"פתאל אמר לי 'בוא נשתלט על מלונות באירופה'. ישר נדלקתי"

"הכל התחיל מזה שדוד פתאל הרים אלי טלפון ואמר 'בוא נעשה עסקים ביחד'. נדלקתי ישר והלכנו על זה", מספר אחישי גל, בעל השליטה והמנכ"ל של איסתא, שנהפכת עם השנים לחברת נדל"ן לצד הפעילות המסורתית של תיירות, שהרווחיות שלה הולכת ונשחקת. השבוע הודיעה איסתא שהגדירה לעצמה יעד להגיע להיקף נכסים של מיליארד שקל עד סוף 2019, עלייה לעומת היעד הקודם שעמד על 800 מיליון שקל עד לסוף 2019. איסתא אף סיפקה תחזית רווח של 36 מיליון שקל בשנה מפעילות הנדל"ן.  

מדובר בתוספת השקעה של כ־240 מיליון שקל לתיק הנכסים הקיים של החברה, שכולל כיום בעיקר בתי מלון, בית משרדים ופעילות של נדל"ן למגורים בתחומים של תמ"א 38 (התחדשות עירונית) ופרויקטים של מחיר למשתכן.

נכון לסוף הרבעון השלישי של 2017, ההשקעה בנדל"ן מהווה כמחצית מהיקף המאזן של החברה, והיא כוללת שטח של 99 אלף מ"ר המורכב משטחי מלונאות (55%), מסחר ותעשייה (15%) משרדים (22%) ומעונות סטודנטים (8%). ברבעון זה רשמה החברה הכנסות מתחום התיירות העסקית והפנאי בסכום של 422 מיליון שקל - עלייה של 2% ביחס לתקופה המקבילה ב־2016. עם זאת, הרווח התפעולי של החברה נחתך במחצית ל־21 מיליון שקל, כתוצאה משחיקה בשערי המט"ח.

פעילות הנדל"ן הניבה באותה תקופה הכנסות של 43 מיליון שקל - ירידה של 40% ביחס לתקופה המקבילה. הרווח התפעולי מהנדל"ן עמד על 45 מיליון שקל - עלייה של 50%, כתוצאה מעלייה בהיקף הנכסים.

בישראל יש לאיסתא את המלונות כרמים בהרי ירושלים, רימונים באילת, פאבליקה בהרצליה ושני בתי מלון בהליכי הקמה - אחד ברחוב ברנר בתל אביב, שנבנה על גבי ספריית היידיש הישנה בעיר; והשני בטיילת של אילת. הנכסים המניבים של החברה כוללים שלושה מבני מעונות סטודנטים בנתניה, בית קמור בתל אביב שאותו רכשה ב־2015 תמורת 85 מיליון שקל, בית קליפורניה בתל אביב שאותו רכשה ב־2008 תמורת 40 מיליון שקל ואת בית איסתא שבו היא ממוקמת.

בחו"ל מחזיקה החברה שלושה בתי מלון בעיירת הנופש פאפוס ביוון, ביחד עם חברת פתאל של דוד פתאל. התוכנית של איסתא ופתאל היא לגדול בתחום של המלונאות. איסתא מספקת את הנדל"ן ופתאל אחראי על התפעול של בתי המלון.

"לפתאל אין כסף לקנות את כל המלונות בעולם"

"התוכנית שלנו היא לגדול ביחד באגן הים התיכון, ולהשקיע באיים יווניים שיש אליהם טיסות ישירות מישראל - רודוס, סנטרוני, כרתים וקוס" סיפר גל. "אנחנו לא בונים מאפס. אנחנו קונים, משפצים ומשכירים. זול לי יותר לעשות פרויקטים של ייזום. הפער בין כל שכירות על חדר במלון בפרויקט ייזום לבין כזה שאני רוכש הוא 15%, וזה לא מעט".

למה פתאל עם חברה בשווי 4 מיליארד שקל צריך אותך?

גל: "לפתאל אין כסף לקנות את כל בתי המלון בעולם בהון העצמי שלו. העסק שלו זה הפעלת בתי מלון ולא בעלות עליהם. הוא מעדיף לנהל אותם ולא להיות הבעלים. זו האסטרטגיה שלו. בברלין יש לו שותפים אחרים. אני גם רוצה להיות מפוזר בכמה בתי מלון, להחזיק נדל"ן ולקבל יתרון של השיווק. אני לא מבין בהכל ולא רוצה לנהל בתי מלון. אף אחד מבתי המלון לא מופעל על ידי. לפתאל יש כמובן את היעילות התפעולית שלהם".

