מה צריך לדעת כשרוכשים דירה חדשה בתמ"א 38?

רכישת דירה חדשה בבניין שעובר פרויקט תמ"א 38 היא חלופה מצוינת שאין לה מקבילה אחרת בשוק הנדל"ן. מה צריך לבדוק ועל מה צריך להקפיד לפני שחותמים? כל התשובות לפניכם.

דיירי בניין ברחוב פופל בראשון לציון בסך הכל ביקשו לשפץ את הבניין בתמ"א 38, אך פחות משנה לאחר תחילת העבודות, קרס הקבלן המבצע, נטש את הפרויקט והותיר אחריו בניין על פיגומים ושובל של לקוחות שחשו מרומים, בהם גם רוכשי הדירות החדשות בפרויקט – ללא הכסף וללא הדירה.

הדירות נמכרו על ידי החברה ללא ליווי בנקאי ובניגוד להסכם שחתמה מול הדיירים הקיימים –במעין עסקה סיבובית שבמסגרתה הסכימו הרוכשים החדשים, בתמימותם, לוותר על ערבות מתאימה.

בעסקה סיבובית זו הבטיחה החברה לרוכשי הדירות החדשות מחיר נמוך יותר עבור הדירות ושעבוד של חלקת קרקע אחרת על שמם, בתמורה לתשלום חלקי מראש. הצעה מפתה זו נועדה לשכנע את הרוכשים לקחת על עצמם סיכון מיותר של העברת כסף לקבלן ללא רישום הערת אזהרה לטובתם בטאבו, והתוצאות כפי שניתן לראות, יכולות להיות קשות.

זו דוגמה אחת למה שקוה בשוק שבו פועלים מעל 1,000 יזמי תמ"א 38 כשרובם כלל לא עסקו קודם לכן בנדל"ן ומעולם לא השלימו אף לא פרויקט אחד בודד.

בעקבות ריבוי הפרויקטים התפתחה בשנים האחרונות נישת נדל"ן ייחודית וחדשה של רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38. עם זאת, רכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 מחייבת משנה זהירות בעיקר משום שמדובר בצדדים רבים השותפים לעסקה.  

בניין ברחוב שינקין בת"א שעבר תמ"א 38 | צילום: אוראל כהן

מצד אחד, בעלי הזכויות/ הדיירים הקיימים, מצד שני היזם/ הקבלן, ומצד שלישי רוכשי הדירות החדשות.  במשולש משפטי ייחודי זה, עשויים להיווצר ניגודי עניינים וסתירות בין ההתחייבויות שנותן היזם לרוכשי הדירות החדשות מחד ולדיירים הקיימים מאידך. בהיעדר מסגרת משפטית הולמת, עשויים להיווצר מצבים של הפרת זכויות רוכשי הדירות החדשות על חשבון התחייבויות שניתנו על ידי היזם לדיירים הקיימים. לפיכך חשוב לבחור בעו"ד מקרקעין המתמחה בתחום הספציפי של רכישת דירה חדשה מפרויקט תמ"א 38.

5 שאלות ותשובות בנושא

1. מה טיב ההתקשרות בין היזם לבעלי הזכויות/ הדיירים הקיימים?

בכל עסקת רכישת דירה חדשה מפרויקט תמ"א 38, חשוב מאוד לבדוק האם ומה נחתם מול היזם, כמה מבעלי הזכויות חתמו, כמה לא חתמו ומדוע. עליכם לקבל את כל מסמכי ההתקשרות בין היזם לדיירים, ללמוד אותם לעומק ולזהות מלכודות אפשריות, כדוגמת תנאים מוקדמים למכירת הדירות החדשות ועמידת היזם בתנאים אלה, חובות החלות על בעלי הדירות החדשות, עיגון הזכות להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לטובת רוכשי הדירות החדשות (למשל, גינה לדירה שנמכרת כדירת גן) וזכויות הדיירים הקיימים לשינוי או ביטול ההסכם.

2. באיזה שלב מצוי הפרויקט?

בירור שלב הפרויקט יספק לכם מענה על השאלה כמה זמן לפני קבלת היתר הבנייה משווקת כבר הדירה החדשה. לנתון זה ישנן השלכות נרחבות על שווי הדירה ועל הסיכון בפרויקט – ככל שרכישת הדירה נעשית בשלב מוקדם יותר על ציר הזמן ממועד קבלת היתר הבנייה לפרויקט, כך אמור להיות מחירה נמוך יותר. חשוב להבטיח בהסכם הרכישה, סעיפים המאפשרים לקונה הדירה החדשה להשתחרר מההסכם במקרה של איחור בקבלת היתר הבנייה.

3. אילו בטוחות מוענקות לקונה הדירה החדשה?

בכל עסקה, חשוב לבדוק מראש האם יש לפרויקט ליווי בנקאי, האם ניתנת ערבות בנקאית על כל תשלום שנכנס לחשבון הליווי הסגור של הפרויקט, האם נרשמת לטובת הקונה הערת אזהרה על היחידה הרישומית החדשה והאם התשלומים מבוצעים על פי קצב התקדמות הבנייה.

סוג הבטוחה שתינתן לכם הוא עניין חשוב, אך חשוב מכך הוא ההסבר המפורט שאמור עורך הדין שלכם לספק לכם אודות טיב הבטוחה, משמעותה ומעמדה, או במילים אחרות: מהי ההגנה שתעמוד לכם במקרה שהיזם נקלע לקשיים ולפשיטת רגל. כמו כן, אמור עורך דינכם לספק לכם פתרונות לצמצום הסיכון בעסקה, למשל באמצעות קיום מנגנון וקצב נכונים למכירת הדירות החדשות ורישום הערות אזהרה.

4. מיהו הקבלן המבצע?

זהותו, מעמדו, מצבו הפיננסי והמוניטין שלו, הם מרכיבי מפתח בקביעת רמת הסיכון בעסקה. יש לבדוק גם אם קיימים מאבקים משפטיים בהם הוא מעורב, כמה פרויקטים השלים ומיהם אנשי המקצוע המלווים אותו.

אם אתם מתכוונים לממן את העסקה באמצעות הלוואת משכנתא, חשוב לבדוק מראש שאין לבנק התנגדות כלשהי לקבלן המבצע, ולקבל ממנו אישור עקרוני מראש ובכתב.  

5. כיצד מבוצעים הפיקוח והבקרה על הפרויקט?

יש לבחון האם הקבלן עומד בלוחות הזמנים ובאבני הדרך שהוגדרו, מהו הצפי לסיום הפרויקט, האם הקבלן עומד בהתחייבויותיו כלפי הדיירים על פי תכנית הבנייה, והאם הוגדרו קנסות וסנקציות על חריגה ממסגרת הזמנים של הפרויקט.

הכותבת היא עו"ד בענייני נדל"ן מומחית בייצוג עסקאות רכישה בפרויקטי תמ"א 38