אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
היתרונות והחסרונות של מחיר למשתכן צילום: ענר גרין

היתרונות והחסרונות של מחיר למשתכן

תוכנית מחיר למשתכן מביאה עמה בשורה אמיתית מבחינת מחירי דיור מוזלים ותנאי רכישה נוחים, אולם יש בה גם לא מעט חסרונות ומכשולים. כך תפיקו ממנה את המיטב

04.02.2018, 10:18 | בשיתוף משפטיפ - עו"ד שי הראל

מחירי הדיור בארץ מאמירים משנה לשנה. המחירים הינם כה גבוהים, עד כי זוגות רבים מתקשים לשאת בנטל הכספי של קניית דירה. בעקבות המחירים הגבוהים, החלו משרד הבינוי והשיכון, בשיתוף עם משרד האוצר, להפעיל תכנית בשם "מחיר למשתכן".

תכנית זו, מעניקה לזוגות צעירים ולרווקים, אשר עומדים בקריטריונים שנקבעו על ידי המדינה, זכות לרכוש דירה, במחיר זול באופן משמעותי מן מחירי השוק. למעשה, לתכנית "מחיר למשכן", יש שתי מטרות עיקריות; הראשונה, לאפשר לצעירים לרכוש דירה, במחיר ריאלי, אשר יוכלו לעמוד בו. השנייה, לעצור במידה מסוימת את העלייה המתמדת במחירי הדיור בארץ.

תכנית מחיר למשתכן, מעניקה מספר יתרונות משמעותיים. הראשון שביניהם, בא לידי ביטוי בהטבה במחיר הדירה.

מאחר והמחיר למטר רבוע הוא זול, מחירי הדירות המוצעות, במסגרת תכנית "מחיר למשתכן", זולים באופן משמעותי ביחס לאלו המוצעים בשוק. משמעות הדבר היא, כי בחלק מן המקרים, אף ניתן יהיה לרכוש דירה במחיר הזול בכ-30-40 אחוז מהמחיר המוצע בשוק החופשי.

היתרון השני, אשר תכנית זו מעניקה הוא, הטבות במשכנתא. התכנית מאפשרת קבלת משכנתא, עם אחוזי מימון גבוהים יותר בהשוואה לשוק החופשי ולמרות קיומו של הון עצמי נמוך באופן יחסי.

כך למשל, בעוד שההנחיות של בנק ישראל, מורות כי שיעור המימון של המשכנתא, לא יעלה על 75% ממחיר הדירה. במסגרת "מחיר למשתכן", ניתן יהיה לקבל משכנתא בשיעור גבוה יותר, זאת על מנת לסייע במימון רכישת הדירה. הגובה המרבי של המשכנתא בתוכנית זו, ייקבע לפי שווי השוק של הדירה ולא לפי מחיר הרכישה בפועל. יתרון זה, למעשה מקל על רכישת דירה במסגרת "תכנית למשתכן", מאחר והוא מאפשר קבלת מימון הגבוה מ-75% עבור הרכישה.

עו"ד שי הראל עו"ד שי הראל עו"ד שי הראל

לצד היתרונות שתוארו לעיל, ישנם מספר חסרונות בתכנית "מחיר למשתכן".

הראשון שביניהם, הוא סטנדרט בנייה נמוך של הדירות. מאחר והקבלן, מתחייב מראש למחיר מ"ר נמוך, רווחיו נפגעים. במטרה לפצות על הפגיעה ברווחיו, ינסה הקבלן, להוזיל את עלות הבניה בדרכים שונות. כך, למשל: באמצעות שימוש בחומרי בניה איכותיים פחות, בנייה במפרט עשיר פחות וכדומה. תלונותיהם של זוכים בפרויקט הדגל של תוכנית "מחיר למשתכן", בגליל ים, ממחישה את ההשלכות הכרוכות בהוזלת עלות הבניה. בין היתר, התלוננו אותם רוכשים על חדרי אמבטיה קטנים, מספר שקעים מצומצם, על כך שאין כיווני אויר בדירה וכו'. חשוב לציין, כי היזמים אשר ניגשים למרכזים של פרויקטים, מתחייבים מראש למפרט מסוים, דבר שאמור להגן על הרוכשים של הדירות. למרות זאת, קיימים מקרים בהם אותם יזמים, מוצאים דרכים חלופיות לחסוך בכסף, על חשבון רוכשי הדירות.

