"אקסטל לא היתה מקבלת בארה"ב את ההלוואה שקיבלה פה"

"אם כל החברים היהודים שלי עושים את זה, כנראה שיש סיבה טובה", אמר השבוע המיליארדר היווני־אמריקאי ג'ון קטסימטידיס לגבי גיוסי החוב של החברות האמריקאיות בישראל. קטסימטידיס יצטרף בקרוב ל־34 יזמים אמריקאים שכבר גייסו פה יותר מ־25 מיליארד שקל.

יזם אמריקאי נוסף שנחשף לתופעה, ואף שוקל לגייס בעצמו בישראל, הוא רונלד דיקרמן, הנשיא והמייסד של קרן הנדל"ן הפרטית מדיסון (Madison International Realty), ששווי הנכסים שהיא מושקעת בהם בארה"ב ובאירופה עומד על 25 מיליארד דולר. הוא הקים את הקרן ב־2002, חמש שנים לפני משבר הנדל"ן העולמי שפרץ בשוק המשכנתאות האמריקאי, ועשר שנים אחריו דיקרמן סבור שהגיע הזמן לזהירות. זאת על רקע עליית מחירי הבתים בארה"ב והריביות הנמוכות שמתחילות לשנות כיוון. בשבוע שעבר הוא הגיע לתל אביב לכנס של פירמת עורכי הדין DLA Piper.

דור המילניום מעדיף לגור בשכירות

בראיון ל"כלכליסט" הוא מסביר מה צריך לעשות כדי להשקיע בזהירות בתחום הנדל"ן, ומדוע איגרות החוב של חברות הנדל"ן האמריקאיות נסחרות בימים אלה בתשואות גבוהות — לטענתו בצדק רב.

רונלד דיקרמן | צילום: אביגיל עוזי

במה היית ממליץ להשקיע היום?

"עבר עשור חיובי מאז משבר הסאב־פריים, והגיע הזמן להיות זהירים. לכן הייתי ממליץ להישען על שני יתרונות כלכליים, שאותם אפשר להשיג בעולם הנדל"ן: להשקיע בנכסים שמחלקים דיבידנד קבוע וידוע, כדי לא להיכנס להרפתקאות בלתי ידועות ועם רמת סיכון גבוהה; ולהתמקד בנכסים עם חוזים בעלי תזרים מזומנים קבוע וארוך — כאלה עם חוזי שכירות ארוכים, כך שאם יהיה משבר, אפשר יהיה לצלוח אותו בקלות מבלי שכל השוכרים ייעלמו. בנוסף, הייתי ממליץ להשקיע כיום בפרויקטים של מקבצי דיור להשכרה בארה"ב (Multi-family), וזאת כיוון שדור המיליונים מעדיף לגור בשכירות. הכלכלה האמריקאית ממשיכה לצמוח בשל רפורמת המס של דונלאד טראמפ, (רפורמה שהפחיתה את מס החברות מ־35% לשיעור של 21% — א"פ), ולכן יש עוד מקום לעליות בדמי השכירות. זו הסיבה לכך אנחנו משקיעים היום באגרסיביות במולטי־פאמילי".

אבל התשואה של הפרויקטים האלה ירדה מאוד. זה עדיין אטרקטיבי?

"נכון, פעם התשואה היתה גבוהה יותר, אבל היא עדיין אטרקטיבית. אפשר למצוא נכסים עם שיעור היוון של6%־7%, ומנגד למצוא בקלות מימון בסביבות 3%. עם מינוף אפשר להגיע לתשואות דו־ספרתיות. באג"ח שהנפיקו בישראל חברת אקסטל של גארי בארנט או החברה של לארי סילברסטין אפשר, במקרה הטוב, לקבל את הכסף בחזרה עם ריבית. במקרה של השקעה בהון בדירות בארה"ב האפסייד לא מוגבל".

מה דעתך על כלי האג"ח ישראלי?

"זה כלי יצירתי מאוד, עם מעט אמות מידה פיננסיות בהשוואה לבנקים בארה"ב. יש בהחלט סיבה לכך שהם באים לגייס בתל אביב. זה מאפשר להם לגייס המון כסף בריבית טובה, ונותן להם הזדמנות לארוז נכסים ולגייס לטובתם עוד ועוד כסף. את הדבר הזה אי־אפשר לעשות בארה"ב. אבל אל תטעה, זה לא פשוט להיכנס לשוק הישראלי, ואני לא ממעיט בערכו. יש המון צעדים שצריך לעשות, כדי להגיע אליו".

אתה בחנת או בוחן גיוס בישראל?

"ייתכן שנעשה זאת, וזה יכול להיות טוב לנו. אנחנו משקיעים בנכסים יוקרתיים ויכולים לקבל הלוואות בריביות של 3%–4%, בעוד השוק הישראלי נותן ריביות של 6%–7%. לכן אנחנו עדיין שוקלים את זה".

