ספקולנטים, החוצה! כך מתכננת סין להבריח את משקיעי הנדל"ן

בסוף השבוע של הסילבסטר האחרון נתקפו הרשתות החברתיות בסין בנוסטלגיה, כשמיליוני סינים פרסמו את תמונותיהם מגיל 18. הפרסום בא כמחווה למה שהסינים הגדירו בתור סופה של תקופה, כשהאחרונים מילידי שנות ה-90, אלו שנולדו ב-31 בדצמבר 1999, הגיעו רשמית לגיל הבגרות. כעת הגיע תורם של ילידי שנות ה-2000 להפוך למבוגרים.

הקומיקאית וכוכבת הרשת הסינית פאפי ג‘יאנג הלכה צעד אחד קדימה וצילמה סרטון הומוריסטי שבו היא מגלמת במקביל את פאפי של היום, בת ה-30, ולצידה פאפי בת ה-18. ”אם היתה לך הזדמנות לחזור לגיל 18 ולשנות משהו אחד, מה זה היה?“ נשאלת פאפי בת ה-30 בסוף הסרטון. בלי לחשוב יותר מידי היא משחררת תשובה מהירה וחדה: ”קונה דירה!“.

זה אולי סרטון משעשע אבל הנושא כאוב. לפי ניתוח נתונים שערך בלומברג, עליית מחירי הדירות בסין היתה מהמהירות בעולם, כאשר בשנים 2010-2017 עלה מחיר הדירות בשנג‘ן בדרום סין ב-180%, בבייג‘ינג ב-178% ובשנגחאי ב-135%. לשם השוואה, המחיר בסן פרנסיסקו עלה באותה תקופה ב-83%, בלונדון ב-71% ובטוקיו רק ב-17%. פאפי ג‘יאנג, ששווה לפי הפרסומים כמה מיליוני דולרים לפחות, עדיין תוכל לרכוש דירה, אבל סינים רבים אחרים מתקשים לעשות כן או משתעבדים למשכנתאות מכבידות.

שנת 2017 היתה השנה שבה הממשל הסיני ניסה להתמודד עם עליית המחירים בצורה האגרסיבית ביותר, עם מעל 40 ערים ברחבי המדינה שהנהיגו צעדים לקירור שוק הנדל"ן, כמו דרישה למקדמה גבוהה יותר ברכישת דירה, הגבלת מספר הדירות שיכול תושב לרכוש ואפילו סגירת משרדי תיווך שהואשמו בהפצת שמועות שקריות כדי לעורר ביקוש גבוה.

הצעדים תרמו מעט ליציבות במחירים בערים הגדולות. בנובמבר ירדו מעט מחירי דירות חדשות בשנגחאי ובבייג‘ינג ב-0.3%, אך בדצמבר שוב עלו המחירים בשנגחאי ב-0.3% ובבייג‘ינג הם נותרו ללא שינוי. בכל מקרה זו עדיין טיפה בים ו-2017 היתה עוד שנה מעולה ליזמי הנדל“ן, כש-31 החברות היזמיות הסיניות הנסחרות בבורסה רשמו עלייה כוללת של 54% בהכנסות.

המיסוי היום על מכירה וקנייה

הנשיא הסיני שי ג‘ינפינג נחוש לטפל בעיוותים בשוק הנדל"ן שיוצרים לא מעט מצוקות חברתיות בסין, מדינה שבה רכישת דירה היא רכוש קריטי עבור זוגות סינים המתכננים להינשא. שי הצהיר בנאומו בקונגרס ה-19 של המפלגה הקומוניסטית באוקטובר כי "דיור נועד למגורים, לא לספקולנטים", אך לפי הערכת בלומברג כרבע מרוכשי הדירות בסין עושים זאת לצורכי השקעה.

כחלק מהמאבק בספקולנטים בשוק הנדל"ן מתכוונת סין ליישם לראשונה בתולדותיה צעד דרמטי במיוחד - מס רכוש. כיום רוב המסים בסין הקשורים בנדל"ן מוטלים על הקנייה או המכירה של נכסים ולא על החזקת נדל"ן. הנושא של הנהגת מס קבוע על נכסים עלה וירד מסדר היום בסין כבר מאז שנות ה-90, אך הפעם נראה שהושג קונצנזוס. לפי מאמר שכתב שר האוצר הסיני שיאו ג'יה ופורסם בדצמבר ב-People’s Daily, עיתון המפלגה הקומוניסטית, חקיקה בנושא מס רכוש אמורה להסתיים כבר ב-2019 והיישום יתחיל בהדרגה ב-2020. המס יוטל על נכסים תעשייתיים, מסחריים וגם על דירות למגורים.

