ירידת מחירי הדירות היא הישג, אבל כחלון עוד לא יכול להתחיל לחגוג

מדובר בהישג, שכן ירידת מחירי דירות היא מצב זר ומוזר לכלכלה הישראלית. במבט היסטורי על העשורים האחרונים, היא כמעט שאינה מתרחשת כלל, וגם כשהיא מגיעה - מדובר בפרקי זמן קצרים בין תקופות ממושכות של עליות. הפעם האחרונה שבה חלה ירידה של ארבעה חודשים רצופים במחירי הדירות היתה בחציון השני של 2006, וגם אז קרה הדבר בעקבות מלחמת לבנון השנייה. לא פלא שבמציאות הזו נדרשו כל כך הרבה מהלכים ממשלתיים בשוק הדיור על מנת לגרום לירידה שאנחנו רואים כעת להתרחש, ולכחלון ולפקידי האוצר, השיכון ורשות מקרקעי ישראל מגיע על כך קרדיט.

התנאים משתנים

אך כפי שאומרים מאמני קבוצות שהשיגו ניצחון חשוב ימים ספורים לפני משחק מכריע נוסף: "אין זמן לחגיגות". שכן בעוד שבאוצר ובקרב רוכשי הדירה הראשונה חוגגים את ירידות המחיר כעת, ניתן לראות כי במקביל לכך, התנאים שהביאו לירידות הללו משתנים. שכן על מנת להביא לירידת מחירים, היתה הממשלה זקוקה לגרום לשני דברים להתרחש במקביל.

הראשון – הגדלת ההיצע, כלומר הגדלת מספר התחלות הבנייה. השני - הפחתת הביקוש לדירות. בעיקר מצד רוכשי דירות להשקעה, אך גם מצד רוכשי דירה ראשונה שהודבקו ליוזמה הממשלתית למכירת דירות מוזלות ויצאו משוק הדירות הנמכרות במחירי שוק. בשתי החזיתות הללו מתרחשים כעת שינויים.

בתחום ההיצע – 2017 היתה השנה הראשונה שבה פחת מספר הדירות שבנייתן החלה, לאחר עלייה מתמדת במספרן בין 2010 עד 2016. בעוד שב־2016 הגיע מספר הדירות שבנייתן החלה לשיא של כ־55 אלף דירות, ב־2017 עמד מספרן על כ־50 אלף בלבד. דו"ח קרן המטבע הבינלאומי שפורסם בשבוע שעבר מתריע כי גם ב־2018 תימשך הירידה במספר התחלות הבנייה – על רקע ההאטה בשוק. אם כך אכן יקרה, ייעלם אחד היסודות שעליהם נשענה ההצלחה של האוצר בהורדת המחירים.

כנס מחיר למשתכן בב"ש

מצד הביקוש הדברים נראים דווקא טוב יותר. החדשות הטובות הן שרוכשי הדירות להשקעה אינם מראים כל סימן על כוונה לחזור בהמוניהם לשוק הדירות, וכן שעשרות אלפי רוכשי דירה ראשונה, ודאי אלה שכבר זכו בדירה, עודם מרותקים לתוכנית מחיר למשתכן. אולם כאן עולה השאלה כמה זמן תוכל להמשיך הממשלה בקצב ההגרלות הנוכחי.

לכן, אם כחלון מעוניין בשימור הישגו הגדול ביותר בקדנציה זו עד למועד שבו יועמד פעם נוספת לשיפוטו של הבוחר, הדבר האחרון שהוא יכול לעשות כעת הוא לנוח על זרי הדפנה. האתגר הגדול ביותר העומד לפתחו כעת הוא שמירה על רמת היצע גבוהה, שכן הצניחה שאנו רואים כיום בכמות התחלות הבנייה עלולה להחזיר את המחירים למסלול עלייה ולחסל את ההישג. כחלון כבר הוכיח שיש לו יכולת להניע מהלכים גדולים בתחום הדיור. השאלה היא האם נשאר לו עוד מהלך מנצח אחד בשרוול.

פרט למשימתו של כחלון להגדיל את מספר התחלות הבנייה ולהפחית את הביקוש לדירות, שני מהלכים משמעותיים התרחשו בתחילת ינואר ומשפיעים על שלושה מתוך ארבעת החודשים בהם נרשמו ירידות במחירי הדיור. מדובר במהלכים שלא קשורים בהכרח לכחלון, אבל מספקים לירידת המחירים רוח גבית חזקה.

