"ישראלי שקנה דירה במיליון שקל, לא ימכור בפחות"

"כשמחירי הדיור התחילו לעלות ב־2008, באגף תקציבים באוצר התייחסו לזה כתופעה חיובית", משחזר ל"כלכליסט" סגן הממונה על התקציבים אריאל יוצר בראיון ראשון מאז מינויו לתפקיד. לדברי יוצר, אז רפרנט צעיר באגף, "אחרי עשור של האטה הרגשנו שהשוק מתעורר וזה בא לידי ביטוי בעליות חודשיות במחירי הדירות". באותה השנה המחיר הממוצע של דירה עמד על 800 אלף שקל. "אבל כשהמחיר הממוצע לדירה חצה את רף מיליון השקלים, הבנו שמתחילה כאן תופעה חריגה", אומר יוצר.

את המשך הסיפור מכירים כולם. מחירי הדירות המשיכו לטפס עד כדי עלייה ריאלית של 100% בהשוואה ל־2008. במקביל, טיפס גם יוצר בסולם הדרגות באגף תקציבים עד שבאוגוסט האחרון מונה לסגן הממונה על האגף. כיום יוצר הוא אחת הדמויות המשפיעות ביותר על מדיניות הדיור של הממשלה, ובשיחה עימו הוא מביע ביטחון בכך ששינוי במגמת מחירי הדירות מתרחש ממש בימים אלה, אף שמדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) אינו מראה זאת.

"שוק הנדל"ן הוא ספינה כבדה, ובסוף מחיר הדירה מגיב למגמות שמתרחשות בשוק באיחור. אני משוכנע שמגמת המחיר לא רק בדרך להשתנות, אלא שכבר יש סימנים ממשיים למהפך. בשוק הזה יש מרכיב דומיננטי של ציפיות. כל אחד שחושב אם לקנות או למכור עכשיו דירה, מנסה לנתח מה יקרה בעתיד. ככל שהציפיות לירידת מחירים יהיו גדולות יותר, כך הירידה בפועל תתגבר. הציפייה לירידה גם מונעת מקונים להיכנס עכשיו לשוק, כי לתחושתם בעתיד יהיה זול יותר, ומכאן ההאטה שאנחנו מזהים", אומר יוצר.

המוכרים עדיין לא מורידים מחירים. סימן שהם חושבים הפוך; שבעתיד המחירים ישובו לעלות.

"יש כרגע ריקוד בין הרוכשים למוכרים שבו שני הצדדים מנסים לנתח את מה שמתרחש. השאלה היא איזו מבין ההערכות תגבר. לאנשים, בטח אחרי העשור האחרון שהיו בו עשרות צעדים ושינויים מאוד גדולים במדיניות, יש מידה רבה של סקפטיות. בנוסף לכך, בשוק הנדל"ן, היסטורית, יש קשיחות מחירים. גם בשנים הכי קשות שלו, 1998—2008, המחירים ירדו ריאלית ב־20%, אבל נומינלית המחיר לא ירד. זה עניין תרבותי. ישראלי שקנה דירה במיליון שקל לא ימכור בפחות ממיליון שקל ויעדיף לחכות. אבל היום אנחנו רואים יותר מניצנים של שינוי מגמה, וכדי שמה שאנחנו רואים עכשיו יתחזק, אנשים צריכים להיות משוכנעים שאנחנו בהיפוך מגמה".

איך תשכנע אותם?

"ככל שנתמיד באותה המדיניות ונהיה קוהרנטיים, אני בטוח שהציפיות יתרגמו את עצמן לשינוי מגמה וירידת מחירים. לקבוע מדיניות זה אתגר גדול. וברגע שקבעת, לדבוק בה זה אתגר לא פחות גדול. כל השחקנים צריכים להבין שמה שיקרה בשנים הקרובות זה הגדלת ההיצע, שיווק מסה של דירות במחירים מופחתים והקטנת פרצות המס".

מחיר למשתכן זו מדיניות

מאז פרוץ המחאה החברתית ב־2011 הגדלת היצע הדירות היתה היעד העליון שבשמו נשבעו פקידי אגף תקציבים השכם והערב. ואולם דווקא בתקופה קריטית זו שבה אכן נושבות רוחות שינוי בשוק, מצביעים נתוני הלמ"ס האחרונים על ירידה במספר התחלות הבנייה, כלומר הקטנה של היצע הדירות. לטענת יוצר, אין מדובר בנתונים סופיים: "אני חושב שנתוני סוף השנה יצביעו על כך שהיתה עלייה מתונה".

