התחנה המרכזית: הכנסות גבוהות חרף מיעוט שוכרים

מצבה של התחנה המרכזית החדשה בתל אביב שבבעלות נצבא רחוק מלהיות מזהיר מבחינות רבות, אך מדובר בנכס שמהווה מקור לא מבוטל להכנסות שמסתכמות בעשרות מיליוני שקלים בשנה, כך עולה מעיון בדו"חות הכספיים של נצבא ל־2016.

תפוסה נמוכה

לפי הדו"חות, השווי ההוגן של התחנה המרכזית החדשה, נכון ל־2016, עומד על 301.1 מיליון שקל — עלייה קלה בהשוואה לשווי הנכס ב־2015 שעמד על 300 מיליון שקל. הבעיה המרכזית של התחנה המרכזית החדשה היא שיעור התפוסה שעמד בשתי השנים האלו על 60.4%. דמי השכירות הממוצעים ב־2016 עמדו על 75.9 שקל למ"ר — עלייה של כ־3% בהשוואה ל־2015, אז עמדו דמי השכירות הממוצעים על 73.3 שקל למ"ר.

בהתאם לכך, הכנסות התחנה המרכזית החדשה משכירות הסתכמו ב־52.8 מיליון שקל ב־2016. ה־NOI (רווח תפעולי נקי) הסתכם ב־15.4 מיליון שקל, אך לצורך הערכת שווי של הנכס הונח כי ה־NOI עומד על 30 מיליון שקל.

בכל הנוגע להכנסות מדובר בעלייה משמעותית ביחס ל־2015, אז הסתכמו ההכנסות ב־32.5 מיליון שקל בלבד, אולם יש לציין כי נצבא קיבלה לידיה את התחנה המרכזית החדשה רק בחודש מאי של אותה שנה ולכן מדובר בהכנסות הכוללות בחודשים מאי־דצמבר.

נצבא קיבלה לידיה את התחנה המרכזית החדשה לאחר שהחברה־הבת שלה מפעלי תחנות זכתה בהתמחרות שהתקיימה בבית המשפט המחוזי תל אביב לרכישת נכסי החברה המייסדת של התחנה המרכזית שהחזיקה ב־52% משטחי המסחר. נצבא שילמה עבור שטחי המסחר האלו 320 מיליון שקל.

שתיים עבור אחת

הליך רכישת הזכויות היה ייחודי משום שחברה־בת נוספת של נצבא התמודדה במכרז — ניפ, הגדולה מבין הנושים המובטחים של התחנה המרכזית. מצב ייחודי זה היה עשוי לאפשר לנצבא לרכוש את כל הזכויות במתחם בחינם, משום שכסף של חברה־בת אחת היה מגיע לכיסה של חברה־בת אחרת.

כשהצעת נצבא לשלם 200 מיליון שקל התקבלה על ידי נאמני התחנה המרכזית רו"ח חיים קמיל ורו"ח עליזה שרון, נראה שתרחיש זה עומד להתממש. אולם לבסוף דחה השופט בנימין ארנון את ההצעה וצירף את עו"ד יוסי בנקל כנאמן נוסף מטעם בית המשפט. בעקבות זאת יצאו הנאמנים להליך התמחרות נוסף שבו השתתפו מספר רב יותר של מתחרים. בסופו של דבר זכתה מפעלי תחנות פעם נוספת בזכות הצעה גבוהה ב־60% מהצעתה המקורית.

במסגרת הסדר הנושים שגובש סוכם על השבתם של 223 מיליון שקל מחובות התחנה המרכזית — 16% בלבד מהחוב שעמד על 1.3 מיליארד שקל. 114 מיליון שקל מסכום זה הגיעו לנושים המובטחים של התחנה — ניפ ודן. יתר הסכום הגיע לנושים הבלתי־מובטחים — רובם בעלי חנויות במתחם.