אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
"רבים מבעלי הדירות בטלביה הם כרישוני נדל"ן" צילום: שלומי כהן ,אבי רוקח

ראיון כלכליסט

"רבים מבעלי הדירות בטלביה הם כרישוני נדל"ן"

השמאי קובי ביר עצבני על כוונת המדינה להפקיע קרקעות כנסייה במרכז ירושלים ולהגן על בעלי בתים בקרקע שחוזה החכירה שלה עומד להסתיים: "אין אחד שלא ידע שיש שם בעיה. אנשים רכשו בזול וסמכו על המדינה שתפתור להם את הבעיה"

15.03.2018, 12:53 | אמיתי גזית

"רבים מרוכשי דירות על קרקעות הכנסייה בשכונות ניות וטלביה בירושלים הם כרישוני נדל"ן שידעו שערך הדירות נמוך משום שסיום תקופת החכירה מתקרב, וסומכים על זה שהמדינה תפתור להם את הבעיה", מצהיר שמאי המקרקעין הירושלמי קובי ביר. "היו אנשים שאמרו לי במפורש שהם קונים דירה בזול, ואין להם ספק שהמדינה תתערב וזה ישתלם להם בסופו של דבר", הוא מוסיף.

השטח שבמחלוקת עמד ביוני האחרון במרכזה של סערה, עת התברר כי מאות דונם בלב ירושלים, שבהם 1,300 דירות, ואשר היו שייכים לכנסייה היוונית האורתודוקסית והוחכרו לקק"ל, נמכרו כבר לפני שנתיים לקבוצת יזמים פרטיים. הסכם החכירה של קק"ל עם הכנסייה יפוג ב־2051-2050 ובעלי הדירות חרדים כי היזמים יפנו אותם מביתם או ידרשו סכומים מופקעים לחידוש חוזי חכירה.

קראו עוד בכלכליסט

לאחר שנחשפה ב"כלכליסט" עסקת המכירה, התאגדו בעלי הדירות למאבק בדרישה לפתרון המצב, עם רוח גבית מצד גורמים בממשלה, בכנסת ובעיריית ירושלים. את המהלך הבולט ביותר יזמה ח"כ רחל עזריה (כולנו), לשעבר סגנית ראש עיריית ירושלים, שמקדמת הצעת חוק להפקעת הקרקעות מידי היזמים במטרה למנוע את התממשות התסריט ממנו חוששים הדיירים. על פי הצעתה, המדינה תידרש לשלם פיצויים שלהערכת ביר יגיעו לעשרות רבות של מיליוני שקלים, אם לא למעלה מכך.

שכונת טלביה בירושלים. שנת 2000 היתה נקודת מפנה, צילום: עמית שאבי שכונת טלביה בירושלים. שנת 2000 היתה נקודת מפנה | צילום: עמית שאבי שכונת טלביה בירושלים. שנת 2000 היתה נקודת מפנה, צילום: עמית שאבי

הצעת החוק הזו מרגיזה את ביר, שבדק מתי בוצעו עסקאות לרכישת דירות, כדי ללמוד אם אכן מדובר בקונים תמימים שלא היו מודעים למצב או באנשים שזיהו הזדמנות שגלום בה סיכון. מנתונים שאסף ביר עולה כי מתוך כ־500 עסקות שנעשו בשכונה רק 10% מהדירות נרכשו לפני 1970. בין 1970 ל־1980 נרכשו 19% מהדירות, בעשור שלאחריו 13%, ובעשור שהסתיים בשנת 2000 נרכשו 14% מהדירות. שיעור העסקאות בשנים 2000־2010 זינק ל־25%, ובין 2010 ל־2017 בוצעו עוד 20% מהעסקאות.

שנת 2000 לדברי ביר היא נקודת מפנה, משום שבתחילת אותה שנה התפוצצה הפרשה בה טען הפטריארך היווני כי זייפו את חתימתו בהסכם שקרי למכירת קרקעות הכנסייה לקק"ל. "מאז כל ירושלמי מכיר את הבעיה", טוען ביר. "הנתונים מלמדים כי אין ספק שרוכשי הדירות ידעו כי סיום תקופת החכירה מתקרב. בנוסף יש נסח טאבו שכל קונה דירה יכול לקבל, ובו רשום שהדירה בחכירה. כשאתה קונה אוטו ב־40 אלף שקל אתה רץ למכון בדיקה, ודירה ב־2 מיליון אתה לא בודק?".

איך נוצר מאגר הנתונים הזה?

"אני עוקב אחר אדמות הכנסיות בירושלים כבר 25 שנה. עורכי דין ושמאים נעזרים בי ושולחים אליי נתונים מעסקאות בהן הם מטפלים, כך ייצרתי בנק עסקאות על קרקעות כנסייה".

למה הסיפור הזה מרגיז אותך?

"אומרים שניות קוממיות (התאגדות אנשי העסקים שרכשה מהכנסייה את הקרקעות, א"ג) הם כרישי נדל”ן שעושקים את הדיירים, וזה נכון שהם ניצלו את המצב. את אותו דבר בדיוק אפשר להגיד על רוכשי הדירות. אז למה לקנות דירות במחיר מציאה זה בסדר, והעסקה של ניות קוממות לא בסדר?".

