מנהל רשות מקרקעי ישראל: "2018 תהיה שנת מפנה בשוק הנדל"ן"

האם מדינת ישראל מנסה להוריד את מחירי הדיור? האם רשות מקרקעי ישראל פועלת למעשה להעלת מחירי הקרקע? והאם ישנו סיכוי שניפטר מהפקקים בעתיד הקרוב? - אלו הן חלק מהשאלות בהם דנו היום משתתפי פאנל הנדל"ן בוועידת התחזיות 2018 של "כלכליסט". בפאנל השתתפו דלית זילבר מנהלת מינהל התכנון, עדיאל שמרון מנהל רשות מקרקעי ישראל, אסי טוכמאייר יו"ר ישראל קנדה ושי לינדנר מנכ"ל שפיר הנדסה, חוצה ישראל צפון. את הפאנל הנחה נמרוד בוסו, עורך מדור הנדל"ן של "כלכליסט".

לפני שנתחיל אפתח עם 4 נתונים ל-2017 בעשור האחרון מחירי הדירות עלו ב-127% נומנימלית. בתוך שש שנים הצליחה מערכת התכנון להגדיל את התפוקה שלה פי 5 ותכננה 111 אלף דירות, נכון ל-2016, אבל למרות ההצלחה הזו הקבלנים פחות מתרשמים וברבעון השלישי החלה בנייתן של 11 אלף דירות בלבד. בנוסף לכך אנחנו מרגישים עומסים על הכבישים ונראה כי אנו בדרך למשבר תחבורה קולוסלי.

זילבר: "השנה נגיע ל-115 אלף יחידות דיור בכל חלקי הארץ באופן נכון. התפקיד שלנו זה לתכנן, גם לתשתיות ולא רק דיור. אתה צודק במה שאמרת ואנחנו צריכים לספק ברמה הסטטוטורית גם לתשתיות. מינהל התכנון יחד עם רמ"י ומשרדי האוצר והשיכון מתכננים את ישראל ב-2040. הפתרון שלנו זה לעשות משהו אחר ממה שעשו עד היום. הישענות על תחבורה ציבורית, רכבת קלה, כבדה, מטרו, התכנון ביניהם ויצירת תכניות דיור עם תכניות מצוינות. התפקיד שלי זה לתת את ההנחיה לוועדות המחוזיות להכין את התכניות הכי טובות שיש כך שלא כל אדם יצטרך לרוץ ולהשתמש בכבישים, כלומר לייצר איכות לכל אחד ושהאדם יהיה במרכז".

הקמתם ועדה להסתכל בטוח הקצר, הוותמ"ל, ובעוד חצי שנה אתם צריכים להחליט אם להאריך את תוקפה.

זילבר: "זה קצת פאסה לשאול ותמ"ל כן ותמ"ל לא. כולם היו בניי. הוועדות המחוזיות שלפני שלוש שנים ישבנו באותם פאנלים ותקפנו אותן הן אותו הדבר כמו הוותמ"ל. התכנית האסטרטגית מתחילה בתכנית תלת שנתית, שזה חידוש לא טריוויאלי שכולם יושבים על אותה תכנית, נוכל לדעת איזו תכנית הולכת לאיזו ועדה. הוותמ"ל מתחילה לטפל גם בהתחדשות עירונית ובקרקעות פרטיות ואנו נראה את הפירות שלה".

משתתפתי פאנל הנדל"ן. מימין: נמרוד בוסו, דלית זילבר, עדיאל שמרון, שי לינדנר ואסי טוכמאייר | צילום: עמית שעל

כששאלתי את דלית למה התכנון לא מתרגם לשטח היא לא השיבה, אז איפה הכשל? למה קבלנים לא בונים?

שמרון: "אני חולק על ההנחה הבסיסית שקיימת כשל. אם מסתכלים על הנתון הבסיסי, השינויים לא דרמטיים וגם הנתון הוא נתון שמתעדכן ב-10% כלפי מעלה בכל נתון דומה שמתפרסם. לצערי צריך לדבר על הדירות הלא מכורות, הלמ"ס הייתה מפרסמת אותו והיא אמורה לפרסם אותו בעתיד לאחר שתטייב את הנתונים. אנחנו נמצאים בסוף 2017 כאשר היעד השנתי עמד על 45 אלף יחד עסקאות - לא מכרזים ולא מודעות ולא דברים על העץ, אלא מישהו שילם כסף לקרקע שאפשר לבנות עליה יחידות דיור ואנחנו נעמוד ביעד הזה. כדי להדביק את הביקוש מדובר על בין 50 ל-60 אלף יחידות דיור שמדינת ישראל צריכה בשביל הגידול הטבעי שלה. רמ"י עוסקת רק בקרקעות המדינה, אבל באזורי הביקוש הקרקעות ברובן הן פרטיות. עליהן אין לנו מנדט. אם סגרנו שיזמים או קבלנים שילמו על הקרקע אין ספק שזה יוביל להתחלות בנייה, אנשים לא ישבו על מגרשים. אנחנו שינינו את הכללים שלנו. הנתון של מספר הדירות הלא מכורות שקבלנים מחזיקים ולא מצליחים למכור אני משוכנע שהנתון הזה בעלייה ואני משוכנע ש-2018 תהיה שנת מפנה כי במשך שלוש שנים אנחנו שופכים יחידות דיור וכמויות של יחידות דיור בעסקאות, שנה שעברה היה 35 אלף ועכשיו 45 אלף. לכן סוגיית ההיצע הולכת לפתרון אם לא כבר הגיע לשם".

שמרון. "שינינו את הכללים" | צילום: עמית שעל

בזמן שאתם מגדילים את ההיצע השוק נכנס להאטה קשה. אסי, אתה מקבל את התוצרים של דלית ועדיאל, יש לך בסטוק דירות לא מכורות?