יש גם כאלה שמגייסים כאן בריביות אחרות, כמו לארי סילברסטין שגייס בריבית של 3.38%.

"נכון, וזה לא מפתיע אותי. כי יש לו נכסים טובים במיקומים טובים. הוא מוכר מאוד, ולכן אני לא מופתע שגייס בריבית הנמוכה ביותר בישראל".

עכשיו, כשהריביות בארה"ב בעלייה, יזמים ימשיכו להגיע לישראל?

"כן, הם בהחלט ימשיכו לבוא לכאן. הריביות בארה"ב עולות לאט, אבל הן עדיין נמוכות מאוד. אנשים מתלוננים על כך שהתשואות על אג"ח לעשר שנים מגיעות ל־3%, אחרי שעלו קצת, אבל בדיקה היסטורית תגלה שהריביות האלה עדיין נמוכות בכל קנה מידה. הנדל"ן בארה"ב עדיין צריך לגייס חוב, וישראל היא מקור טוב. הכלכלה האמריקאית קצת התמתנה ברבעון האחרון. התמ"ג האחרון שפורסם הוא 3.4%, נתון שהוא טוב יותר מ־1.8% בתקופת הנשיא אובמה, אבל זה עדיין לא הצמיחה בשיעור של 4% שטראמפ הבטיח. שיעור האבטלה עומד בארה"ב על 4%, המשקפים תעסוקה מלאה כמעט, אבל יש הרבה סיבות לכך שמחזור העסקים הנוכחי יימשך. אחת מהן היא תוכנית המס של טרמאפ, שהיא חיובית מאוד. לכן אני חושב שהיזמים ימשיכו לזרום לישראל".

הסינים קונים פחות ויש בניו יורק עודף היצע

מאחר שדיקרמן פעיל בניו יורק, מתבקש לשאול אותו על גארי בארנט, בעל השליטה באקסטל, יזמית דירות היוקרה שפועלת במנהטן וגייסה בישראל 1.65 מיליארד שקל באג"ח ב־2014–2015. בשנתיים האחרונות נסחרות האג"ח של אקסטל בתשואה לפדיון דו־ספרתיות.

האם זה מוצדק שהאג"ח של אקסטל נסחרות בתשואה דו־ספרתית?

"כן. התשואה הגבוהה שלהן משדרת כי שוק היוקרה של ניו יורק התקרר. הביקוש מצד רוכשים סינים ירד, והשוק בעודף היצע. יש בניו יורק הרבה דירות יקרות שאי־אפשר למכור. התשואות האלה בהחלט משקפות את המצב בשוק היוקרה בניו יורק. המשקיעים בישראל אינם טועים לגבי שוק דירות היוקרה בניו יורק".

קשה היום להשיג הלוואות בנקאיות בניו יורק?

"המלווים מתנים את ההלוואה במכירת הרבה דירות מראש. לכן היזמים מוכרים הרבה דירות ודורשים מהרוכשים מקדמות ופיקדונות, כדי שלא יתחרטו. זה מחזיר אותי לשוק הדיור של מיאמי ב־2007. היתה אז כמות עצומה של דירות בבנייה, והחברות דרשו מהקונים פקדון של 5% בלבד. ברגע שהמשבר פרץ, רוכשים רבים ברחו ולא השלימו את המכירה — ולכן נקלעו רבים מהיזמים לצרות. הלקחים מהמשבר נלמדו, והמלווים היום זהירים יותר. הם דורשים הרבה יותר פעילות מקדימה, ורק אז מסכימים להעניק הלוואות".

מה דעתך על התמחור של החברות האמריקאיות בישראל?

"הריביות שהחברות הנדל"ן האמריקאיות מקבלות פה הן גבוהות מכפי שהיו יכולות לקבל בבנקים בארה"ב".

אבל הבנקים בארה"ב לא היו מאשרים הלוואות כאלה בלי שעבוד.

"לא. מבנה ההלוואה בישראל שונה מארה"ב. אקסטל לא היתה מקבלת בארה"ב את ההלוואה שגייסה בישראל. אבל מצד שני, זה נותן שיעור החזר גבוה למשקיעים המקומיים. המשקיע הישראלי הוא חכם וגם מבין מאוד בנדל"ן. חברות הביטוח שלכם יודעות בדיוק מה הן קונות. אני בטוח שכל משקיע ישראלי שרכש אג"ח של אקסטל עשה ניתוח מעמיק של כל נכס ונכס שהחברה מחזיקה. תמחור של 7% שקיבלה פה אקסטל בהנפקה אולי אינו מוצדק, אבל נראה לי שהישראלים אוהבים מאוד נדל"ן — והם אוהבים את ניו יורק. יש משהו סקסי בלארי סילברסטין ובגארי בארנט, ולכן זה מושך אותם".