לא רק מס דירה שלישית: החוקים להשכרה ארוכת טווח עולים להילוך גבוה

כמו רבים מהמושבים שנערכו מאז מחאת 2011, גם מושב החורף של הכנסת שנפתח היום צפוי להיות גדוש בהצעות חוק להסדרת תחום התכנון, הבנייה והמגורים. את מרב תשומת הלב תמשוך הצעת שר האוצר משה כחלון למסות בעלי מספר רב של דירות, שאותה החזיר בג"ץ להמשך דיונים בוועדת הכספים, אולם במקביל יקודמו הצעות נוספות, חלקן ברמת חשיבות שאינה נופלת ואף עולה על מס דירה שלישית. במוקדן יעמדו המאמצים לספק לשוק ההשכרה ארוכת הטווח את התשתית החוקית שתאפשר את שגשוגו.

1. עיריות יתכננו השכרה ארוכת טווח

הצעת חוק שנועדה להגדיל את מאגר הדיור בהשכרה ארוכת טווח, כולל בקרקעות פרטיות. כיום חסרות רשויות מקומיות המעוניינות לקדם מיזמים כאלה. אין ביכולתן לכפות זאת על יזמים הבונים בקרקע פרטית או לכלול את אלמנט ההשכרה בתוכניות הבנייה. הצעת החוק הפרטית של ח"כ רועי פולקמן (כולנו) מבקשת להגדיל את סמכויות העיריות בנושא, ולאפשר להן להעניק ליזמים תוספת זכויות בנייה של עד 25%, ובלבד שזו תיועד להשכרה ארוכת טווח. בדומה לתנאי המכרזים שמפרסמת החברה הממשלתית דירה להשכיר, רבע ממאגר ההשכרה יוגדר כ"השכרה מוזלת מפוקחת" ויוצע במחיר הנמוך בכ־20% ממחיר השוק. לאחר 20 שנות השכרה יהיו בעלי הדירות רשאים למכור אותן בתנאי השוק.

סטטוס: החוק אושר בקריאה ראשונה והועבר לטיפול ועדת הרפורמות של הכנסת, בראשות ח"כ רחל עזריה (כולנו). להערכת פולקמן, יאושר החוק עד דצמבר.

סיכוי שיעבור: על הצורך בחוק מסוג זה יש הסכמה נרחבת, אך על הפרטים קיימות כיום מחלוקות רבות בין חברי הכנסת, האוצר, משרד המשפטים, משרד הפנים וארגונים חברתיים. לפיכך השאלה אינה אם החוק יעבור, אלא באיזה מתווה. בלב המחלוקת מצויה הגדרת "דיור בר ההשגה". רבים אינם רואים בהנחה של 20% ממחיר שוק ייצור של "דיור בר השגה". מטרת המחוקקים היא להגדיר כי גובה השכירות ייקבע בהתאם לגובה ההכנסה, כך שעד שליש מההכנסה הפנויה יצא על דיור, על פי ההגדרה המקובלת בעולם המערבי לדיור בר השגה. בינתיים משרדי הממשלה מתנגדים לכך. סעיף נוסף שלא קיים בהצעת החוק ופולקמן מבקש להכניס יאפשר להקצות חלק מזכויות הבנייה באזורים המיועדים למשרדים לטובת שכירות ארוכת טווח למגורים.

2. תמרוץ יזמים לבנות פרויקטים להשכרה

מטרת החוק היא להגדיל משמעותית את היצע הדיור להשכרה על ידי תמרוץ כלכלי של יזמים ומשקיעים. כבר היום מציע החוק תמריצי מס ליזמי דירות להשכרה, אך אלה הוכחו ככישלון משום שלא יצרו כדאיות כלכלית אמיתית, ומשום שמימוש ההטבה היה כרוך בבירוקרטיה רבה. החוק החדש, שיזם ח"כ פולקמן עם משרד האוצר, נועד להגדיל את היקף ההטבות וליצור "מסלול ירוק" לקבלת הטבות המס.

ח"כ רועי פולקמן | צילום: אלכס קולומויסקי

החוק קובע הפחתה הדרגתית בגובה המס שישולם על רווחי הפרויקט, החל מ־11% מס חברות (במקום 25%) על פרויקט שישמש להשכרה לשבע שנים, ועד 6% מס חברות לפרויקט שדירותיו יושכרו לפחות 17 שנה. עוד יעניק החוק פטור ממס על תשומות הבנייה והנחה במס הרכישה על הקרקע.

סטטוס: החוק אושר בקריאה ראשונה והועבר לטיפול ועדת הכספים. הוועדה תחל לדון בו בנובמבר, והמחוקקים מקווים כי יאושר בקריאה שנייה ושלישית בתחילת 2018.

סיכוי שיעבור: ההערכה היא שהחוק יעבור. רשות המסים ואגף התקציבים באוצר מסכימים כי יש לפעול להגדלת הכדאיות בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח, אולם יש ויכוח על היקף ההטבות ליזמים. יוזמי החוק מבקשים למקסם את ההטבות, ורשות המסים מעדיפה לקמץ בהן.

3. גביית היטלי פיתוח אחידים

היטלי הפיתוח הם ההיטלים שמשלמים יזמים לרשות המקומית כדי לממן את עבודות הפיתוח בסביבת הפרויקט, כגון כבישים, מדרכות ותאורה. כיום שורר כאוס בתחום, ולכל רשות חוקי עזר משלה הקובעים את גובה התשלומים, וברשויות המנוהלות גרוע היטלים אלה אינם נגבים כלל. מטרת החוק הממשלתי שיזם משרד האוצר היא לקבוע מחירון כלל־ארצי להיטלים.

החוק מבקש לייצר ודאות בקרב היזמים עבור תשלום היטלי פיתוח, ולאפשר לרשות המקומית להשלים את הפיתוח בשטחה בלי להיקלע למצוקה כלכלית ולגרום לגירעון בקופה. בשורה התחתונה החוק ימנע מצבים שבהם פיתוח שכונות יתעכב בשל פערים תקציביים.

סטטוס: החוק אושר בקריאה ראשונה וממתין להמשך דיונים בוועדת הפנים.

סיכוי שיעבור: סיכוי גבוה. לחוק אמנם צפויה התנגדויות מצד ראשי עיר שטוענים כי המחירון שנקבע אינו מספק, אולם יו"ר מרכז השלטון המקומי חיים ביבס תומך בחוק.

4. ביטול גביית היטל השבחה

בשנים האחרונות מאשרות עוד ועוד רשויות מקומיות תוכניות מתאר כוללניות. במקרים רבים משמעות התוכניות היא תוספת של זכויות בנייה בחלקים נרחבים של העיר. אף שמכוח תוכנית המתאר לא ניתן להוציא היתרי בנייה, כלומר מדובר בזכויות שלא ניתן לממש, קיבלו מאות מוכרי נכסים דרישות תשלום של היטל השבחה. בעיקר בלט הדבר בתל אביב, שבה מחירי הנכסים גבוהים ובהתאם השומות גבוהות. תיקון החקיקה שמקדם ח"כ דוד אמסלם (הליכוד) מבקש לדחות את החיוב בהיטל השבחה עד לאחר אישורה של תוכנית בניין עיר (תב"ע) מפורטת מכוחה של התוכנית הכוללנית.

סטטוס: החוק עבר בקריאה ראשונה והטיפול בו יימשך בוועדת הפנים.

סיכוי שיעבור: סיכוי גבוה. החוק מקודם בתמיכת עיריית תל אביב, אך גם תוך התנגדות מצד רשויות מקומיות אחרות.