שינוי שיטת המיסוי

המהלך הראשון הוא שינוי מס השבח הליניארי, שהגביל את מכירת הדירות לעד 2 דירות עד 2018, שחוקק שר האוצר לשעבר יאיר לפיד ב־2013. עד 2014 משקיע יכול היה לזכות בפטור ממס שבח (25% מס ששילם על הרווח ממכירת הבית) אם מכר את הדירה לאחר 4 שנים, בניסיון לתמרץ את המשקיעים למכור. ב־2014 בוטל הפטור שבאמת נראה כיום חסר כל לגיטימציה. אולם כדי לא ליצור מיסוי רטרואקטיבי על משקיעים שרכשו דירה לפני 2014 בהנחה שיוכלו למכור אותה עם הפטור ממס, נקבע מיסוי ליניארי.

בשיטת המיסוי הזאת מחלקים את הרווח על פני השנים בהם החזיק המשקיע את הדירה, כאשר השנים עד 2014 פטורות ממס והשנים שלאחר מכן ממוסות. כך למשל אם אדם רכש דירה במיליון שקל ב־2008 ומכר אותה בתחילת 2016 ב־2 מיליון שקל, כדי לחשב את המס שהוא צריך לשלם יש לחלק את הרווח (מיליון שקל) במספר השנים ‑ 8, כאשר על 4 מתוכן הוא פטור ממס ועל 4 הוא נדרש לשלם מס. בשורה התחתונה נדרש אותו משקיע לשלם מס של 25% רק על חצי מיליון שקל. משמעות הדבר היא שהחל מ־2014 כל שנה שעוברת רק מגדילה את החלק הממוסה עבור אותם משקיעים. ואם הם צופים אפילו התמתנות בעליית מחירי הדיור, כבר עדיף להם למכור.

שר האוצר משה כחלון | צילום: יואב דודקביץ

אלא שבמשרד האוצר חששו מכך שמשקיעים יזדרזו למכור את הדירות שלהם, מה שעלול להכניס דירות לשוק במהירות ולהוריד את מחירי הדיור במהירות, ולערער את יציבות השוק. לכן הוחלט שעד תחילת 2018 המשקיעים יוכלו למכור רק 2 דירות במסלול המיסוי החדש. אם יירצו למכור דירות נוספות, יידרשו לשלם 25% מס.

פקידי האוצר ציפו שעד 2018 מחירי הדיור יתייצבו ויתמתנו, ולא תהיה בעיה לבטל את ההגבלה. אך כמובן שזה לא קרה, ודווקא כישלון האוצר להתמודד עם משבר הדיור הביא לכך שביטול ההגבלה לא מסכן את שוק הנדל"ן.

כעת, משההגבלה על המכירות הוסרה, מכירות המשקיעים בעלייה. בינואר האחרון נרשמה עלייה חריגה של 40% במכירות משקיעים, לפי הכלכלן הראשי. לפי משרד האוצר, מדובר בעלייה המשמעותית ביותר במכירת משקיעים מאז החשש ממס דירה שלישית.

שינוי מערכת הדיווח

מהלך נוסף קשור בשינוי אופן הדיווח על עסקאות מקרקעין. החל מדצמבר האחרון, אז נרשמו ירידות במחירי הדיור, נכנסה לתוקף חובת הגשת הצהרה ומסמכים על עסקאות מקרקעין באופן מקוון. עד אז הגשות היו ידניות, ובמקרים רבים בדו"חות היו חסרים פרטים.

אלא שפקידי מיסוי מקרקעין היו חייבים לתייק את הדו"חות עם כל הנתונים, ובמקרים רבים השלימו את הנתונים בעצמם, מבלי שתהיה להם אחיזה במציאות. עיגול הפינות של הפקידים הפך את כל מאגר נתוני הדיור בארץ לבלתי אמין. וכדי להבין ולנתח שינויים במחירי הדיור, הנתונים צריכים להיות מדוייקים.

כעת כאשר הדיווחים מקוונים, הטופס שנשלח חייב להיות מלא לחלוטין, מה שמאפשר ניתוח מדוייק ומהימן יותר. ייתכן שהדיווח המקוון אינו קשור ישירות בירידת המחירים, אבל ייתכן כי שינוי מערכת הדיווח מאפשרת למגמה שכבר היתה קיימת לבוא לידי ביטוי. כך או כך, היום אפשר לסמוך קצת יותר מבעבר גם על מערכת הדיווח וגם על הירידה במחירי הדיור.