אז איפה כדאי להשקיע בדירה למגורים בתל אביב?

אז מי משקיע בתל אביב, למה ואיך בוחנים השקעה בתל אביב? פגשנו את אוהד דנוס – נשיא לשכת השמאים היוצא לשיחה על השקעה.

 

מיהם המשקיעים בנדל"ן בתל אביב?

מדובר במשקיעים מתוחכמים בעלי רקורד מוכח של הצלחות בשנים עברו. אותם משקיעים מחזיקים בחלק מהמקרים נכס אחד בתל אביב ונהנים מתשואות על שכירות, כמו גם מהשבחת נכס משמעותית בשנים האחרונות.

לאלה מצטרפים צעירים מצליחים שמבינים כי נכס בתל אביב מהווה קפיצת מדרגה כלכלית משמעותית. צעירים אלה די מפוכחים בכל הנוגע לפנסיות שלהם בעתיד ולכן הם מבינים כי ככל שההשקעה בנכס שיעניק תשואה, שעדיין גבוהה באופן משמעותי מכל אפיק השקעה סולידי אחר, ויהווה עוגן של בטחון כלכלי בעתיד.

גורם נוסף ומסקרן שנכנס לשוק הוא משקיעים זרים שאינם יהודים. מה שקרה בתחום הנדל"ן בתל אביב אינו נסתר מעיניהם של משקיעי נדל"ן מנוסים המחזיקים בתיקי השקעה מגוונים. הם רואים בפריחה הכלכלית המשתמשת, כמו גם בפעילות הכלכלית האינטנסיבית בעיר כאינדיקטור מבטיח בתחום ההשקעה בנדל"ן.

למה להשקיע בתל אביב?

אני מזכיר לך שבשנות השמונים רבים מאיתנו האמנו שמדובר בעיר מזדקנת והיו משקיעים שהסתובבו בלב העיר ואספו דירות. היום אנחנו נמצאים מול דור אחר של משקיעים שמבינים עובדה פשוטה וברורה: המחירים בתל אביב בכלל ובמרכזה בפרט ימשיכו ויטפסו. מדובר בטרנד עולמי אבל תל אביב שונה במקצת בשל הסיבות הבאות:

• הרגולציה והבירוקרטיה הארצית והעירונית מעכבת באופן מהותי את תהליכי הבניה של פרויקטים חדשים.

• ישראל מחזיקה בנתוני הריבוי הטבעי הגבוהים בעולם, אחרי הודו.

• יש גידול מתמיד במספר העולים לארץ מקהילות אירופה וארצות הברית,הרואות בתל אביב אופציה עירונית מועדפת

• ועתודות הקרקע במרכז תל אביב, בלב העיר, הולכות ומתקרבות לקו האפס.

מרכז העיר מוביל את מפת ההשקעה

ביקשנו מדנוס לצייר את מפת ההשקעות בתל אביב. לדבריו: מרכז תל אביב עדיין מובילה בביקושים לנכסים להשקעה. "לב תל אביב הוא האזור בו מתנהלת פעילות אינטנסיבית ביותר של משקיעים, שמחפשים לא רק דירות יד שניה אלא גם דירות בפרויקטים חדשים, בעיקר בשל ההזדמנות לקנות דירה "על הנייר" וליהנות מהשבחה מהותית עם השלמת הבניה. המשקיעים במרכז העיר מבינים כי תמיד יהיה ביקוש קשיח לדירות באזור ורוצים למצות את פוטנציאל ההשבחה שמגלמת הרכבת הקלה משום שהאזור יהיה בחיבור שבין שלושת הקווים ויאפשר להגיע לכל אזור בגוש דן ברכבת".

אז איך בוחרים דירה להשקעה?