הקבלנים טוענים שהם בונים פחות כי פגעתם בביקוש.

"לקבלנים יש אינטרס להגיד שההיצע קטן ושהמחירים יעלו, כדי שרוכשים פוטנציאליים יאמינו שמשתלם להם לקנות דירה עכשיו. לכל אחד מותר להגיד מה שהוא רוצה, אבל אמירה שלא מבוססת על נתונים היא חלשה".

הצפתם את השוק בדירות מוזלות. אם לקבלן יש קרקע ליד פרויקט של מחיר למשתכן, הגיוני שהוא יעדיף לחכות.

"אף קבלן שרוצה להרוויח לא יכול לשבת יותר מדי זמן על הקרקע. ברוב המקרים אם רכשת קרקע - לקחת מימון ואתה משלם ריבית. גם לחברות הגדולות שמחזיקות במאגר של קרקעות יש עלויות תפעול ומאות משכורות לשלם מדי חודש, וגם הן צריכות להרוויח. עובדה שהקבלנים, לצד כל הביקורת, בסוף מצטרפים למחיר למשתכן".

מחיר למשתכן - הצעד המשמעותי ביותר בתחום הדיור בממשלה הנוכחית - לא הגיעה מהפקידות אלא מהדרג הפוליטי.

"בהחלט. זו החלטה של מדיניות של שר האוצר משה כחלון שביקש ליצור שיטת שיווק שתעמיד בראש סדר העדיפויות פלח אוכלוסייה מסוים שמבחינתו צריך לקבל מענה. זו החלטה ציבורית ששר מוסמך לקבל ושמערכת מקצועית שכפופה לו צריכה לדעת ליישם. כדי שהיא תהיה מוצלחת, היא צריכה להשתלב במדיניות כוללת, של הגדלת תפוקות מערכת התכנון, של הגדלת ההשקעות בפיתוח תשתיות ועוד.

יש מי שטוען שעל המדינה לחזור לבנייה ציבורית על מנת להבטיח דירות במחיר נגיש לצעירים.

"האמת היא שכבר במצב הנוכחי, בין שנאהב את זה ובין שלא, הממשלה מאוד מעורבת בשוק הנדל"ן. הממשלה גם עוסקת בהגדלת ההיצע התכנוני, גם קובעת את המפרט, מסבסדת את הוצאות הפיתוח, נותנת מענקי רכישה וקובעת מי זכאי להנחה ומה הקדימות בתור. לצעד הנוסף, שבמסגרתו המדינה גם תבנה בעצמה, אין מקום. כלכלה בריאה מבוססת על התמחות, ואני בספק גדול אם לממשלה יש התמחות בלבנות ולמכור דירות".

לבו של יוצר נמצא היום בעולם התכנון, וליתר דיוק בוועדה לתכנון מהיר (ותמ"ל) שבה הוא משמש כיום כיו"ר מטעמו של כחלון. "כשמדברים על הגדלת היצע, מדברים קודם כל על תכנון", הוא אומר. "ככל שתייצר יותר מלאי תכנוני זמין, אתה תגרום לציבור להאמין שהמלאי הזה ייהפך לדירות. תוכנית היא לכאורה רק דף נייר. אבל ככל שיהיה לך יותר מאלה, מאחר שזה שוק של ציפיות, כך תצליח לייצר לחץ גדול יותר על ירידת המחירים. פרופסור לכלכלה אמר לי בתקופת השיא של עליות המחיר: 'כל סופר שתיכנס אליו בארץ, תראה שהמדפים שלו מלאים. הסופר היחיד שהמדפים שלו ריקים זה מינהל מקרקעי ישראל. אתה מנסה למצוא קרקע זמינה לשיווק שיש בידיהם, ואתה רואה שאין. זו אכן היתה הסיטואציה שאני זוכר כרפרנט. רצינו להוציא כמה שיותר קרקע לשיווק, ואין, והשוק קולט את זה. היום אנחנו רוצים לשדר סיגנל הפוך: 'תראו, המדפים שלי מלאים. ככל שיהיו ביקושים - אני יודע לענות עליהם'".

אריאל יוצר | צילום: יואב דודקביץ

ברחבי הארץ מתפשטת היום "מחאת תכנון", שמתמקדת בותמ"ל שבראשה אתה עומד.