החיסרון השני במסגרת תכנית זו, הוא פיקוח לקוי מצד חברת הפיקוח. משרד השיכון, מינה את חברת י.ת.ב כגוף המפקח על החוזים והבניה. מטרתה של חברה זו, היא לאשר את כל החוזים והמפרטים של הקבלנים ולוודא שהם אכן עומדים בתנאי המכרז של המדינה.

בפועל, ישנו עומס עצום על החברה המפקחת. במספר מקרים, ניתן היה למצוא בחוזים ובמפרטים שאושרו על-ידי החברה המפקחת, סעיפים אשר מנוגדים לתנאי המכרז.

העומס בחברה המפקחת, גורם לכך שלכאורה, הסכמים ומפרטים מאושרים על ידי החברה ברגע האחרון - דבר אשר מונע מהדיירים לבחון את ההסכם בטרם החתימה. דיירים אשר בוחרים להתלונן על ההתנהלות השערורייתית של החברה המפקחת, אינם מקבלים מענה ראוי ונתקלים בתשובות כגון: "יש עוד הרבה אנשים בתור, אתם מוזמנים לוותר".


החיסרון השלישי במסגרת "מחיר למשתכן", הוא ירידת ערך הדירות.

הזוכים בתכנית זו, מתחייבים שלא למכור את הדירה בה זכו במשך 5 שנים מיום האכלוס. דבר זה, עשוי להביא לירידה ערך הדירות באופן הבא: רבים מבין הזוכים, הם זוגות צעירים אשר עשויים להיות מעוניינים באופן לגיטימי ברכישת דירה אחרת מזו בה זכו. בתום אותה תקופת זמן, בה מנועים הזוכים מלמכור את הדירה, עשוי להיווצר מצב של היצע גבוה של דירות למכירה בבניינים של מחיר למשתכן. ההיצע הגדול של דירות למכירה, עשוי להשפיע על מחירי השוק באותו בניין, או אזור ולהביא לירידה בערך של אותן דירות.

אז מדוע חשוב להיעזר בעו"ד בעת הרכישה?

בחוזה המכר, מצוין במפורש, כי עורכי הדין מטעם הקבלן אינם מייצגים את הקונה. לכן, ישנה חשיבות גבוהה לכך שהרוכש יהיה מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, זאת בטרם ביצוע עסקה בסדר גודל כזה וזאת גם לאור זאת, שישנם הסכמים אשר אינם תואמים את הוראות המכרז. ייצוג על-ידי עורך דין, יגן על הרוכשים מסעיפים בעייתיים בהסכמים, אי התאמות בין ההסכמים והמפרטים להוראות המכרז ועוד.

כמו כן, מאחר וישנם מקרים בהם לאור העומס נערכים תיקונים בהסכם במעמד החתימה (אפילו בכתב יד), ישנה חשיבות רבה לנוכחות עו"ד מטעם הדיירים גם במעמד זה.

יתרה מכך, חשוב לזכור שמדובר בעסקת רכישה ישירה מול קבלן, אשר שם לו בעדיפות עליונה את האינטרסים האישיים שלו. לכן, חשוב להיות מלווה ומכוון ע"י עורך דין בכל שלב משלבי העסקה.

לסיכום, אין ספק כי פרויקט מחיר למשתכן, מביא עמו בשורה אמיתית מבחינת מחירי דיור מוזלים ותנאי רכישה נוחים, אך יחד עם זאת, התוכנית טומנת בחובה לא מעט חסרונות ומכשולים. זכרו, בטרם רכישת דירה במסגרת תכנית "מחיר למשתכן", רצוי לשכור את שירותיו של עורך דין, אשר ייצג את האינטרסים שלכם וידאג שאלו אכן יקבלו עדיפות.

