רני צים ישתמש ברבע מגיוס האג"ח שלו לפירעון חוב אישי

רני צים, מייסד רשת המזון כמעט חינם שמכר את אחזקותיו ב־2012 לפי שווי של 350 מיליון שקל, פתח אתמול את הרוד שואו של חברת רני צים מרכזי קניות, שעוסקת במרכזים מסחריים. בכוונת צים, שמחזיק במלוא המניות של החברה, להנפיק 20.5% ממניותיה בבורסה ולגייס 77 מיליון שקל לפי שווי של 300 מיליון שקל לפני הכסף. במקביל, החברה תנסה לגייס 100 מיליון שקל בהנפקת אג"ח. ההנפקה יוצאת לדרך בצל חולשה של קמעונאיות האופנה ובתקופה של ירידות במניות של חברות הקניונים והמרכזים המסחריים.

העיסוק העיקרי של צים הוא נכסים מניבים בישראל. לחברה ארבעה מרכזים בערים בית שאן, ערד, מעלות ונתיבות (50%). שווי המרכזים מסתכם ב־473.3 מיליון שקל, וההכנסה משכירות (NOI) השנתית מהחוזים החתומים עד 30 בספטמבר 2017 היא 34.6 מיליון שקל.

בין שנת 2015 לשנת 2017 ניכרת מגמת עלייה בנתוני הפדיון למ"ר במרכזים המסחריים של צים, למעט המרכז במעלות, שרשם ב־2017 ירידה של 11% בפדיון למ"ר בהשוואה ל־2016. בחברה מסבירים את הירידה בעבודות הפיתוח ובהרחבת מרכז הקניות במהלך השנה שחלפה.

בעל השליטה ברני צים מרכזי קניות, רני צים | צילום: תומי הרפז

במרכזים של החברה יש שוכר עוגן אחד - הסופרמרקטים של יינות ביתן, שאחראים על 26% מההכנסות של צים. יינות ביתן רכשה את אחזקות צים בחברת צים שיווק, שהפעילה את רשת מחסני כמעט חינם.

בנוסף לנכסים המניבים, לרני צים יש שלושה נכסים מניבים בשלבי הקמה. הגדול שבהם נמצא בכפר סבא והקמתו צפויה להסתיים ברבעון השלישי של 2020. בנוסף יש לחברה 44% בשני מרכזים, האחד באום אל־פחם והשני בירכא, שהקמתם צפויה להסתיים במהלך 2018. בכפוף להשלמת הקמת שני המרכזים במגזר הערבי, צים צופה תוספת של 6.1 מיליון שקל ל־NOI השנתי. בחברה רואים את הפעילות במגזר הערבי כמנוע צמיחה, ומלבד שני הפרויקטים הקיימים, היא מקדמת תכנון של פרויקטים נוספים בטייבה, בדליית אל־כרמל, בטמרה ובטירה, במטרה להקים רשת מרכזי מסחר במגזר הערבי.

מכסים אשראי לבנקים

צים מייעדת את רוב תמורת ההנפקה למימון פעילותה העסקית ולפירעון שטרי ההון שהיא הנפיקה לבעלת השליטה בסכום של עד 25 מיליון שקל, מתוך סכום כולל של 67 מיליון שקל. בכוונת רני צים להמיר חלק מהחוב של החברה כלפיו למניות, מהלך שצפוי להגדיל את ההון העצמי של החברה ל־240 מיליון שקל לעומת הון עצמי של 229 מיליון שקל בסוף ספטמבר 2017.

כמו כן, צים מייעדת עד 80 מיליון שקל מתמורת ההנפקה לפירעון אשראי לבנקים. בנוסף להבטחת אשראי שרני צים מרכזי קניות קיבלה מתאגידים בנקאיים למימון פעילותה העסקית העמידו בעל השליטה וחברה בשליטתו ערבויות אישיות, ללא תמורה וללא הגבלה בזמן. חלק מהערבויות בלתי מוגבלות בסכום. בכפוף להשלמת הנפקת ניירות הערך של החברה, בכוונת צים לפעול לביטול הערבויות של בעל השליטה. כמו כן, צים צפויה להשתמש בתמורת ההנפקה לרכישת זכויות במגרש בכפר סבא תמורת 16 מיליון שקל ולפתח פרויקטים יזמיים נוספים, בדגש על פיתוח במגזר הערבי.

ההנפקה של צים צפויה לכלול שני מכרזים. האחד מכרז על חבילה של מניות וכתבי אופציה והשני במסגרת הנפקת אג"ח.

פוטנציאל הצמיחה

הדירקטוריון של צים אימץ ב־2018 מדיניות דיבידנדים שלפיה היא תחלק דיבידנד של עד 30% מה־FFO הריאלי (רווח נקי חשבונאי בנטרול הכנסות והוצאות חד־פעמיות). לפי החברה, ה־FFO המייצג לאחר השלמת המרכזים המסחריים באום אל־פחם ובירכא צפוי להסתכם ב־20 מיליון שקל. בהנחה שהחברה אכן תחלק 30%, בעלי המניות יקבלו מדי שנה 6 מיליון שקל, המשקפים תשואת דיבידנד של 2%.

אך בחברה לא בונים על זה שהמשקיעים ישתתפו בהנפקה בגלל תשואת הדיבידנד, אלא בזכות פוטנציאל הצמיחה. צים יוצאת להנפקה כשבבעלותה רק ארבעה נכסים מניבים, והודות לקוטנה יש לה יכולת להציג צמיחה משמעותית בשנים הקרובות, בדומה לזאת שהציגה רשת רמי לוי בתחילת דרכה. פוטנציאל הצמיחה של צים הוא בפרויקט בכפר סבא שכולל 35 אלף מ"ר להשכרה ובמרכזים למגזר הערבי.