האם אתה בעל אינטרס בסיפור הזה?

"אני לא מייצג את היזמים ולא את החוכרים. נכון שגורמים משני הצדדים מתייעצים איתי. בזכות זה יש לי את נקודת המבט של כולם".

עד כמה הקרבה למועד החכירה משפיעה על מחירי הדירות?

"נכון להיום רואים בטלביה וניות ירידת ערך של כ־27% בהשוואה לדירה דומה בבעלות מלאה בסביבה הקרובה. עם כל יום מחיר הדירות הולך ויורד, ולעומת זאת השווי של חברת ניות קוממיות הולך ועולה, שכן מתקרב המועד שבו היא תפגוש את הכסף".

אז מה הפתרון?

"הפתרון של לשכת שמאי המקרקעין, שמקובל על ניות קוממיות, מבוסס על ההבנה שלשני הצדדים יש בעיה. החוכרים רוצים לחדש את החכירה משם שאם ימכרו את דירתם יקבלו הרבה פחות ממחיר השוק, והם לא יוכלו לקנות דירה חדשה. מצד שני היזמים יוכלו לפגוש כסף רק ב־2050. הפתרון שלנו יאפשר לכל צד לקבל את מה שנחוץ לו: רוכשי הדירות יקבלו חידוש חכירה או העברת בעלות, ובתמורה כל זכויות הבנייה הנוספות שלא נוצלו במגרשים שבבעלות הכנסייה יעברו לניות קוממיות כבר עכשיו".

ואם שווי הזכויות גבוה בהרבה משווי חידוש החכירה?

"על פי בדיקה שלי, בנקודת הזמן הנוכחית ההפרש אינו גדול. וממילא יש בשטח זכויות בנייה לא מנוצלות שהמדינה לא יכולה לעשות איתן כלום. הרי אף אחד לא יקנה מקק"ל מגרש שתקופת החכירה שלו מסתיימת בעוד 30 שנה. כדי להגשים את המתווה אנחנו מבקשים שהמדינה תפטור את העסקאות ממיסוי".

למה לא מקדמים את הפתרון שאתם מציעים?

"פשוט כי הפתרון אינו פופוליסטי. הביאו הצעת חוק בומבסטית ופופוליסטית שלא תעמוד במבחן בג"ץ. ממתי מפקיעים קרקע בגלל שיקולים כלכליים? מפקיעים קרקע לצורכי ציבור, לא כדי לחסוך למישהו כסף".

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

14 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

13.
למה קובי ביר מתרגז ומה האינטרס שלו ? הנה כמה שאלות נוקבות
1. האם וכמה דמי ייעוץ אתה מקבל ( או תקבל ) ממי מהצדדים המעורבים ? אנא תן גילוי נאות ומלא. 2. מה זה משנה לך אם הבעלות על הדירות תעבור לדיירים בטלביה בדרך של הפקעה תמורת תשלום הוגן לניות קוממיות או מתן זכויות בנייה שוות ערך לחברת ניות קוממיות כהצעתך ? 3. הפקעה או מתן זכויות בנייה לחברת ניות קוממיות: הלא ברור לך שהדיירים יצטרכו לשלם עבור זה והמדינה לא תממן את זה ? 4. האם יש לציבור בירושלים אינטרס שחברת ניות קוממיות תחזיק כמות גדולה של קרקעות בלב ירושלים ותנשל אנשים פרטיים מהנכס הראשי שלהם ? 5. מה הם בדיוק "צרכי ציבור" לדעתך בעניין הזה ? הלא עדיף שריכוז כזה של קרקעות בלב ירושלים ינוהל על ידי המדינה לטובת הציבור כולו ? (תכנון אורבני וכו' ) 6. מדוע אתה מעז לכנות את הדיירים הוותיקים של טלביה "כרישוני נדל"ן" ? האם אדם שחכר מהמדינה דירה למגורים ( וזה הרוב הגדול ) בתום לב הוא כריש ? 7. לטובת מי אתה מתרגז באמת ומה האינטרס האישי שלך ?
דייר מודאג  |  18.03.18
12.
תגובה לדיירים מתגובה 6
מי שקנה דירה בשנות השמונים שילם עליה מחיר מלא למרות שזו חכירה כי זה חשבון פשוט. אם היום תקנה זכויות חכירה לעשר שנים על נכס תשלם שכר דירה ששווה כ 50 אחוז מערך הנכס. אם תקנה היום זכויות חכירה ל 49 שנים תשלם דמי חכירה של 91 אחוז מערך הנכס. זה שווי כלכלי פשוט (אגב, ככה מנהל מקרקעי ישראל מתמחר את נכסיו). במילים אחרות, אם יציעו לך לשכור דירה מהיום עד שנת 2099, אתה תשלם עבור השכירות הזו שווי מלא של דירה בדיוק כמו שישלם מי שירכוש היום את אותה הדירה בדיוק. האם בשנת 2099 תוכל להתלונן ששילמת שווי מלא ???
קורא  |  16.03.18
לכל התגובות