לייבש, להתיש ולקנות: מה יוצא למימון מהשארת התחנה המרכזית

המהלך להשארת התחנה המרכזית החדשה בתל אביב במקומה לפחות עד 2042, שמקדמים במשותף משרד התחבורה וחברת נצבא ושנחשף אתמול ב"כלכליסט", מעורר לא מעט שאלות, ובעיקר - מה יוצא לנצבא ולבעל השליטה בה קובי מימון מכל העניין?

התשובה המיידית והפשוטה היא הכנסות של 60 מיליון שקל בשנה - 40 מיליון שקל דמי שימוש שמשלמות חברות האוטובוסים ועוד כ־20 מיליון שקל משטחי המסחר שמצויים על פי דו"חות החברה בתפוסה חלקית. בניכוי עלות תחזוקה, מסים ועלויות נוספות בידי החברה נותר רווח של 15 מיליון שקל. לא רע, אבל גם לא מדהים. בטח לא ביחס לפוטנציאל השווי של מגדלי מגורים ומשרדים בגובה 25 קומות על עשרות דונמים בלב תל אביב.

איך ניתן אם כן להסביר את הבחירה שלא לעשות זאת? הסבר אחד הוא - טוב תזרים מזומנים שמביא לתשואה נקייה של 5% מאשר מהלך מורכב וממושך שמי יודע מתי יסתיים. אך יש לשקול הסבר נוסף, בעיקר על רקע ההיסטוריה הייחודית של המתחם. רק לפני חצי שנה קבע השופט בנימין ארנון כי נצבא ניהלה בשנים האחרונות מהלך מתוכנן במטרה לגרום לחברה־הבת שלה (התמח"ת) - שהחזיקה ברוב הנכסים המסחריים של התחנה המרכזית - להתמוטט, וזאת כדי לרכוש את הנדל"ן שברשותה במחירי רצפה בהליכי חדלות פירעון, כפי שכמעט קרה.

התחנה המרכזית החדשה בתל אביב | צילום: עמית שעל

כעת, עם העברת כלל נכסי התמח"ת לידי נצבא, מחזיק מימון ברוב מוחלט של הנכסים המסחריים בתחנה. ברובם, אך עדיין לא בכולם. עדיין נותרו לצדו מאות בעלי חנויות, בהיקף כולל של 40 אלף מ"ר. לאסונם של הרוכשים - אותן חנויות, שנרכשו עוד בשנות השישים והשבעים, מעולם לא נמסרו לחזקתם או אוכלסו בשל סדרת כשלים שקצרה היריעה מלפרטם.

למרות זאת הם נחשבים בעלי זכויות קניין בתחנה, ובכל תרחיש של קידום תוכנית התחדשות עירונית יינתנו להם זכויות בנייה בהיקף התואם את החלק היחסי שלהם כיום בנכס.

כעת אי אפשר שלא לתהות אם מימון לא מנסה להמאיס על אותם בעלי זכויות את המשך ההחזקה בנכסים שמעולם לא הניבו להם דבר מלבד צרות ושברון לב, עד שלבסוף יתפתו למכור לו את זכויותיהם במחירי רצפה - בדיוק כפי שקרה עם התמח"ת. אם אכן כך יקרה, ביום שבו יחליט מימון כי ברצונו לקדם תוכנית התחדשות עירונית מקיפה בנכס ולהפוך את המפגע הסביבתי לקומפלקס מגורים ועסקים - הוא יוכל לזכות בכל הקופה, מבלי לחלוק את העושר שייפול בחלקו עם שותפים כלשהם.