הסכמי הגג: פקק שלוקח בממוצע שנתיים

בשיתוף NH Israel

האם צמד המילים "הסכם גג" יהפוך לסיסמה ריקה נוספת כמו מע"מ אפס, או במקרים מסוימים מחיר למשתכן? עד כה נראה שיש סיכוי סביר שכן. במידה וגורמים בממשלה לא יתנערו ויפעלו לקידום הסכמי הגג, התכנית לזירוז תהליכי הבנייה ולהגדלת היצע הדירות במדינה תישאר בגדר פנטזיה. הסכם הגג הראשון נחתם בשנת 2013 באולם הישיבות של עיריית קרית גת בחתימת שר האוצר דאז יאיר לפיד, שר הבינוי דאז אורי אריאל, מנהל רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) דאז בנצי ליברמן, וראש העיר קרית גת אבירם דהרי.

לפני כשנתיים, נחתם הסכם הגג הראשון על ידי הממשלה הנוכחית, במעמד שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי והשיכון יואב גלנט מול עיריית רמלה. על פי התחייבויות האוצר ורמ"י במעמד החתימה, כבר ב־2015 אמורים היו לצאת לשיווק ראשוני המתחמים מתוך קרקעות שישווקו עד 2018 לבניית כ־7,500 יחידות דיור בסך הכל. אולם נכון להיום, יותר משנתיים לאחר חתימת ההסכם טרם שווקו קרקעות במסגרת הסכם הגג ברמלה.

ראש עיריית ראש העין שלום בן משה | צילום: ענר גרין

במתחם אפק בראש העין קיימים פרויקטים בשלבי בנייה מתקדמים, אך למרות הסכמי הגג התשתיות במתחם לא פותחו לשלב הנדרש ויחידות הדיור הנמצאות בשלב טרום אכלוס עדיין לא מחוברות לתשתית החשמל. יזמים הבונים במתחם אף פרסמו בפומבי שהפרויקטים האמורים להתאכלס בקרוב עדיין אינם מחוברים לתשתיות החשמל, מה שכמובן יעכב את מסירת הדירות לרוכשים. ואילו מעיריית ראש העין נמסר: "האחריות על מתחמים A ו־B (המתחמים הראשונים שטופלו בראש העין במסגרת הסכמי הגג; ד"ד) הינה של משרד השיכון ולכן לעירייה אין יכולת לטפל בתשתיות של מתחמים אלו".

עד כה נחתמו הסכמי גג עם 28 ערים, כאשר מספר ערים נמצאות לקראת חתימה על הסכם. באחרונה פורסם על כך שנחתמו הסכמי גג עם שדרות (כ-10,000 יחידות דיור נוספות), דימונה (יותר מ־26 אלף יחידות) ונתיבות (מעל ל־13 אלף יחידות דיור). בסך הכל, מדובר בהסכמים הכוללים כ־416 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ. אולם למרות הרצון הטוב, העיכובים גוברים. על פי בדיקה של משרד הפנים נראה כי המצב הפיננסי של אותן רשויות מקומיות שחתמו על הסכמי גג יתערער, וחלקן יגיעו לגירעון ממצב התחלתי מאוזן. הבדיקה בחנה את חובות הפיתוח ותוספת יחידות המגורים שמכתיבים הסכמי הגג ואת תקציבי הערים והמועצות שחתמו עליהם.

"הסכמי הגג הם למעשה תכנית שנועדה לפתור את התלות של התחלות הבנייה בתשתיות מוכנות במגרשים המשווקים", אומר איתי תירוש, שותף מנהל בחברת NH Israel, מקבוצת נאות המכבים. "לא ניתן להתחיל לבנות בניין מבלי שתהיינה התשתיות המוכנות עבור המתחם. על מנת לקצר את משך זמן ההמתנה לביצוע התשתיות, הממשלה החליטה על פתרון הסכמי הגג כך שהיא תממן את בניית התשתיות באותן ערים שבהן משווקות הקרקעות במכרזים, ובתמורה לכך, העיריות יקצו משאבים לטובת הוצאת היתרי בנייה מזורזים, כשההבטחה הרשמית היא הוצאת היתר בטווח של שלושה חודשים מיום הגשת התכניות".

תירוש מסביר: "אולם בפועל זה לא קורה. העיריות מאשימות את המדינה שלא מממנת את התשתיות בהתאם למה שהובטח להן, והמדינה טוענת כלפי העיריות שהן לא מקצות את המשאבים המובטחים לזירוז הנפקת היתרי הבנייה. המהלך לא בדיוק מקודם בפועל כפי שהוצג מלכתחילה".