טוכמאייר: "המדינה בהחלט עושה מאמצים שלא הכרנו אותם שנים אחורה. למרות זאת במדינת ישראל, הפשרת קרקע לוקחת בין 10 ל-15 שנים וזה יוצר ביקוש אדיר. אני יכול לומר שבאזור המרכז כמות הקרקעות היא אפס, אלו שבמחיר סביר כמובן. עוד בעיה עם השינוי שעבר רמ"י, הוא שהוא הפך להיות גוף לגיטימי, בשונה משעבר. עם זאת מחלקת השיווק שלו עובדת כמו סוחר. לגיטימי שקרקעות המדינה נמכרות של 25 אלף שקל למ"ר כלומר עלות של 40-50 אלף שקל למ"ר עבור דירה במרכז תל אביב. זה קובע בנצ'מארק לשוק הדיור. אפשר לשפוך דירות לשוק במחירים סבירים אבל הם קובעים את המחיר הגבוה באזורי הביקוש, ומשם זה משפיע על דרום תל אביב וכך על הטבעות הנוספות. כשהמדינה מנסה למקסם את מחיר הקרקע גם בתל אביב זו בעיה".

טוכמאייר. "המדינה קובעת את המחיר הגבוה באזורי הביקוש" | צילום: עמית שעל

למה תל אביב מוחרגת ממחיר למשתכן? למה עדיין המכרזים הם בהם המחיר הגבוה זוכה?

שמרון: "אתה כיזם תמכור את זה במחיר הכי גבוה שתוכל ואם אני אתן לך את הקרקע בהנחה אתה תגרוף את הרווחים. במחיר למשתכן אנחנו מדברים בשנתיים האחרונים מבטיחה שההנחה על הקרקע מגיעה למשתמש הסופי. אנחנו כגוף כלכלי נתנו הנחות של כמעט 3 מיליארד שקל במחיר למשתכן ובאזורי עדיפות לאומית. נכון שבאזורי הביקוש יש לנו מגרש של 60 יחידות דיור אנחנו לא עושים שם מחיר למשתכן. גם באור יהודה ורמת גן וגליל ים יש מחיר למשתכן. נכון שבצנטרום של הפיילה שרונה תממן את דימונה".

בתגובה לדברי שמרון בפאנל אמר טוכמאייר: "הבעיה נמצאת בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ בהם הביקוש עולה על ההיצע והמחירים עולים וימשיכו לעלות. אזור המרכז הוא הקטר שמושך את כל השוק למעלה והוא הבעיה האמיתית, בה יש לטפל באופן מיידי. המדינה והמינהל צריכים לקדם בראש ובראשונה הליכים מהירים להפשרת עשרות אלפי דונמים באזור המרכז, והזרמת עשרות אלפי יחידות דיור חדשות לשוק. רק בשטחים שבין תל אביב לירושלים ניתן להקים עיר נוספת בדומה להקמת העיר מודיעין בסוף שנות ה-90. בנוסף , דווקא באזורי ביקוש במרכז הארץ יש לערוך מכרזי מחיר מטרה על מנת להוזיל המחירים ולתת אפשרות לזוגות צעירים לגור באיזור המרכז ולרכוש דירות במחירים שפויים".

זילבר: "שרונה זה לא מעניין, לא משם תצא הישועה. אנחנו מדברים על מחיר למשתכן והתחדשות עירונית. זה המקום של היזמים הפרטיים וחייבים לעבוד על התכניות הכי מורכבות בהתחדשות העירונית כשבעלי הבית הם האנשים עצמם אבל זה העתיד שלנו, אין לנו קרקעות במחוז תל אביב וגם אם יש הן אוטוטו נגמרות. אנחנו מושכים את אזורי הביקוש עד אחרי נתניה ואשקלון".

מה בעצם קורה בכבישים? אתם לא בונים מספיק מהר?

לינדנר: "עד שהכביש מגיע אלינו לביצוע לוקח יותר מכפי שלוקח לבצע עבודות לדיור. בשונה משוק הנדל"ן שבו יש שוק פרטי, אנחנו חיים ממה שהמדינה מוציאה. כשזה מגיע אלינו לביצוע אנחנו מבצעים אותם במהירות. רק כביש שש אצלנו, כביש של 22 ק"מ עם מחלפים ומנהרות אנחנו מצליחים לבצע תוך פחות מ-30 חודשים, שנחשבים לזמני ביצוע טובים".

בעוד כמה שנים הכביש יהיה רלוונטי?

לינדנר "הכביש תמיד יהיה רלוונטי, התכנית בשנים האחרונות הייתה להשלים כבישי אורך ורוחב אבל נכון שבעוד כמה שנים מרכזי הערים לא יהיו רלוונטיים לכלי רכב פרטיים. במצב שבו אתה נותן לאנשים פתרון תחבורה זמין יעיל ונוח הם יעברו להשתמש בתחבורה ציבורית".

לינדנר. "בעוד כמה שנים מרכזי הערים לא יהיו רלוונטיים לרכבים פרטיים" | צילום: עמית שעל

זילבר: "אנחנו נעבור רק לתחבורה ציבורית לטעמי תוך מתן מענה לכולם. צריך גם לדבר על אמצעים יותר מתוחכמים כמו סגירה של מרכזי ערים או יצירת מרכזי תעסוקה חדשים".

שי, יש צבר של פרויקטים בעשרות מיליארדי שקלים, החברות הישראליות יכולות להתמודד כמות כזו?

לינדנר: "בוודאי שכן, משרד התחבורה והאוצר מתכננים מערכת תחבורה שהחברות לומדות להיערך".