"המגדלים האלה הם הנטל העירוני והסביבתי הגדול ביותר שאנחנו מייצרים", מדגישה אלתרמן. היא מוטרדת גם מכך שבמגדלים אנשים מכונסים בעצמם ולא פוגשים אנשים ברחוב, מאזורים אחרים בעיר, וכך לא נוצרים הניצוצות העירוניים. אבל זה שולי לעומת החשש שלה ממה שיקרה אם יהיו שריפה או התקפת טילים, כשמאה משפחות עם 200 ילדים יצטרכו להתפנות בפניקה דרך חדר המדרגות.

"אנחנו בסינדרום התכחשות", היא מצהירה. "ברמלה הגיעו לצפיפות של 60–80 יחידות דיור בפינוי־בינוי. אין שום מקום בעולם עם צפיפות כזו וכל כך הרבה ילדים, למעט בנייני גטו למעוטי יכולת. זה אומר שבשעת חירום אין דין ואין דיין. גם מאה משפחות עם 200 ילדים לכודות בממ"דים זאת לא בשורה טובה. זה ניסוי בבני אדם".

מה החלופה למגדלים?

"בניינים טוריים בעלי 5–8 קומות, כשכל 'כניסה' היא בניין נפרד. כך יהיה מספר סביר של דיירים שיכולים להחליט יחד. כל אירופה בנויה ככה, אבל ההצעה הזו לא נבדקה בישראל".

ברור, זה מזכיר שיכון עם שני כיווני אוויר.

"כן, הבעיה היא למכור דירה בלי ארבעה כיווני אוויר, ופה הציבור צריך חינוך. יש לנו מיזוג אוויר ואמצעים סביבתיים, לא צריך את השמש כדי להתמודד עם חיידקים, ושני כיוונים יכולים להיות מצוינים. מה האסון הגדול? אבל כאן צריך מנהיגות ולא לחפש פתרון מהיר ולבנות מגדלים. אם לא ישנו דיסקט ויימנעו מתקינות פוליטית, נגיע למצב שבו כמעט כל העירוניים, חוץ מהמאוד עשירים, יגורו במגדלים. בסוף הכלכלה תנצח".