"בוא נזכור איפה היינו ב־2008, שבה החל הזינוק במחירי הדיור. כל שש הוועדות המחוזיות תכננו ביחד 28 אלף דירות בשנה. זה כלום וזה עוד לפני הפחת, כי תמיד יש תוכניות שלא מתממשות. היום אנחנו מתכננים כ־110 אלף דירות בשנה".

על מהירות פעולתה של הותמ"ל אין חולק. בעוד בוועדות המחוזיות מתארך זמן התכנון עד כדי 4–5 שנים, בותמ"ל מדובר ב־11 חודשים בממוצע. הטענה המרכזית נגדה היא שהשכונות שהיא מתכננת, רובן ככולן פרברי שינה בשולי הערים, מתוכננות באיכות נמוכה. אל מול הטענה הזו יוצר מאבד את שלוותו. "זו סתם דמגוגיה", הוא מטיח. "להגיד 'תכנון גרוע' זה לזרוק אמירה בלי גיבוי. בותמ"ל יש אנשי מקצוע מעולים".

אתה יודע לאיזה כסא בוועדה קוראים הכסא החשמלי?

"לא, לאיזה?".

לכיסא של ראש העיר.כי הוא מגיע לוועדה שבה אין לו יכולת השפעה ונדרש לדון באיך מוסיפים לעיר שלו עוד 5,000 דירות.

"חבל שלא באתי עם סט מכתבים של ראשי ערים, שלא רק שאמרו שהותמ"ל היא ועדה מקצועית, אלא גם קראו לשר האוצר להתחיל בהארכת תוקף עבודת הוועדה כבר עכשיו".

לא קרה שהעברתם החלטה בניגוד לדעתו של ראש רשות?

"באופן גורף כשהוא התנגד טוטאלית לתוכנית? לא".

טענה נוספת נגד הותמ"ל היא היקף הסמכויות שלה: מדובר בערכאת תכנון בודדת, שבה רוב מוצק לממשלה, ושעל החלטותיה לא ניתן לערור. האפשרות היחידה שנותרת למתנגדים להחלטותיה היא לפנות לבית המשפט, כפי שעשו המתנגדים לתוכנית הבנייה במתחם אפולוניה במערב הרצליה. לפני כחודש מצא בית המשפט המחוזי בתל אביב את טענותיהם מוצדקות והחזיר את אפולוניה לדיון נוסף בותמ"ל.

לטענת יוצר, הותמ"ל נוהגת במתנגדים כמו כל ועדת תכנון אחרת. "מדובר בהליך תכנוני רגיל לחלוטין, רק מהיר יותר. מי שחושב שוועדת תכנון היא מקצועית רק אם נדרשו לה חמש שנים לאשר תוכנית, טועה טעות חמורה. התורים בוועדות המחוזיות הם לא תורים בריאים".

יוצר לא מתכחש לריבוי הסמכויות שבידי הוועדה, אך גם מסביר שהן נחוצות. לדבריו, "בותמ"ל קורה משהו ייחודי: מאחר שמדובר בתוכניות גדולות, כמעט תמיד יש להן משמעות תקציבית. בוועדות המחוזיות קורה לא פעם שהתכנון והתקצוב הם שני עולמות מקבילים. כתוצאה מכך, לעתים מגלים שתוכנית היא לא ישימה כלכלית רק אחרי תהליך של שנים. אז אמנם אני לא איש תכנון, אבל כשעומד איש אגף תקציבים בראש הוועדה, יש לו יכולת לעשות חיבורים בין העולמות האלה".

דירות מחיר למשתכן בעפולה | צילום: גיל נחושתן

המשנה ליועמ"ש עו"ד ארז קמיניץ אמר לאחרונה שהותמ"ל היא כלי לשעת חירום בעל סמכויות דרקוניות, ושביום שבו יחלוף משבר הדיור יסתיים תפקידה. אתה מסכים?

"הותמ"ל קמה כדי למלא מדפים שהיו ריקים. מתי צריך לעצור? כשהמדפים יתמלאו במלאי תכנוני לטווח של שנים קדימה, וכשהמערכת המקבילה - ועדות התכנון המחוזיות והמקומיות - תדע להמשיך לייצר מלאי תכנוני זמין באופן שוטף. כשנגיע לשם, אפשר יהיה לדון בסגירת הוועדה".

