שוק המשרדים: ביקושים ערים ותפוסה גבוהה

"שטחי המשרדים באזור הבורסה ברמת גן נמצאים בשנים האחרונות בתפוסה של כמעט 100%", אומר אדריכל העיר רמת גן ומנהל אגף תכנון ארז טל. ואילו באזור ה"סיליקון ואדי" בהרצליה נרשמה עלייה מ־70-60 למ"ר עד ל־100-80 שקלים למ"ר.

רחוב אבא הלל סילבר ברמת גן | צילום: אוראל כהן

"קיימת דרישה וצמיחה גם בתחום המשרדים הקטנים וגם בתחום המשרדים הגדולים", מסביר עו"ד שי עדולם, שותף במחלקת הנדל"ן של פירמת פישר בכר חן וול אוריון ושות'. "מבני משרדים קיימים מזדקנים וכבר לא עונים על הצרכים ועל הדרישות של דייריהם. שטחי הקומות גדלו בשנים האחרונות ושטח קומה טיפוסית במגדל ישן, כמו גם יחס הברוטו-נטו של המשרדים הישנים, אינם מספיקים. חברות עוברות למשרדים מתקדמים יותר בעלי קומות גדולות ומרווחות יותר, ניצולת טובה יותר של שטח, מפרט משודרג ומערכות מתקדמות יותר. סיבה נוספת לגאות בתחום היא שהמשק הישראלי מכניס לתוכו עוד שחקנים מתחום המחקר, הפיתוח, ההייטק ותומכיהם. קמות חברות חדשות ונכנסות חברות מחו"ל שפותחות בארץ מרכזי שירות ופיתוח. הביקושים מבחוץ הם משמעותיים. מי חשב לפני עשור שיהיו פה גם גוגל, גם אפל וגם מיקרוסופט ושכל אחת מהן תשכור אלפים רבים של מטרים רבועים במגדלי משרדים?".

עו"ד עדולם מוסיף: "בשנים האחרונות הושלמו פרויקטים רבים של נדל"ן למשרדים ותעסוקה והיה חשש להצפת השוק, אך הוא התבדה. השטחים בפרויקטים הושכרו במהרה והביקוש הער לשטחים גדולים להשכרה באזור המרכז לא פחת. גם קשיי תחבורה לא הניסו שוכרים וציפייה לנדידה מסיבית אל הפריפריה לא התממשה, אם כי גם באזורים סמוכים לתל אביב והמרכז מתפתחים אזורי תעסוקה משמעותיים אשר נהנים מביקושים. הצפי שלי הוא שהמגמה הזאת לא תיחלש בטווח הנוכחי – כלומר שלא יהיו ירידות מחירים ועודף שטחים פנויים באזור המרכז. גוף שבא לשכור כמה אלפי מטרים, יתקשה למצוא שטח פנוי בתל אביב, גם לא לעוד חצי שנה או שנה".

הערעור במעמדו של שוק הנדל"ן המסחרי

יציבות בשוק הנדל"ן המשרדי ממצבת אותו גם במקום טוב יותר במפת ההשקעות. עו"ד עדולם ועו"ד עומרי שילה, גם הוא שותף במחלקת הנדל"ן של פישר בכר חן וול אוריון ושות', מספרים כי בעוד השקעות נדל"ן מניב למגורים ולמסחר נחלשו, השקעות נדל"ן מניב למשרדים ולתעסוקה נותרו יציבות ואף התחזקו. "זה נובע מכך ששוק המגורים מנותב כיום רובו ככולו על ידי המדינה באמצעות תכנית מחיר למשתכן", מסביר עו"ד שילה. "קבלנים ומשקיעים הולכים פחות להשקעות במגורים כי הם לא שחקנים בתכנית הממשלתית. אז הם פונים להשקעה באפיקים אחרים, ומשרדים ותעסוקה הוא אחד האפיקים האלטרנטיביים הבולטים. עניין נוסף הוא העידן החדש בתחום המסחר. כולם רואים שהמסחר מדמם, מכיוון שכיום הוא מוטה לאונליין. לכן השקעה במסחר נחשבת כיום ליותר ספקולטיבית. אם בעבר הלא רחוק היה אפשר לדבר על תשואות באזור ה־6% עד 7%, היום אנשים חושבים באם להיכנס לתחום המסחר, אף בתשואות גבוהות יותר. ברור שחלק מהמסחר הקמעונאי ישרוד, אבל ערעורו דוחף את משקיעי הנדל"ן לכיוונים אחרים".

"נקודה נוספת שאותה יש לזכור", מציין עו"ד שילה, "היא שבעוד שמחירי הדיור באזורי הביקוש עלו באופן משמעותי בשנים האחרונות, ובאזורים מסוימים של מרכז העיר תל אביב הם אפילו נושקים לרמות דומות לאלו של ערי יוקרה כלונדון, פריז וציריך, מחירי הנדל"ן למשרדים בישראל לא עשו קפיצה מקבילה. מגדלי משרדים מודרניים בתל אביב גובים כ־120 שקלים למ"ר בשכירות, ועד כמה שזה נשמע יקר, עדיין מחירים אלו אינם דומים למחירי השכירות במרכזי הערים המרכזיות בעולם".

עו"ד שי עדולם

מה עוד השתנה במאפייני שוק הנדל"ן המשרדי?

עו"ד שילה: "ראשית, היום קבוצות רכישה הן שחקניות גדולות בשוק הזה. מבחינת לוקיישן – אנחנו רואים התפתחות של שוק המשרדים בפריפריה, במקומות כמו רחובות וקרית אונו. אלו מקומות יותר נגישים ויש בהם חניה ומשרדים חדשים במחירים טובים. לאנשים פשוט נמאס לנסוע במשך שעות למקום העבודה שלהם. לכן שוק המשרדים שם מתפתח".