דנוס מונה מספר קטגוריות לבחינת השקעה בדירה בתל אביב:

1. כמו תמיד המיקום נמצא בראש הטבלה אבל חשוב לקחת בחשבון שהיום המיקום לא מתייחס רק לגיאוגרפיה אלא גם לנגישות. משקיעים צריכים לבחון לא רק את המיקום של הדירה אלא גם את הנגישות שלה ברגל, ברכב ובתחבורה ציבורית לכל מוקדי העניין בעיר. יתר על כן חשוב לבחון את הנגישות לחינוך, למוקדי בילוי ופנאי ולשירותים מוניציפליים

2. פיתוח עירוני: בבואנו לשקול השקעה בתל אביב או בכל מטרופולין אחר יש לבחון מה הפרויקטים העירוניים הגדולים שהרשות המוניציפלית מפתחת וכיצד ישפיעו על הנכס וסביבתו. לדוגמא בתל אביב העירייה מקדמת את פרויקט קירוי איילון, דבר שייצור מוקד עירוני חדש שיהווה ריאה ירוקה עצומה במרחב העירוני. פרויקט כזה ישפיע ללא ספק על כל האזור שנמצא בקרבה מידית אליו ובמיוחד בציר מנחם בגין.

3. אופי הפרויקט גם הוא חשוב במיוחד: אוכלוסיות צעירות וחזקות מבקשות היום יותר מתמיד להתגורר בפרויקטים שמעידים על הדיירים שלהם. יתר על כן, הם מצפים לקבל את שירותים כמו קניות, חדרי כושר, גינות וכולי. לכן, השקעה בפרויקטים כאלה תחשב אטרקטיבית בכל הנוגע להשכרת הדירות.

4. לבסוף חשוב לבדוק מי קהל היעד של הדירות האלה: באופן גורף, השכרה לאוכלוסייה חזקה ואיכותית מבטיחה תשואה טובה יותר על השכרה כמו גם בטחון בהשקעה וראש שקט בכל הנוגע לשמירה על הנכס לאורך זמן. לכן, עדיף תמיד להשקיע באזורים בהם אוכלוסיית היעד להשכרה תהיה משתלמת ובטוחה".

אז מה עומד לרשות המשקיעים בלב תל אביב? מבין הפרויקטים הנמצאים על המדף בתל אביב, אחד הפרויקטים המשלבים את הקטגוריות של דנוס, הוא GINDI TLV. הפרויקט נמצא בשלבי השיווק האחרונים שלו, עם השקת השיווק של המגדל השלישי, לאחר ששיווק 11 בניינים ושני מגדלים הושלמו בהצלחה.

"הפרויקט כולל תמהיל של יתרונות למשקיעים: קודם כל מדובר בפרויקט יזמי לכל דבר ועניין, לרבות ערבות חוק מכר. בשונה מפרויקטים הנבנים באמצעות קבוצות רכישה, העלויות, המפרט ולוחות הזמנים של הפרויקט מוגדרים מראש והרוכשים זוכים לראש שקט מהיום הראשון.

כמו כן, מדובר במתחם המכיל בתוכו את כל השירותים שהדיירים רוצים וצריכים: מקניון אופנה מרשים, דרך קאנטרי קלאב וכלה בפארק עירוני וקריית חינוך.

יתר על כן, המיקום שלו בסמוך לקו האדום של הרכבת הקלה יאפשר לדייריו ליהנות משירותי הרכבת הקלה שתוביל אותם לכל יעד בעיר, לרבות הרכבת הבין עירונית" אומר מנור גינדי– מבעלי קבוצת גינדי ומסכם: "מבין יחידות הדיור שנמכרו מתחילת הפרויקט, אנחנו רואים נוכחות מסיבית של משקיעים, המהווים כ- 50% מהרוכשים בפרויקט. הנוכחות המסיבית שלהם נובעת בין היתר מהיכולת שלנו להציג להם מגוון אלטרנטיבות להשקעה: החל בדירות שלושה חדרים וכלה בדירות יוקרה, כאשר כולן נהנות מפוטנציאל השקעה משמעותי".