הלמ״ס: מדד הדיור יפורסם בחלוקה לשבעה אזורים

"בקרוב נפרסם מדד שהוא לא ארצי אלא מדד לשבעה מחוזות שונים בישראל - ירושלים, צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, דרום ויהודה ושומרון, כמו כן פרסום מדד ארצי המחושב באמצעות אגריגציה של מדדי המחוז. בשבוע הבא תתקיים פגישה והתקווה היא שהמדד הבא (ה-15 לנובמבר) יתפרסם כבר בנוסח החדש״, כך אמר פרופ׳ דני פפרמן הסטטיסטיקן הלאומי במסיבת עיתונאים לתחום הדיור.

פפרמן הסביר כי מדובר בשינוי שנובע מהביקורת בתקשורת ״אנחנו בעד ביקורת בונה ואנו מתחשבים בכך. יש כמה שיפורים שעובדים עליהם בעיקר בעקבות העיתונות. השיפור במדד מחירי הדיור הוא למנוע את המצב בו ישנו עדכון במדד במשך שלושה חודשים (נתונים ארעיים). המדד מתפרסם 3 פעמים ורק אז מגיע הנתון הסופי. הבעיה היא לא באשמתנו אלא שלא מתקבלים הנתונים בזמן. אלו לא נתונים שלנו אלא נתוני רשות המסים (קובץ הכרמן). לכאורה איננו אשמים אך בכל זאת אנו עושים מאמץ לטפל בכך״. פפרמן הוסיף כי העסקאות שמגיעות באיחור לקובץ רשות המסים הן לרוב גם שונות משמעותית ועל כן יש קושי לפרסם נתון ללא עדכון אחורה.

אם המושבות, פ"ת (ארכיון) | צילום: דוד הכהן

אך למרות הקושי פפרמן מסביר כי בכדי למזער את הפערים בין האומדנים יהיה הפרדה בין דירות חדשות ודירות ישנות. כמו כן, הוסבר כי מבצעים ייחוס לכל מכירה לפי אזורים סטטיסטיים שימזער את הטעות. לדבריו ״ישנם 3,000 אזורים כאלה בישראל (בערך 3,000 איש מהווים אזור, למשל בת״א יש 167 אזורים כאלה) וכן ישנן 19 נפות (אזורי מגורים) וכן מבוצע ניכוי איכות לפי סוג האזור בין אם מתגוררים בו חרדים (שמשפיע על רמות המחירים) ובין אם מדובר באזור המגזר הערבי״.

מחיר דירה ממוצעת ומדד הדיור

בועז בן אהרון, ראש תחום מדד המחירים לצרכן הסביר את הבעייתיות בנתון של מחיר דירה ממוצעת שמתפרסם אחת לרבעון ״הנתונים של הרבעון האחרון הינם אומדנים זמניים. מספר הדירות אינו קבוע והוא תוצאה של מכירות שבוצעו בפועל ומדובר בנתון ארעי משום העדכון שמבוצע בנתונים משך שלושה חודשים״. בנוסף ציין בן אהרון כי הנתון אינו מתייחס לניכוי האיכות ולכן הוא רק מה שקרה בפועל ולא מעיד על השוק בכללותו. לדבריו, ״המטרה של המחירים הממוצעים הוא לשקף מחיר ממוצע של העסקאות שבוצעו ולא השינוי במחיר במצבת הדירות. הנתון מאפשר סדר גודל לרמות מחירים בנקודת זמן מסוימת. אך לא נכון להשוות את הנתון האמור בין שתי תקופות כי יש שינוי בתמהיל הדירות״.

בן אהרון סיפק דוגמא במסגרתה נראה כי מחירי הדיור במדד עלו בשיעור של 128.4% מהרבעון הראשון של 2007 ועד הרבעון השני של 2017. מנגד המחירים הממוצעים באותה התקופה עלו רק ב-96.5%, שיעור נמוך משמעותית מן המדד. זאת משום שהמחיר הממוצע לא מתקן לפי שינוי התמהיל או אזור הקניה. בעקבות הבעייתיות שהתמהיל משתנה וכך מחירים ממוצעים מושפעים ומציגים נתון בעייתי במקרה נניח שבו נמכרו יותר דירות בפריפריה שהן זולות יותר. בן אהרון ציין כי כיום פועלים בנושא ולציין מה הסיבה לשינוי המחירים הממוצעים.

