למרות הנחות מחיר למשתכן: שיא ברווחי המדינה משיווק קרקעות ‑ ובקופון של קק"ל

שנת 2017 היתה שנת שיא בהכנסות המדינה משיווק קרקע, כך עולה מנתונים כספיים שהציגה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והגיעו לידי "כלכליסט". ההכנסות עמדו בשנה החולפת על 12.8 מיליארד שקל, זינוק של 68% לעומת 2016. אחרי הוצאות נותרו בידי רמ"י רווחים של 3.61 מיליארד שקל, אלא שהנהנית העיקרית מהם היתה דווקא קק"ל, שגרפה כשלושה רבעים מהרווח.

הכנסות הרשות היו יכולות להיות גבוהות יותר אלמלא ההנחות שהעניקה, שעמדו השנה על כ-3.33 מיליארד שקל ‑ 2.4 מיליארד מתוכם במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. בשנת 2016 עמדו ההנחות על 1.92 מיליארד שקל בלבד, מתוכן 1.25 מיליארד במחיר למשתכן.

ברמ"י מסבירים את הזינוק בהכנסות בריבוי העסקאות. בשנת 2017 נחתמו עסקאות למכירת קרקע ל־46 אלף יחידות דיור, לעומת 29 אלף בלבד ב-2016. סמנכ"ל מינהל ומטה ברמ"י, דוד מזרחי, מזכיר שתי עסקאות ענק שדי בהן לבדן להשפיע על המאזנים: מכירתה הקרקע במתחם שרונה לקבוצת "יונייטד שרונה" עבור 1.1 מיליארד שקל; ושיווק קרקעות שכונת "גליל ים" בהרצליה לבניית 1,700 דירות במסגרת יוזמת "מחיר למשתכן", שהכניסה לקופת רמ"י כמיליארד שקל נוספים. ההכנסות אף היו גבוהות ב־50% מהתחזיות של רמ"י. מזרחי הסביר את הפער בכך שתקציבי רמ"י מבוססים לרוב על הכנסות השנים הקודמות: "ידענו שהמערכת רתומה להגדלת היקף העסקות, אבל קשה היה לחזות את הגידול החד בהן". בעקבות הגידול החד בהכנסות בשנה החולפת עדכנה רמ"י גם צפי ההכנסות ל־2018, מ־8.05 ל־11.44 מיליארד שקל.

מנהל רשות מקרקעי ישראל עדיאל שמרון | צילום: עמית שעל

לפי הנתונים, רוב הגידול בתקבולי רמ"י נובע משיווק קרקע. סעיף זה כמעט הוכפל בשנה החולפת, מ־4.5 ב־2016 לכ־8.9 מיליארד שקל ב־2017.

איזה שימוש נעשה בהכנסות העתק האלה? תקבולי רמ"י מיועדים בעיקרם לשלוש מטרות. האחת היא כיסוי הוצאות הרשות, שעמדו ב־2017 על כ־4.78 מיליארד שקל. השנייה היא מימון התחייבויות יקרות לפי הסכמים שרמ"י חתומה עליהם, שעמדו ב־2017 על 4.41 מיליארד שקל, בעיקר לפינוי מחנות צה"ל. בין ההוצאות בולטת השקעה של 2.1 מיליארד שקלים בפיתוח (כגון כבישים, מחלפים ומבני ציבור), זאת לעומת כ-1.2 מיליארד שקל בלבד ב־2016. מקור הגידול הוא בהסכמי הגג הרבים שעליהם חתמה המדינה.

המטרה השלישית היא חלוקת היתרה ‑ שהיא הרווח של הרשות ‑ לבעלי הקרקע. הקרקעות שרמ"י משווקת שייכות לשני גורמים: המדינה וקק"ל, שרמ"י מנהלת את אדמותיה מכוח הסכם האמנה ההיסטורי שנחתם בשנות ה־60. מתוך 3.61 מיליארד שקלים המוגדרים כ"העברות לבעלי הקרקע", 2.72 מיליארד שקלים הועברו לקק"ל ‑ כ־75% מהסכום. המדינה קיבלה קצת פחות מ-900 מיליון שקל. מדובר בנתון מפתיע, שכן רק חלק קטן מהקרקעות שרמ"י מנהלת שייכות לקק"ל.

קק"ל מחזיקה כ־13% משטח המדינה בגבולות 67, בעוד רמ"י מנהלת 93% מהשטח. את שיעור ההכנסות הגבוה של קק"ל מסביר מזרחי במשאבים האדירים שמושקעים בפינוי מחנות צה"ל, שנמצאים כולם על קרקעות מדינה, ולכן ההשקעה בהם מקטינה את חלקה של המדינה בהכנסות.

בקרן הקיימת זועמים על הנתונים: "יש כאן תרגיל חשבונאי"

בקק"ל מכחישים שקיבלו מרשות מקרקעי ישראל 2.7 מיליארד שקל בשנה החולפת. יתר על כן: בקרן טוענים שהחוק החדש שמחייב את קק"ל לשלם מס על הכנסות מקרקע אף ידלדל את משאבי הקרן לרמה מסוכנת שתחייב הקפאת פרויקטים.

ראשית, טוען סגן יו"ר קק"ל ויו"ר ועדת הכספים שלה ארנן פלמן, הסכום שנקבה בו רמ"י הוא "שקר וכזב. יש פה תרגיל חשבונאי. אולי הם מכניסים את התקורות". הסכום האמיתי, לדבריו, נמוך ברבע מיליארד שקל. שנית, החוק למיסוי קק"ל שאושר בסוף השנה שעברה יגרע מההכנסה הזו מיליארד שקל בשנה. החוק אמנם לא חל עדיין על ההכנסה הגבוהה שרשמה קק"ל ב־2017, אבל באותה שנה העבירה קק"ל למדינה מיליארד שקל לפי הסכם מ־2015 מה שהותיר לה רק 1.45 מיליארד שקל (לפי גרסתה) או 1.7 מיליארד שקל (לפי גרסת רמ"י).

שחר אילן