שי הראל הוא עו״ד מקרקעין

למידע נוסף מלאו פרטיכם
*
*
* שדה חובה
שלחו
תודה,
הפרטים נשלחו והתקבלו במערכת
שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

8 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

8.
היי
אם אני רוצה חקנות בםרויקט חחא הגרלה ,דירה בםריפריה ,אבל לא מתכוון לגור שם ,זה לא בעייתי? אני יודע שמוצר להשכיר את הדירות אבל איזה שוכר ירצה חבוא חבנין שבקצה העיר ,שמסביבו נבנים עוד מגדלים ורחוק ממרכז העיר ומכול מרכז מסחרי כזה או אחר? הרבה קונים שם ובסוף משכירים ,אז יוומר הימע גדותומחערי השכירות שם וירדו מאוד.אם בכלל אצליח להשכער. לא? היה לכם נסיון עם סטואציה כזו?
עומר  |  13.09.19
6.
כמה תיקונים
המפרט לא נמוך. רוב הגדול של הזוכים/מכרזים נוגעים למפרטי דצמבר 16 ודצמבר 17 העדיפים משמעותית על מפרט ההתחלתי של הרצליה. במפרטים אלו יש פירוט נקודות חשמל, מים, סטנדרטים של ריצוף וכד' שאינם נופלים ממפרטי קבלן סטנדרטים כיום. לגבי הרצליה לא ניתן להסיק ממקרה ספציפי של קבלן תחמן שהכניס דירות כלואות שהעירייה לא היתה אמורה לאשר לו, לכלל הפרוייקטים. אבל - כפי שניתן להבין מהכתבה המחיר גבוה מידי, במיוחד במרכז הארץ, ומשקף מחירי סביבת ריבית נמוכה בה ההון זול. כשהדבר הזה ישתנה עוד שנים ספורות והריבית תחזור לאולד נורמל (נגיד 5%), ההחזרים של מה שנראה כיום כמשכנתאות סבירות יעלו מאוד, ועשויים בתרחישים שונים ולא מופרכים להביא לפשיטות רגל המוניות.
ג.  |  06.02.18
5.
נו מה? זה אמיתי?
ואז אני קורא את החלק הזה בכתבה: "למעשה, לתכנית "מחיר למשכן", יש שתי מטרות עיקריות; הראשונה, לאפשר לצעירים לרכוש דירה, במחיר ריאלי, אשר יוכלו לעמוד בו. השנייה, לעצור במידה מסוימת את העלייה המתמדת במחירי הדיור בארץ." אז עדיין במחירים כאלה לא הרבה זוגות צעירים יכולים לקנות דירה אלא זוגות עם הורים שעוזרים להם, וגם אלו שמצליחים יאלצו להשלים מכיסם הרבה כסף כדי שהדירה סוג ב' תהיה ברמה סוג א' כמו שצריך בגלל מפרטים עלובים של קבלנים שחוסכים בהוצאות. דבר שני אין באמת עצירה של מחירי הדיור אלא המתנה על הגדר לראות מה יקרה. כשהשוק יבין שכלום לא באמת קורה יחזרו למחירי הבועה וכלום לא השתנה חוץ מכמה קבלנים שהעשירו את כיסם דרך השטות הזו שנקראת מחיר למשתכן. בנתיים טוב שיש אופציות אחרות שממשיכות להציע בשוק הפרטי דירות במפרט איכותי, מקומות אסטרטגיים וגם בנייה עם חשיבה על קבוצות אוכלוסייה יעודיות כמו שעושים למשל בפרי נדל"ן ברחבי הארץ.
עומר מילשטיין  |  05.02.18
4.
אחוז מימון גבוה הוא לא בהכרח יתרון
חלק מהזוכים בעלי הון נמוך עלולים למצוא את עצמם משועבדים למשכנתא יקרה לאורך הרבה מאוד שנים. לכאורה מיטיבים בפועל מכניסים לא מעט אנשים שעדיין לא מסוגלים לקנות דירה לשיעבוד יקר. החסרון הבולט במחיר למשתכן הוא הצמדת מדד תשומות הבניה החל מתאריך זכיית היזם כך שהדירה מוצמדת לקופה של 4-5 שנים דבר שמצמצם אתההנחה. היזמים ירצו לחסוך בכל מקרה בחומר ולא תמיד בצדק. את ההנחה במחיר הם נותנים כתמורה להנחה על הקרקע אותה הם מקבלים בהוזלה משמעותית מהמדינה. יתרון במחיר למשתכן הוא למי שזוכה במקומות סבירים / ראשונים ויכול לבחור דירה שבעתיד תהיה שווה יותר (גבוהה יתר/ כיוון לים וכד') כך שזוכה אחר בפרוייקט יקבל באותו מחיר מוצר זול יותר בעתיד במחירי השוק
משה  |  05.02.18
לכל התגובות