דיל חלומי: רכש בית קטן בבת ים ויבנה עליו שני מגדלים

פרויקט שמקדם היזם רוני לרנר עשוי להפוך בקרוב כמה בתי דירות בת־ימיים משנות החמישים לשני מגדלים, ולהניב ללרנר רווח של עשרות מיליוני שקלים.

לפי התוכנית שאושרה להפקדה לפני שבוע בוועדה המחוזית תל אביב של מנהל התכנון, מגדל אחד יכלול 35 קומות ו־150 דירות, והאחר תשע קומות, שבהן 4,000 מ"ר שטחי משרדים ו־1,100 מ"ר שטחי מסחר. גם בעלי הדירות הוותיקים צפויים ליהנות: שש מהמשפחות חתמו עם היזם על עסקת קומבינציה, ויקבלו יחד כ־20 דירות חדשות, הרבה יותר משהיו מקבלות בעסקת פינוי־בינוי רגילה. אישור סופי של התוכנית צפוי בעוד כשנה.

העסקה של לרנר היא חלומו הרטוב של כל יזם נדל"ן. המגרש המדובר משתרע על פני 2.5 דונם ברחוב יוספטל בבת ים, ומחולק לארבע חלקות, שבכל אחת מהן בית דו־משפחתי שהקימה חברת משהב עבור אנשי הסתדרות הפועל המזרחי בשנותיה הראשונות של המדינה. בסך הכל התגוררו במקום שמונה משפחות. לפני שש שנים רכש לרנר את אחת החלקות תמורת 8 מיליון שקל. כעת, אחרי שחתם על עסקה עם בעלי הדירות בשלוש החלקות הנותרות, הוא צפוי להשביח את ערך הקרקע במאות אחוזים.

לפי הערכות מומחי נדל"ן, הקרקע שווה היום כ־30 מיליון שקל, ועם אישור התוכנית שווייה יזנק ל־130 מיליון שקל. לרנר יצטרך לשאת בתשלום היטל השבחה ומס שבח, וכן למסור חלק מהדירות לדיירי המתחם. אם ימכור את הפרויקט לאחר אישור הפרויקט, עוד לפני שתיבנה בו דירה אחת, הוא עשוי לצאת ברווח של 40 מיליון שקל ואף יותר.

שש המשפחות שמתגוררות במתחם יקבלו גם הן תגמול נאה ‑ כ־20 דירות במגדל החדש, כלומר כשלוש דירות למשפחה. בתוכניות פינוי־בינוי או תמ"א 38, שבהן נהרס בניין ישן כדי לפנות מקום לבניין חדש, התגמול לבעלי הדירות מתמצה בדרך כלל בתוספת של כ־25 מ"ר לשטח הדירה. אלא שההסכם לא נעשה במתכונת של פינוי־בינוי אלא בעסקת קומבינציה ‑ הסכם לרכישת קרקע שבו התמורה משולמת לדיירים בדירות במקום בכסף.

לרנר (69) הוא איש עסקים המשקיע כיום בחברות סטארט אפ, וכן בכמה מיזמי נדל"ן בגרמניה. בעבר עסק ביצוא ביטחוני של מוצרי מיגון. ב־2006 הוקרן בערוץ 2 סרט העוקב אחר מסעו לאיתור האדם שרצח את סבתו בשואה.

כשרכש את החלקה הראשונה במגרש, מספר לרנר, מחיר של 8 מיליון שקל היה גבוה בהשוואה למחירי הדירות בבת ים. המחיר שיקף את העובדה שתוכנית בניין העיר, שלא נוצלה, התירה לבנות בשטח 32 דירות. במרוצת השנים נבנו סביב המתחם בניינים גבוהים, ובעירייה ראו במקום, לדבריו, "פרונקל ארכיטקטוני". "ראיתי שהמקום לא מפותח ולא תואם לתוכנית המתאר העירונית".

בתיאום עם העירייה הכין לרנר תב"ע חדשה בעזרת האדריכלית ענת אילון, ובליווי תכנוני וכלכלי של משרד השמאים קמיל טרשנסקי רפאל.

"לא חשבתי על תעסוקה ומסחר, אלא רק על דיור", אומר לרנר, "אבל לבת ים יש אינטרסים אחרים ‑ להפוך לעיר שיכולה לשאת את עצמה בלי גירעונות. לכן קבעו שרחוב יוספטל יהיה ציר מרכזי לתעסוקה, והוסיפו את בניין המשרדים".

מתכננת המחוז נעמי אנג'ל מסבירה: "המיקום המרכזי בלב העיר, כ־150 מטרים מתחנה עתידית של הרכבת הקלה, תואם את המדיניות התכנונית לבנייה צפופה ועירוב שימושים, ולהסתמכות על הסעת המונים, רכיבה על אופניים והליכה. מימוש התוכנית יהפוך את המרחב הסובב לעירוני ופעיל".