כשסכסוך השכנים שלך הוא עם הקניון

עיקרון עירוב השימושים נחשב לאופנתי אצל מתכנני ערים ואדריכלים כיום, ומסיבות טובות: הגישה לפיה על אזורי מגורים, מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור להיבנות בסמוך זה לזה, מקרבת את התושבים לשירותים הדרושים להם, מפחיתה תלות ברכב הפרטי המזהם, ונחשבת כמקטינת פערים ומצמצמת פשיעה. אך לעירוב השימושים עשויים להיות צדדים פחות נעימים, כאשר לא פעם מביא העירוב גם לעימותים והיעדר הסכמות בין דיירים ויזמים ומטרדים שונים.

דוגמה לכך אפשר לראות בפסק הדין שניתן לאחרונה על ידי המפקח על רישום המקרקעין נגד חברת מליסרון, בעלי קניון מרום נווה ברמת גן, אשר מעליו בנוי מגדל מגורים. בעקבות תביעה שהגישו 76 בעלי דירות נגד החברה, מצא המפקח כי הסדרי החניה שהנהיגה מליסרון בכניסה לחניון התת קרקעי המשותף לדיירים ולבאי הקניון, מהווים מטרד לדיירי המגדל ומקשים עליהם את הכניסה לחניון. עקב כך הורה לחברה להסיר את מתקני הכניסה שהציבה בחניון ולהתקין מערכת חכמה בעלות של כמיליון שקל.

אין זה מקרה יחיד שבו נדרשו דיירים להתמודד משפטית מול חברה חזקה שהיא שותפתם לבניין, בגלל יישום בעייתי של עירוב שימושים.

פסיקה אחרת שנתן בית משפט השלום בתל אביב ב־2015, קבעה כי חברת הנדל"ן ריט 1, בעלת החניון של מגדל סיטי טאואר במתחם הבורסה ברמת גן, לא תוכל לגבות דמי ניהול מדיירי המגדל עבור החניה בחניון. זאת לאור טענת דיירי המגדל כי דמי הניהול לחניון נכללים בדמי הניהול של הבניין.

במקרה נוסף, דיירי חלק המגורים במגדל משה אביב ברמת גן טענו כי חלק מהדירות במגדל הוסבו למשרדים כדי להימנע מתשלומי ארנונה גבוהים, ובכך פגעו באיכות חייהם. גם במגדלים חדשים יותר כמו מגדל השחר דווח לאחרונה על תלונות של דיירים בגין אופן השילוב בין השימושים והאחריות עליהם.

ניתן לציין גם את מאבקם של דיירי גינדי שרונה בחברת גינדי החזקות לאור טענות על שילוב בעייתי של שרונה מרקט שממוקם בחלקו התחתון של המגדל. לפי טענות הדיירים פעילות השוק חודרת למתחמי המגורים ויוצרת מפגעים בריאותיים ותברואתים קשים. בין המטרדים שאותם ציינו הדיירים: מרחבים מוגנים שחלקם משמשים כמחסנים ולפעילות ספקים, חלל שאמור לשרת את לובי מגדל המגורים ומשמש כמחסן לחנות פרחים, חניוני מגורים שמוצפים בביוב וחולדות שמתרוצצות בחניון.

מי מנצל את מי

מאיר ליסקר, הבעלים של פירמת הנדל"ן "נדלנצ'יק", המרבה לפעול באזור המגדלים של רמת גן מכיר מקרוב בעיות שעשויות להיווצר בסביבה המשלבת דירות ומשרדים. "אחת התופעות שאתה מתמודדים דיירי מגדל משה אביב למשל, הוא הבדל גדול מאוד בין שטחה הרשמי של הדירה, הברוטו, לעומת שטחה בפועל, הנטו. דירות ששטח הנטו שלהן הוא 57 מ"ר עשויות להיחשב כ־100 מ"ר ברוטו. מדובר בתוספת של כ־40% על הנטו שעליה גם משלמים ארנונה ודמי ניהול - זה נובע מריבוי חדרי מדרגות, לובי, חדרי מכונות וכו'".