עו"ד עדולם: "התופעה מחמש-שש השנים האחרונות ,שהיא בבחינת מהפכה בתחום, היא הכניסה של חברות המציעות השכרה של חללי עבודה משותפים לטווחים קצרים – WeWork ודומיה. אלו יוזמות שצורכות כמות גדולה של שטחי משרדים. החברות הללו מתרחבות בארץ ובעולם בצורה מהירה. למעשה אין מגדל משרדים בתל אביב שניהלתי לגביו מו"מ להשכרת שטחים, שאין בו חברה כזו ששוכרת שטח או שלא מתנהל מו"מ מול אחת כזאת".

האם המצב משפיע על כלל שוק הנדל"ן?

עו"ד עדולם: "גידול בביקוש למגדלי משרדים יוביל לגידול בביקוש לשטחי מגורים ולמלונאות. לא בצורתם המוכרת כיום אלא בצורה של עירוב שימושים. אנשים יירצו לגור או להתאכסן במתחם שיש בו גם תעסוקה. זה משהו שעיריית תל אביב, למשל, מעודדת. כל התכנון שלה היום מדבר על שימושים מעורבים. בנוסף, צריך גם לקחת בחשבון שכאשר הנדל"ן למסחר יורד, בגלל המעבר לרכישת מוצרים אונליין, יש נכס מניב אחר שמחירו עולה – נדל"ן לתחום הלוגיסטיקה. כשרכישות באמצעות האינטרנט גוזלות מפרנסתם של שטחי המסחר, בהכרח נוצר ביקוש לשטחים שדרושים לאחסון כל אותם מוצרים שאתרי הסחר צריכים לספק. היום כבר לא מפזרים מוצר באלף חנויות אלא מרכזים את הכל במקום אחד. לכן שטח האחסון גדל בשיעור ניכר וישנן הרבה חברות של נדל"ן מניב שנכנסות לתחום הלוגיסטיקה".

עו"ד שילה: "צריך לזכור ששוק הנדל"ן למשרדים הוא שוק משוכלל. זה לא בהכרח כך בשוק הדירות. כאן יש אנשי עסקים, בעלי מקצועות חופשיים – אנשים עם הבנה ויכולת והתנהלות לפי היצע וביקוש. הם מכתיבים את המחירים ולכן סביר כי המחירים הם ריאליים".

עו"ד עומרי שילה

כיצד המשקיעים צריכים לנהוג בימים אלה?

"אם יש לך את הכסף, הרצון והיכולת להשקיע – שווה לקנות משרדים במחיר הקיים, כי בקרוב המחיר יהיה גבוה יותר. להערכתנו, השוק טרם מימש את מלוא הפוטנציאל שלו. ביחס לביקוש, היינו מצפים לעלייה נוספת. כמו בכל שוק של נדל"ן, גם שוק המשרדים עובד בצורה כזאת שככל שאתה משתלב בשלב מוקדם יותר בפרויקט אז הסיכוי שהעסקה שלך תהיה משתלמת הוא גבוה יותר. אם מדובר בקבוצת רכישה שמתארגנת לצורך רכישת קרקע ובניית משרדים עליה – משקיע שישתלב בה בשלב הראשון של התארגנות הקבוצה ישלם מחיר אטרקטיבי יותר. כשיתחילו מכירות יד שנייה של נכסים על ידי חברי הקבוצה, המחיר כנראה יעלה. עקרון הראשוניות תקף לרכישות ולשכירויות כאחד. בדרך כלל שלב ה־Pre-Sale יותר זול, כאשר מוכרים או משכירים את השטחים רק על הנייר. מומלץ גם לבדוק שווקים לוויינים בחולון, שבה קיים אזור תעסוקה שהולך ומתפתח, ויתווספו אליו כמה מאות אלפי מטרים לתעסוקה. גם בבני ברק, עוד אזור לוויין קרוב לתל אביב, קיימת תנופת פיתוח במחירים נמוכים בצורה משמעותית מאשר במרכז תל אביב".

תכנית מתאר חדשה למתחם הבורסה

לפי אדריכל עיריית רמת גן ארז טל, מפתחת העירייה ללא הרף את אזורי התעסוקה שלה באופן שיגדיל את ההיצע למשרדים, וזאת על מנת לעמוד בביקוש ההולך וגדל. "כך למשל, מקדמת בחודשים האחרונים עיריית רמת גן תכנית מתאר חדשה למתחם הבורסה אשר במסגרתה תוצע הגדלה משמעותית בהיקף זכויות הבנייה שיינתנו בתכניות במתחם, לצורך ייעול ניצול מיטבי של עתודת הקרקע", אומר טל. "בנוסף, שוקדת העירייה בימים אלה על קידום האיצטדיון בצפון העיר כמרכז עסקי חדש, וכן על העצמתו של כל ציר ז'בוטינסקי כציר מעורב שימושים, אשר משלב עוצמות בנייה רבות – הן של מגורים והן של תעסוקה. גם מתחמי הנדל"ן החדשים במזרח העיר, שאושרו במסגרת הותמ"ל, יכללו מתחמי תעסוקה בקרבת צירים ראשיים (כבישים 4, ו־461, וציר רפאל איתן החדש). אנו מאמינים כי מהלכים אלה יובילו לזינוק ניכר בהיצע המשרדים ברמת גן, וכי בזכות תכנון נכון, תוך ראייה עתידית אחראית, יונחו התשתיות אשר יאפשרו לעירנו להיות מרכז עסקי פורח ומשגשג גם בעשורים הקרובים".