דורון סייג, ראש תחום מקצועי בלשכת הסטטיסטיקן הסביר כי מדד מחירי הדירות אינו חלק ממדד המחירים לצרכן והוא מודד שינויים על סמך עסקאות יד שנייה וחדשות."תיאורטית היינו מעוניינים לאמוד את כלל מחירי הדירות. אך יש רק נתונים על עסקאות שבוצעו בפועל. בעקבות כך נעשה תקנון בידי משקולות".

סייג הסביר כי המדד מבוסס על קובץ הכרמן שמתקבל מרשות המסים וכולל מידע על מחיר עסקה ומאפייני הדירות (יישוב, מספר חדרים, שנת בנייה, סוג הדירה). מקור הנתונים מתבסס על טופסי מס שבח המדווחים לרשות המסים. עוד ציין סייג כי יש חסרונות במערכת הכרמן "כמו למשל מקרים בהם הדיווח לא מלא או שגוי. אנו מטפלים בכך באמצעות ביקורות לוגיות שמשמיטות עסקאות לא הגיוניות״.

מודל סטטיסטי שנועד להפסיק את עדכון המדד לאחור

בלמ״ס לא מעוניינים במצב בו הם מפרסמים מדד שממשיך להתעדכן במשך שלושה חודשים, כך נוצרו מצבים רבים שהמדד עלה בחודש מסוים ולאחר שלושה חודשים התברר כי חלה ירידה או עלייה משמעותית יותר. היום מספרים בלמ״ס שהם יצרו מודל שאמור להוריד את אי הדיוק באומדן הראשון: ״בשלב מסוים אמרנו אי אפשר יותר, אך לא בשליטתנו להקדים את הנתונים. אז החלטנו לבדוק אחורה מה היה. כדי לחזות טוב את האומדן הסופי מבלי שיעודכן. לשם כך, יש צורך להבין כמה תצפיות (עסקאות מרשות המסים) יגיעו באיחור, כמה חדרים ומה יהיה הממוצע של המחיר. במצב בו יודעים את שלושת הפרמטרים ניתן לחשב את המדד הסופי בצורה מדויקת כמעט. זה מעניין כי לא ממש צריך את העסקאות אלא רק הממוצעים״. כלומר פפרמן מסביר שלמ״ס יציגו נתון עליה או ירידה במדד המחירים שיהיה מתוקנן וכך התיקון אחרי שלושה חודשים לא יהיה משמעותי מטה או מעלה. כלומר, יחילו מודל סטטיסטי שיבחן את הצפוי להגיע בעסקאות שטרם דווחו (מניסיון העבר) ועל בסיס כך לאפשר נתון שלא יעודכן משמעותית.

בעייתיות בנתון מחירי שכר הדירה

פפרמן הסביר כי הסקר שבודק שינוי במחירי שכר הדירה ומתפרסם במדד המחירים לצרכן, מבוסס על שלושה סוגים של שוכרים שנבחנים בסקר: ״שוכרים שהם תחת חוזה בתוקף זו הקבוצה הגדולה ביותר בסקר, תצפיות למחדשי החוזה שמהווים הקבוצה השנייה בגודלה מאופיינת בעליות מחירים מתונות יחסית״.

אך הבעייתיות בסקר (תצפיות) היא בקרב שוכרים חדשים. "זו התצפית הקשה ביותר כי אין חוזה קיים וכאן צפוי השינוי הגדול ביותר במחיר. הנתונים לגבי קבוצה זו קיימים אצלנו מנובמבר 2016 וכיסוי המקרים בסקר מגיע ל 20%-30%״, אמר פפרמן. הוא הוסיף כי הקבוצה הזו גם ידועה בעליות מחירים גבוהות יחסית כי השוכר עובר לדירה חדשה שלא נסקרה עד כה. ״אנחנו לא מצליחים להגיע לרוב המקרים האלה והעדפתנו היא לשלוח סוקר שיראיין את הדייר החדש כדי למנוע את טעות סטטיסטית אך כרגע זה לא מתרחש״.