לדברי ליסקר יש לכך השפעה על המחירים: "מחיר דירה במגדל משה אביב שנרכשה ב־2014 ב־2 מיליון שקל עלה בלא יותר מאשר 7%-10% אף שמסביב היו עליות מחירים חדות יותר. ויש גם עניין של חניה, במשה אביב מכרו דירות ללא חניה ובסיטי טאואר צריך לשלם על חניה בנפרד. במגדל השחר כבר למדו והדירות מגיעות עם חניה". אל הבעיות הללו מצטרפת לדבריו "תפיסה מקובלת בארץ, שזוכה לביטוי גם בדו"חות שמאיים, ולפיה דירת מגורים מעל בית עסק שווה פחות".

אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול, תפעול ואחזקה ובעלי חברת הניהול עידן שני נתקל בבעיות הללו ברמה היומיומית. לדבריו, ברגע ששטחי המגרש לא מובחנים בצורה ברורה, ואי אפשר לכמת כל דבר - אז מתחילים הוויכוחים: "יש תמיד תחושה בקרב הדיירים שהמסחר דופק אותם. לעתים קרובות דווקא הדיירים הם אלה שצורכים יותר שירותים בבניין, אבל זה קורה בגלל שלא מתכננים מראש, למשל מי משלם חשמל על השטחים הציבוריים? המגורים? או המסחר? וזו רק דוגמה אחת. הדברים האלה פוגעים במוצר הזה שנקרא עירוב שימושים שהוא בסך הכל מוצר טוב", הוא אומר.

"זה פאזל של הרבה חלקים וכדי שזה יצליח, צריך להבין את הצרכים של כל אחד מהצדדים. צריך לחשוב מראש איך זה יתנהל. אי אפשר לעשות עירוב שימושים של מגורים ומסחר בלי לשאול איך המסחר לא יגרום למטרד לחלק המגורים. המודל הרעיוני הוא מודל מקסים כי הוא מאפשר לך לרדת עם הילד לגן שבקומה הראשונה, ללכת לבית הקפה מתחת לבית וכן הלאה. מבנים בחו"ל כוללים לעתים שלושה וארבעה שימושים וזה עובד מצוין. כאן עירוב שימושים מעצים את הבעיות הקיימות שלעתים מתגלות גם בבניין שהוא רק למגורים".

חזרה לתקופת המנדט

את עירוב השימושים במתכונתו המוקדמת יותר, שהיתה פופולרית בתקופת היישוב ובעשורים הראשונים למדינה אפשר לראות במרכזי הערים הוותיקות, בעיקר בשילוב חזיתות מסחריות במבני מגורים נמוכים. לאחר מכן, ובמשך עשורים ארוכים שלטה הגישה המעדיפה פרברי שינה המיועדים למגורים בלבד. כעת חזרה גישת עירוב השימושים, באיחור ניכר ביחס לרוב מדינות המערב, שם נגמלו מהפרברים לפני עשורים. כעת, אדריכלים והגורמים המקצועיים במחלקות התכנון בערים ברחבי הארץ פונים שוב לכיוון הזה בניסיון להדביק את הפער שנפתח בין ישראל למדינות מערביות אחרות. בניגוד לשנות ה־50, הפעם אלה בשילובים רחבים יותר, מעבר למגורים ומסחר. דוגמה לכך אפשר לראות בפרויקט השוק הסיטונאי בתל אביב, שבו קובצו יחד מגורים, קניון, קאנטרי קלאב, בית ספר, גני ילדים, שטחי ציבור וחניון.

לדברי המתכננת תמי גבריאלי המשמשת כסגן יו"ר איגוד המתכננים, "במצב הקיים רואים בישראל בעיקר אזורים עם שימושים שונים שמאוד מובחנים אחד מהשני, ודווקא התכנון שנעשה בשנים שלפני קום המדינה נחשב היום לחדשני. הדוגמה הטובה ביותר לכך היא אזור מרכז תל אביב: תוכנית גדס שקודמה בימי המנדט הבריטי ויצרה עיר מוצלחת מאוד. אפשר לראות דוגמאות מוצלחות גם בהדר הכרמל ובמרכז ירושלים".