כמה זמן בממוצע אורך תהליך אישור הבנייה?

"העיריות עובדות דרך מחלקות תכנון ובנייה וכן הרישוי. כשיזם מגיש תכנית למגרש, התכנית הזו צריכה לקבל קודם כל את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באותה העיר. זה השלב הראשוני. היזם מגיש לוועדה המקומית תכנית על פי תב"ע וממתין לאישור הוועדה. הבעיה היא שהוועדות עמוסות במידה שלא מאפשרת לספק מענה בזמן סביר ליזמים, ונוצר מצב שבערים מסוימות לוקח יותר משנה לקבל אישור ועדה. אחרי שהתקבל האישור, יש הליך רישוי שנעשה מול הנדסאי הרישוי מטעם העירייה, שהוא הרפרנט שצריך להגיש לו את כל האישורים, כמו כיבוי אש, חברת חשמל וכיו"ב. גם אם נגיש לו הכל ביום אחד, זה הליך שאורך בערים מסוימות שנה נוספת עד שכל ההליך מסתיים. כך לפרויקט בנייה רגיל לוקח בממוצע שנתיים לקבלת אישור".

יש ערים שבהן התהליך מהיר יותר?

"כן. בחריש לדוגמה זה לוקח כשמונה חודשים. הסיבה לכך היא שכנראה בחריש היו ערוכים מראש לקליטה של מאות בקשות במקביל. נראה שהם נערכו כראוי לבניית עיר שלמה והקיבולת שלהם בהתאם. כשאתה בא לעיר קיימת ורוצה לבנות בתחומה, אין בעצם מספיק כוח אדם שיטפל בכל הבקשות ונוצר שם פקק שלוקח שנתיים".

כמה זמן לוקח להוציא טופס 4?

"טופס 4 תלוי בעיריות ובתקנים שצריך לעמוד בהם. בישראל, לעומת מדינות אחרות, התקנים לפעמים מעלים את עלות הבנייה בעוד 5%. יש בארץ עודף תקנים לעומת מדינות באירופה. צריך לעמוד בסטנדרט ולקבל אישור ממכון תקנים על כל פרט וגם ברמה של טופס 4 – זה מתבטא בבזבוז זמן לא מבוטל ובעלויות גבוהות".

מהי הבעיה העיקרית בהסכמי הגג?

"כמו שהזכרתי, זה מתחיל במחסור בכוח אדם במחלקות התכנון וכן ברישוי. המדינה צריכה לקדם בנייה אבל זה נתקע בצוואר בקבוק. המשמעות לכך היא שאתה משווק מכרזים לאלפי יחידות ובסוף עד שמתקבלים ההיתרים לוקח שנים. זוהי תבנית מיושנת שלא השתנתה במשך עשרות שנים למרות הצרכים והיקפי הבנייה שהשתנו לחלוטין. השאלה היא אם מישהו באמת רוצה להזיז את המערכת הזו או להשאיר אותה בחוסר יעילות משוועת כפי שהיא היום".

גלנט, כחלון ונתניהו בטקס חתימת הסכם הגג בעכו | צילום: ששון תירם

מהו הפתרון החלופי לדעתך?

"יש לא מעט דרכים לפעול ולשנות אך קשה מאוד לעקוף את התבניות הביורוקרטיות הקיימות. אפשר למשל לפעול כמו במדינות מסוימות באירופה ובארצות הברית שם עובדתית מוציאים היתר בנייה תוך חודשים ספורים. הם עובדים במתכונת שונה לחלוטין. אין שם הנדסאי רישוי ייעודי לכל התהליך הארוך של הוצאת היתרי הבנייה אלא הם מקבלים את האישורים מבעלי המקצוע עצמם. אדריכל יכול לתכנן את המבנה בהתאם לתב"ע ולתקנות והוא עצמו חותם על האישור - משם העירייה רק חותמת על היתר בנייה. אם האדריכל התרשל, הסנקציות הן חמורות ביותר והוא יכול גם לאבד את הרישיון שלו ולהיות חשוף לתביעות נזיקין. כך מובטח שהוא יפעל לטובת העניין במלוא כובד הראש. יש כל מיני שיטות שאפשר לשלב בתכנית הסכמי הגג כדי לזרז את התהליכים אך צריך לצאת מהשבלונות המקובלות ולשאוף להיות יותר יצירתיים".