סערה בעקבות החלטת ביהמ"ש לבטל פיצוי בגין ירידת ערך קרקע חקלאית: "נערער לעליון"

פסיקת בית המשפט המחוזי השבוע, לפיה פגיעה בפוטנציאל ההפשרה של קרקע חקלאית אינו מזכה את בעלי הקרקע בפיצוי – למעט מקרים שבהם אישור התוכנית היה ברמה גבוהה של ודאות – הפך לשיחת היום בעולם הנדל"ן, וזוכה לביקורת חריפה מצד עורכי דין מהתחום – שחלק גדול מהם ייצגו את בעלי הקרקעות המערערים. כעת מבטיחים חלקם כי לא יוותרו וכי יגישו ערעור לבית המשפט העליון, על פסק דינה של שופטת המחוזי זהבה בוסתן.

"הנושא המועלה בפסק הדין הוא עקרוני וחשוב מעין כמוהו , ואנו נגיש ערעור לבית המשפט העליון", מבטיח עו"ד יהושע דיאמנט, שייצג שלוש קבוצות בעלים במשפט. "פסק הדין תקדימי ביותר וקובע הלכה שאינה נתמכת בחוק, אשר גורמת לפגיעה אנושה בזכות הקניין של בעלי מקרקעין רבים ללא כל צידוק בדין"", הוסיף.

"משמעות פסק הדין היא פגיעה משמעותית באפשרות של האזרח לקבלת פיצוי בתביעה", מעריך עו"ד שמואל שוב, ממשרד שוב ושות' שייצג גם הוא כמה מהמערערים. "אם לא תשונה על ידי העליון, תסב ההחלטה הפסדים של מאות מיליוני שקלים לבעלי קרקעות ולמי שקנה קרקעות בעלות פוטנציאל במחיר השוק באזור המרכז. נראה שהפרשנות שאימץ בית המשפט נבעה מהחשש שפרשנות מרחיבה יותר של לשון החוק תביא לתשלום פיצויי עתק ופגיעה בקופה הציבורית".

לדברי עו"ד עפר טויסטר העוסק בתכנון ובנייה, בית המשפט הבחין בין פוטנציאל לצורך חישוב היטל השבחה, ובין פוטנציאל לצורך חישוב פיצויים בגין פגיעה תכנונית, באופן שאינו בהכרח מוצדק. "יש לזכור כי במקרים רבים נרכשה הקרקע עם ה'פוטנציאל' שבה, במחיר המשקף את אותו הפוטנציאל תוך תשלום מס שבח, מס רכישה ולעיתים גם היטל השבחה בגינו. כעת, כשניטל אותו הפוטנציאל, פוסק בית המשפט שלא יינתן פיצוי בגין שלילתו". עו"ד אייל אוליקר ממשרדו מוסיף כי "פסק הדין חייב להיות נורת אזהרה לאלו שמתפתים לרכוש אדמות חקלאיות תוך תשלום בגין 'פוטנציאל להפשרה'. בסופו של יום הם יכולים למצוא עצמם עם קרקע ללא סיכויי הפשרה וללא מנגנון פיצוי".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין אומרת על הפסיקה כי "אנחנו רואים נטייה של בתי המשפט לצמצום הפיצוי על קרקעות חקלאיות שלא בצדק, וכן ניסיונות לשנות את המצב בחקיקה. השווי שיש לפצות לפיו הוא ערך הקרקע בשוק החופשי ולא לפי נוסחה משפטית כזו או אחרת. שווי שוק אמיתי וריאלי של קרקע חקלאית מושפע גם מפוטנציאל שינוי הייעוד של הקרקע ואין הצדקה שבית המשפט ייצור הגדרה חדשה ומלאכותית של שווי שוק.

"ההמלצה שלי למי שמתכוון לרכוש קרקע חקלאית היא מאוד להיזהר ולבדוק את המצב התכנוני בצורה מעמיקה ומדוקדקת. יש תקן שמאי מיוחד שנקרא תקן 22. הוא מתייחס בדיוק למצב של רכישת קרקע חקלאית שנמצאת בתהליך של שינוי ייעוד אבל עוד לא הגיעה למימוש, ותוכל לאפשר לרוכשים להגיע להחלטה מושכלת".

לדברי עו"ד יפעת בן אריה, מנהלת מחלקת תו"ב וליטיגציה במשרד עו"ד צבי שוב, "מדובר בפסק דין דרמטי, שכן נראה שהפרשנות בפסה"ד הינה אימוץ רוח עמדת המדינה, ומתוך שיקולי מדיניות לפיה ה"קופה הציבורית" לא תוכל לשאת בהיקף הפיצוי עקב תביעות הענק. עם זאת, יש לזכור גם כי מדובר במדיניות בעלת השלכות קשות ביותר על בעלי הקרקעות שנותרים בסופו של יום ללא כל אפשרות לקבל פיצוי בגין פגיעה קשה זו, וזאת כך נדמה ללא עיגון מפורש בחוק .

"עקב כך, עלול להיטען כי המשמעות היא שהרשויות תפקענה קרקעות חקלאיות ולא משנה מה שווין, הן תשלמה במקרה הטוב סכום זניח וסמלי ולא את שווי השוק שלהן, גם אם מיקומם הוא מהטובים ביותר בארץ, והכל אך בטענה שמי שקנה קרקע חקלאית ותוכנית פגעה בו, לא יכול לצפות לתשלום פיצוי".