לשינוי הכיוון התכנוני יש גיבוי מלא של הגורמים הרשמיים, במסמך שהוציא מנהל תכנון הנדסה במשרד הבינוי והשיכון עוד ב־2011 בשם "תדריך בנוגע ליישום שימושים מעורבים", מפורטים היתרונות שבעירוב שימושים: הוזלת דמי השכירות, ניצול יעיל של משאב הקרקע ותכנון בר קיימא, הקטנת הנסיעות בעיר וכך הקטנת פליטות העשן, חיזוק השימוש בתחבורה הציבורית, יצירת חיי קהילה תוססים ומיגור פשיעה. כמו כן, הרחבת האזורים שבהם אפשר לבנות שטחי מסחר ומגורים המניבים ארנונה גבוהה, עשויה להיטיב עם קופת הרשות המקומית.

אולם באותו מסמך פורטו גם החסרונות, ובהם הקושי בהגדרת הבעלות, הצורך בניהול משותף ופעיל, קושי בגיוס כספים עבור מטלות תחזוקה, וניגוד עניינים המובנה בין השימושים השונים. ניגוד זה גורם לעתים למטרדי רעש, פסולת ועומס משתמשים על תשתיות משותפות כמו חניה, מעליות, מערכות מיזוג אוויר ועוד. אחת המסקנות מהמסמך היא כי יש להפריד בין המערכות המשרתות כל אחד מהשימושים וכן לצרף לכל תוכנית נספח תחזוקה.

מנסים לצפות חיכוכים

רמת גן היא אחת הערים שבה משולבים כיום מבנים רב שימושיים באופן האינטנסיבי ביותר, ובכוונת העירייה להגדיל את היקף השטחים המשולבים. "עירוב שימושים הוא צו השעה על רקע הציפוף של המרקם הקיים ותהליכי התחדשות עירונית שאנחנו עוברים בעיר, אנחנו נדרשים לפתרונות יצירתיים בשילובים שלא נחשבים לקלאסיים כמו מגורים ומשרדים, מגורים עם שימושי ציבור כמו גני ילדים, ספריה וטיפת חלב", אומר ארז טל, אדריכל העיר ומנהל אגף התכנון.

לדברי מהנדסת העיר עליזה זיידלר, עירוב שימושים קיים ברמת גן מאז הקמתה, ועדיין חלק ניכר מהאוכלוסייה מתקשה לקבל את הקונספט: "יש עדיין התנגדות למבנים המשלבים שטחי ציבור ומסחר עם מגורים. יש שמאים שעדיין מתמחרים את עירוב השימושים כפרמטר שמוריד את ערך הדירה, זה עדיין סובל מבעיה של תדמית. ככל שיש יותר שימושים שמתערבבים בתוך מתחם צפוף, כך יש יותר חיכוכים ואנחנו מנסים לצפות זאת בתכנון. למשל. ברחוב ביאליק למשל, אנחנו רוצים בתי קפה. אבל פאבים לא נוכל לאפשר, כי זה אזור מגורים".

בתכנון שכונתי, עצם הגדרות החוק הן אלה שיוצרות לא פעם חיכוכים בלתי נמנעים. במסגרת החקיקה ותקנות הרעש, נמדדים אזורים שונים באופיים לפי פרמטרים זהים וכך בעצם מגבילים את סוג הפעילות. ד"ר אסנת ארנון, מומחית באקוסטיקה מסבירה כי בשנות ה־50 לא היתה כל הגבלה על עירוב שימושים, אלא שאז החלו התלונות "ובשנות ה־70 נקבעו התקנות למניעת מפגעים והם הטילו את האחריות על המזהם בלי להתחשב מי בא קודם או מה אומרת התב"ע. זה אומר שאתה מטיל על העסק הרבה עלויות וזו הסיבה שבעבר הרבה עסקים עזבו את תל אביב. צריך טיפול גם ברגולציה. העובדה שזה פותר את בעיית הציפוף לא מספיקה, כל תקני הרעש מתייחסים לדירה שהחלונות שלה פתוחים, סף הרעש הנמוך הקבוע בחוק לא מאפשר לחלק מבעלי העסקים להתקיים. ניסינו לבדוק איך יוצרים את המעורבות המושכלת. יכול להיות שצריך לעשות הבחנה בין מי שמתגורר בגליל או בנגב לבין מי שרוצה לגור במרכז המטרופולין, כיום אין הבחנה כזו".