האם המחירים יורדים באזור מגוריכם?

מספר הכתבות שנכתבו בחודשים האחרונים על ירידת מחירים בשוק הדירות עומד ביחס הפוך לכמות המידע הקיים על מאפייניה של אותה ירידה. ממדד מחירי הדירות שמפרסמת הלמ"ס אחת לחודש עולה עובדה אחת מרכזית: עלייה או ירידה במחיר הממוצע של דירה בישראל.

נתון זה, המשקלל את כלל המדינה, אינו אומר דבר על מה שמתחולל בכל אזור ואזור. השוק התל אביבי שונה כמעט בכל פרמטר אפשרי מהשוק של בית שמש ולשוק של ירושלים אין כמעט דבר במשותף עם עפולה. אם כך, כיצד רוכשי ומוכרי הדירות יכולים לדעת מה קורה באזורים שמעניינים אותם?

התשובה היא שנכון להיום כמעט אין דרך לדעת. הלמ"ס אמנם החלה באחרונה לפרסם מדדי מחירי דירות אזוריים לששת המחוזות של ישראל, אולם גם אלה מכסים שטחים אדירים וערים רבות. מצב זה צפוי להשתפר מעט בחודשים הקרובים, כאשר הלמ"ס תתחיל לפרסם מדדים נפרדים עבור הערים הגדולות.

מחיר למשתכן. מביא לירידה במחירים | צילום: ענר גרין

מי שמבצעים כיום את רוב עבודת המחקר והניתוח בשוק הנדל"ן הם הממשלה - שבדרך כלל שומרת את הקלפים קרוב לחזה - וגופי מחקר פרטיים או אקדמיים, כמו מכון אלרוב שעל הנתונים שלו מבוססת כתבה זו. עם זאת, גם גופים אלה מוגבלים, בעיקר בהיבט של גודל ערים, שכן על מנת לזהות מגמות באופן מדויק נדרשת כמות גדולה של עסקות, וזו קיימת רק בערים הגדולות.

למרות העמימות הזאת, יש שלושה פרמטרים עיקריים שמביאים בתקופה זו לירידה במחירים.

ריבוי בנייה חדשה. בכל סקירות הלמ"ס האחרונות בלט חלקה של הבנייה החדשה כתחום שבו המחירים יורדים בקצב מואץ, יותר מכפול מירידת המחירים בכלל השוק. ערים שבהן מתבצעת בנייה חדשה בהיקפים מסיביים כמו ראש העין, קריית מוצקין, קריית ביאליק, עפולה או באר יעקב חשופות יותר לירידות מחירים.

ריבוי פרויקטים של מחיר למשתכן. מציג את אותו אפקט של הבנייה החדשה, רק על סטרואידים.

יעדים מבוקשים לתושבי חוץ. כלומר תל אביב, ירושלים ונתניה. במשך שנים, שוק הדירות בערים אלו נופח במאות מיליוני יורו ודולר שזרמו ממעבר לים, אך לא עוד. הקשחת מדיניות איסור הלבנת ההון מצד המערכת הבנקאית הישראלית שמה סוף לחגיגה הזו ובשנתיים האחרונות אינה מאפשרת עוד לרכוש נדל"ן בהון שחור מחו"ל, כפי שנעשה באופן מסיבי בעשור שקדם להן.