למה עכשיו אתם מגדילים חשיפה לנדל"ן? זה בגלל השחיקה בתיירות?

"זה ממש לא קשור לתיירות. זה קשור לאסטרטגיה שקבענו לפני שנתיים־שלוש, כשהבנו שזו טעות לא להתעסק בנדל"ן בלי שיהיה חשוף לצמיחה בתיירות. רצינו להשכיר את המלון בגרמניה לפתאל ל־20 שנה, ובמסגרת האסטרגיה החדשה שלנו החלטנו למכור לו את הנכס וללכת אתו ולבנות מערכת של בתי מלון באגם הים התיכון. התחלנו בפאפוס - אנחנו משקיעים שם 110 מיליון יורו, ואנחנו עובדים על מלונות נוספים, כשהרעיון הוא פרישה של רשת בתי מלון באגן הים התיכון".

באילו מקומות נוספים אתה רוצה להשקיע?

"אני מתעניין בתאילנד, ניו יורק, אמסטרדם וברצלונה, והרוב עם פתאל. אני מתכוון להשקיע מאות מיליוני שקלים בערים מרכזיות ביעדים שהישראלים טסים אליהם הרבה, ושיש אליהם טיסה ישירה מישראל. בפאפוס רכשנו שלושה בתי מלון פעילים. היה חוק של ממשלת קפריסין שאפשר לנו להגדיל את החדרים במלונות. פתאל ואנחנו מחזיקים יותר מ־10% מחדרי המלון שם. יש לנו ראייה ברורה של מה אנחנו עושים שם. רוב הכסף שגייסנו בשוק ההון יילך למלונות ביעדים שהצבנו. זה יכול להיות כמו אגן הים התיכון. בפאפוס לא נגדיל השקעה כי המחירים עלו שם".

אתה מגדיל השקעה בנדל"ן בתקופה של גאות בשווי הנכסים וכשהריבית בעלייה. זה לא הימור מסוכן מדי?

"אני עושה את זה כי אני לוקח בחשבון את המיקום שבו אני עובד. פאפוס נחשב מקום שקט יחסית. תמיד יש סיכון, ובאופן יחסי הקטנו אותו. יש לנו כוח אדיר לעשות דברים גדולים".

בית קליפורניה בת"א | צילום: בועז אופנהיים

"יש לנו כיום 15 פרויקטים של תמ"א 38"

יש נושאים אחרים שאתם רוצים לפתח בנדל"ן שאינם בתי מלון?

"כן. פרויקטים של מחיר למשתכן ותמ"א 38. בתמ"א 38 אנחנו אוהבים לקחת שותפים מתמחים. מצאנו זוג עורכי דין שכבר היו שלוש שנים בתחום הזה ורצו לגדול, והכנסנו שישה פרויקטים טובים ורווחיים. יש לנו כיום 15 פרויקטים בתחום הזה, ורוב העבודה זה שנתיים־שלוש לשבת עם ועדים של בניינים ולחתום על עסקה. ברור שזה עוזר שיש את איסתא מאחור. התחום השני הוא מחיר למשתכן. בדקנו אותו, ואחרי שניתחנו וראינו למה אנחנו מסוגלים להגיע - הלכנו על זה".

פעילות התיירות בשחיקה. למה?

"שער הדולר. הוא גרם לנו להפסד של כ־15 מיליון שקל בשנה. זה של כסף. חטפנו מכה. יש שחיקה מתמדת כבר כמה שנים במרווחים בהמון תחומים - גם בתיירות. כולם רוצים למכור ישירות ולחסוך את התיווך".

יש טענה שלפיה מרבית התיירים בישראל לא נשארים כאן יותר מיום וכמעט ולא מוציאים כאן כסף. אתה מכיר את זה?

"כן אני מכיר את הטענה. אנשים הגזימו. החלק העיקרי היה לא תיירים אלא יהודים וכל מי שמגיע לארץ כי יש לו קשר לישראל. כשהיו אומרים שיש 2 מיליון תיירים הרוב היו יהודים צרפתים ורוסים שבאים לבקר, אבל היו סופרים אותם כמו תיירים. בשנתיים האחרונות השתנה משהו - בזמן שבכל העולם יש טרור, פתאום ישראל כבר לא נראית מאיימת כל כך. זה שינה את התפיסה, ונכון להיום באים הרבה יותר תיירים. ואז כשמשווים אותם לאלה שהיו מגיעים הנה לתקופות ארוכות יותר, כדי לבקר משפחה, ברור שיש פער. בשורה התחתונה יש גידול במספר התיירים. נכון שיש גם טיולי יום, אבל זה לא העיקר".

אחישי גל | צילום: עמית שעל