מה מותר ומה אסור בפיצול דירת מגורים

בשל פתיחת שנת הלימודים האקדמית סטודנטים רבים עסוקים בחיפוש דירה בקרבת האוניברסיטאות. דירה שתשמש אותם למגורים בתקופת בה הם לומדים. בעוד שבעבר הייתה דירת השותפים לסטנדרט מקובל, בשנים האחרונות מעדיפים הסטודנטים לגור ביחידות דיור מפוצלות המאפשרות להם מקסימום פרטיות ובמחיר שפוי.

נהיר וברור לכל כי פיצול דירת מגורים חייב להיעשות על פי חוק ובאישור הרשות המוניציפאלית, אך מטבע הדברים הרשויות אינן ששות לחלק לכל דכפין אישורים אלו, וכאשר מדובר בדירות בבנייני מגורים, קבלת היתר לפיצול דירה הינו קשה שבעתיים.

חוק התכנון והבנייה קובע כי במקרים בהם בוצעה עבודת בנייה ללא היתר, ניתן להטיל על הנאשם, שהורשע בדין, קנס בשיעור של כפל שווי המבנה או תוספת הבנייה האסורה, או במקרים מסוימים קנס בשיעור של כפל שווי ההפרש שבין שווי המבנה הקיים לבין שווי המבנה שנבנה בסטייה או בחריגה מההיתר הקיים. סנקציה נוספת המוטלת על מי שיפצלו דירותיהם ללא היתר היא דרישת בית המשפט להחזרת הדירה למצבה הקודם.

אל מול האיסור הברור בפיצולן של דירות ובתוכו הקנסות הכבדים של בית המשפט, פועלים בעלי הדירות בזהירות וביצירתיות בכדי ליצור מצב לפיו מפצלים דירה אחת וזאת מבלי שניתן יהיה להגדירם כבעלי דירות אשר הפרו את הוראות חוק התכנון והבנייה. הדבר נובע מכך שהפסיקה לא קבעה קריטריון נוקשה להגדרת "דירה" אשר מוגדרת בסעיף 145 (א) לחוק התכנון והבניה: כ – "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".

עו"ד טל קדש | צילום: רותם שביט

הכרחי לתת את הדעת ולשים דגש למספר נקודות חשובות במהלך שיפוץ של דירה או שינוי פנימי אשר מבוצע בה על ידי בעליה, על מנת לשפר את הסיכוי לפיו הערכאות המשפטיות, שידונו בעניין, אם וככל שהדבר יגיע לפתחן, יכירו בשיפוץ, כשינוי פנימי לגיטימי ולא כפיצול דירות אסור:

1. מבחן המטבח – אחד המבחנים העיקריים הינו - האם מדובר ביחידה נפרדת או שמא בשינוי פנימי שאינו מצריך אישור - הינו האם ישנו מטבח בכל יחידה מפוצלת. אם בדירה קיים מטבח אחד בלבד, אך בכל חדר מצויים מיקרוגל, תנור, קומקום חשמלי וכיור – אזי מדובר ביחידות עצמאיות. על כן ההמלצה לבנות בכל חדר שינה מקלחת ושירותים צמודים ולהשתמש במטבח מרכזי לכולם, במידה הדבר אפשרי מבחינה תכנונית.

2. מונה חשמל – מבחן נוסף הוא מבחן מונה החשמל. אם יתברר כי לכל יחידה מונה חשמל משלה משמע שהסיכוי להגדרה כי מדובר בפיצול לא חוקי של דירה יעלה. אם כן, ההמלצה להשתמש במונה חשמל אחד ולהגיע להסכם עם הדיירים על תשלום חשבון החשמל היחסי שלהם על פי הערכה.

3. דלתות בין החדרים – חשוב כי תהיה אפשרות עד כמה שניתן למעבר בין היחידות, קרי, דלתות פנים שמפרידות בין יחידה אחת לשנייה. במצב כזה, ניתן יהיה לטעון כי אין מדובר בפיצול אסור אלא ביחידת מגורים אחת.

4. מסדרון –על המשפץ להימנע במידת האפשר מיצירת 'מסדרון' בכניסה אשר מוביל לחדרים. תכנון מסדרון המוביל אל היחידות מהווה אינדיקציה לפיצול לא חוקי של הדירה.

5. תשתיות הבניין -את שיפוץ הדירה יש לתכנן תוך היצמדות להיתר הבנייה המקורי. כמו כן על המשפץ להקפיד שלא לפגוע או לשנות את תשתיות הבניין - דבר המחייב היתר מהרשות המוניציפאלית. העמסת משאבים על תשתית הבניין והאיזור בו שוכן הבניין,הוא אחד מהמנימוקים כבדי המשקל העומדים מאחורי האיסור לפיצול דירות.

ביצוע פיצול יאפשר הכנסה כספית גבוהה ומשמעותית יותר לבעלי דירות המבקשים להשכיר אותן. ביצוע הפיצול באופן נכון ומיטיב כמו גם התמודדות בהליכים מול הרשות בעניינים אלה, חשוב שייעשה בליווי עורך דין העוסק בתחום, כמו גם אנשי מקצוע להם ניסיון בכל הנוגע לפיצול הדירות.

עו"ד טל קדש עוסק בליטיגיצה בתחום האזרחי, מסחרי ומינהלי.