סין כבר הנהיגה ב-2011 פיילוט מצומצם של מס רכוש בשתי ערים, שנגחאי וצ'ונג צ'ינג. בשנגחאי הוטל מס בגובה 0.4%-0.6%, שחל רק על בעלי דירה שנייה ומעלה מתושבי העיר ולא על נכסים שנקנו לפני שהחוק נכנס לתוקף. בצ‘ונג צ‘ינג המס עמד על 0.5%-1.2% לשנה והוטל בעיקר על דירות יוקרה, כולל נכסים שנרכשו לפני כניסתו לפועל. הממשל הסיני מרבה להשתמש בפיילוטים כדי לבחון מדיניות לפני שזו מיושמת בכל המדינה, אך כיוון שהפיילוט היה מצומצם הדעות לגבי הצלחתו חלוקות.

הפרטים לגבי תוכנית מס הרכוש המתוכננת עדיין מעורפלים ולא ברור מה יהיה גובהו או אם יחול על דירה ראשונה או רק מדירה שנייה ומעלה. במסגרת תוכניות הפיילוט, המס חושב על פי מחיר רכישת הנכס אבל בהתחשב בעליות המחירים החדות בשנים האחרונות, חישוב כזה פוגע באפקטיביות של המס. התוכנית כעת היא להנהיג מס שיחושב על פי השווי המוערך של הנכס, אף כי עדיין ממש לא ברור איך זה יחושב. ההערכה היא שבתחילה יונהג המס בערים שבהן עליות המחירים הן החדות ביותר.

עידוד דיור להשכרה

תומכי התוכנית מאמינים כי רבים מאלו שמחזיקים בדירות מרובות להשקעה ימכרו אותן לפני כניסת המס לתוקף וכך ההיצע יגדל דרמטית. אם לא ימכרו את הדירות אז הם לפחות ישכירו אותן כדי לכסות את המס. בסין שומעים פעמים רבות על אנשים שמחזיקים שתי דירות, למשל אחת בעיר הגדולה ואחת באזור הולדתם, או אחת שעברו אליה כדי שהילד ילמד בבית ספר טוב ואחרת שנשארה מאחור, אבל לא טורחים להשכיר את זו שאינם גרים בה.

יוזמה נוספת של שי היא לקדם את שוק השכרת הדירות כתחליף לקניית דירות, משימה לא קלה אפילו למנהיג חזק כמו שי בהתחשב בקשר הרגשי העמוק שיש לסינים לבעלות על דירה הקשורה לתחושת יציבות וביטחון. שיעור הבעלות על דירה בסין הוא מהגבוהים בעולם ועומד על כמעט 90%, כשהרוכשים עושים זאת בגיל צעיר במיוחד. כחלק מתעדוף מודל ההשכרה, הממשלות המקומיות מקצות יותר קרקע לבניית דירות להשכרה, בנקים מסייעים באשראי ליזמים שבונים למטרה זו ואפילו מתאפשרת הפיכת בנייני משרדים לדירות לשכירות. בנק אחד בשנג'ן הגדיל והציע הלוואה מיוחדת לעשר שנים של עד מיליון יואן כדי לסייע בתשלומי השכירות.

לעומת זאת, המתנגדים למס מזכירים כי בסין, בניגוד למדינות אחרות, האזרחים לא מחזיקים בזכויות קבועות על הבתים שרכשו ולפי החוק הם מקבלים אותם בחכירה ל-70 שנה, אז למה הם צריכים לשלם מס רכוש? בנוסף טוענים המתנגדים כי אי אפשר לבסס את מס הרכוש על השווי הנוכחי של הנכס שמגלם בתוכו בועת מחירים.

מלבד המלחמה בספקולנטים, למס הרכוש המתוכנן יש מטרה נוספת, חשובה לא פחות ואולי אפילו יותר - להגדיל את הכנסות הממשלות המקומיות בסין הסובלות מחוסר כרוני במימון. הממשלות המקומיות אמנם גובות את המסים בסין, אך את רוב הכסף הן מעלות לממשל המרכזי. במקרה הזה המס החדש החדש אמור ללכת לכיסן. הצעד נועד להטיב עימן אבל הממשלות המקומיות לא ממהרות לתמוך בו מחשש כי יפגע בהכנסה הגדולה ביותר שלהן ממכירת קרקעות, כך שבסוף היום הן יצאו מופסדות.