בשלוש השנים שקדמו למינויו לסגן ראש האגף, שימש יוצר כרכז הממונה על מה שנחשב היום לאחד החסמים המרכזיים בדרך להגדלת היקפי הבנייה למגורים - הרשויות המקומיות. שיטת המיסוי המוניציפלי, הקובעת מסי ארנונה נמוכים על שטחי מגורים ומסים גבוהים על שטחי תעסוקה ומסחר, הופכת כמעט את כל הרשויות המקומיות לעוינות כלפי בנייה למגורים. משבר הדיור החריף של השנים האחרונות, לצד סרבנותן המתמשכת של עיריות רבות לקדם בנייה נרחבת למגורים בתחומן, הגבירו את הקולות התומכים ברפורמה בשיטת הארנונה. אלא שבשלב זה מדובר רק בדיבורים.

יוצר אינו מכחיש שיש כאן בעיה: "הפער שקיים כיום בין רמת הכדאיות של שטחי תעסוקה ובין שטחי מגורים הוא בעייתי. אני גם מבין את הקושי לעשות עכשיו מהפכה כוללת בעניין. אם אתה רוצה להפוך את הארנונה למגורים ליותר אטרקטיבית - ברור שהמשמעות היא להכביד את נטל המס על התושבים. עם זאת, אני חושב שאין ברירה אלא לשקול לשנות את נוסחת הארנונה שלא השתנתה 30 שנה. צריך לבחון את שיטת המיסוי המוניציפלי, את מבנה השלטון המקומי, את מספר הרשויות המקומיות ואת חלוקת ההכנסות ביניהן. הפערים העצומים בין הכנסות הרשויות במרכז ובפריפריה הם בעיה. עוגת הארנונה היא עוגה של 22-23 מיליארד שקל. צריך לבחון איך זה מתחלק ולמה זה מתחלק ככה".

אז אם לפשט את הדברים - לדעתך תל אביב מכניסה היום יותר מדי כסף מארנונה.

"זו שאלה שקשה לי לענות עליה. השאלה היא מה רמת השירות שהעיר מעניקה ולאיזו כמות של אנשים. תל אביב מספקת שירותים ליותר אנשים מאלה שמתגוררים בה. כאיש מקצוע אני נזהר מלהגיד שתל אביב עשירה וחזקה מדי".

לאורך השנתיים האחרונות מצאו במשרדי האוצר והשיכון והבינוי וברמ"י דרך להתמודד עם סרבנות הרשויות לבנייה - הסכמי הגג. מדובר בהסכמים שבמסגרתם הרשות מתחייבת להיקפי בנייה של כמה אלפי דירות, ובתמורה זוכה למימון מצד המדינה לשלל צרכים, בהם בניית מחלפים, מבני ציבור, שיפוץ וחידוש אזורי העיר הוותיקים ועוד. ואולם גם הסכמים אלה זוכים לביקורת, כשבראש המבקרים ניצב מנכ"ל משרד הפנים מרדכי כהן, שבשבועות האחרונים חוזר ומזהיר מאפשרות שבה רשויות מקומיות יתמוטטו כלכלית בעקבות תוספת התושבים המסיבית שיגיעו אליהן בעקבות הסכמי הגג.

את הביקורת הזו יוצר דוחה על הסף. "אם משרד הפנים צופה שלרשויות תהיה בעיה לממן את השירותים לתושבים בגלל תוספות הבנייה, זה טעון הוכחה. בוודאי שלא לכל הרשויות תהיה בעיה כזו. אבל בכל מקרה, אם זה הצפי של משרד הפנים, הרי מוטלת עליו החובה להראות איך הוא פותר את הבעיה. זה לא המקרה של העלייה מחבר העמים שבו הגיעו מיליון איש בבת אחת. מה שקורה כאן זה שבונים לפי הצרכים. ואם בנייה שכזו צפויה למוטט רשויות מקומיות, הרי שמשהו בסיסי במבנה של השלטון המקומי דורש תיקון. הפתרון הקל מבחינת כהן הוא להגיד לאוצר 'תביאו עוד כסף'. אני מבטיח שאם כהן יבוא עם סט של צעדים שהוא רוצה לקדם כדי להתמודד עם שורש הבעיה, הוא ימצא אצלנו אוזן קשבת ושיתוף פעולה מלא".

ולסיום - מתי מחירי הדירות יירדו?

"אם אני רוצה לתת לך תשובה רצינית, אני לא יכול לנקוב במועד מדויק. אם נמשיך לעשות צעדים משמעותיים, העסק הזה יקרה. אני לא רוצה להמר".