דו"ח בדיקת כדאיות כלכלית: מניעת סיכון וחיסכון בזמן לפרויקטים בתחום הנדל"ן

בשיתוף עופר מור שמאות מקרקעין

קבלנים ויזמים עוברים לקראת אישור כל פרויקט מסלול ארוך ומייגע, הכרוך בבירוקרטיה סבוכה, עד לקבלת היתר בנייה ומימון פיננסי לפרויקט. בפרויקטים של תמ"א 38, בנוסף לבירוקרטיה הסבוכה, יש להוסיף גם את המו"מ מול הדיירים המלווה בחילוקי דעות ביניהם, ולא פעם גם בהתנגדויות עיקשות.

על מנת שההשקעה העצומה בפרויקט תניב רווח משתלם ליזם ולשותפיו, חשוב לבצע בדיקת כדאיות כלכלית לפרויקט בשלב מוקדם ככל שניתן, עוד לפני הפקת דו"ח אפס ובחירת אדריכל ועורך דין מלווה לפרויקט. "בדיקת כדאיות כלכלית בשלב מוקדם היא למעשה בדיקת No Go/Go ומיועדת לסייע ליזם לקבל את ההחלטה הנכונה האם להתחיל בפרויקט מסוים", אומר עופר מור, מנכ"ל ובעל משרד עופר מור שמאות מקרקעין. "מניסיוננו הרב, יש לא מעט יזמים שוויתרו על פרויקט כזה או אחר מאחר שהבינו שהוא לא יניב רווחים כפי שציפו והם יתקשו להשיג מימון בנקאי לפרויקט. אני עדיין מופתע שלקראת השקעה בפרויקטים, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, ישנם יזמים אשר מוותרים על בדיקת כדאיות כלכלית למרות שמדובר בהשקעה מינימלית ביחס לביטחון שהיא מספקת".

צילום: Eric Douri

מור מסביר: "בשונה מדו"ח אפס שהפקתו אורכת מספר שבועות, בדיקת כדאיות כלכלית מבוצעת בתוך זמן קצר ומסייעת ליזם או לקבלן לקבל החלטה האם הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית. כמו כן, מאחר שאנו יודעים מהם הקריטריונים של הגופים המממנים (בנקים או קרנות) הבדיקה עונה גם על השאלות הללו, ולמעשה האם לפי המלצתנו הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית. הבדיקה חוסכת זמן יקר ליזם, ועל סמך הבדיקה הראשונית בלבד הוא יכול כבר לפנות לגוף פיננסי מממן ולהתחיל במשא ומתן עקרוני, כך שכבר עם הינתן אור ירוק מהגוף המממן ניתן להתקדם לדו"ח אפס ולטיפול בסוגיות משפטיות ותכנוניות. כמו כן, כאשר יזם מחפש שותפים משקיעים לפרויקט על מנת לחלוק בעלויות, תוצאות הבדיקה מקלות עליו לספק להם תשובות".

על מה מבוססת בדיקת כדאיות כלכלית?

"בדרך כלל, הבדיקה מבוצעת על פי תכנית אדריכלית ראשונית – כמה דירות צפויות בפרויקט וגודלן ולעתים רק על סמך ניתוח זכויות בנייה מתוך תכנית בניין העיר (תב"ע). יש יזמים אשר פונים לבדיקה בשלב שבו ישנן רק טיוטות ההסכמים או אפילו רק מתווה עסקה משפטי ראשוני".

מור מוסיף: "יש לקחת בחשבון כי היות שבדיקת כדאיות כלכלית מתבססת רק על המידע שמתקבל מהיזם, תוצאותיה משקפות תמונת מצב נכונה לשלב טרום תחילת הפרויקט על בסיס נתונים קיימים בלבד, הערכות ותחזיות אומדן ההוצאות וההכנסות לפרויקט. עם זאת, כמובן שככל שהיזם מספק לשמאי נתונים רבים ומדויקים יותר, כך תהיינה מסקנות בדיקת הכדאיות הכלכלית קרובות יותר למציאות. כמובן שניסיונו המצטבר של השמאי, מומחיותו בתחום, הבנה שלו את השוק בכלל ושוק הנדל"ן בפרט, היכרות עם האזור, השוואה לנכסים דומים בסביבה, הערכה נכונה לביקוש וניסיונו מול הגופים המממנים בפרויקטים דומים, משפיעים על מהימנות תוצאת הבדיקה הכלכלית ועל מתן הערכה אמינה".

בדיקה נפוצה מאוד בפרויקטים של תמ"א 38

בדיקות כדאיות כלכלית נערכות בשלב של לפני דו"ח אפס גם בפרויקטים למשרדים ומסחר, עם זאת השימוש בבדיקה מסוג זה נפוץ בעיקר בתחום המגורים ועוד יותר בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 לחיזוק ולשיפוץ מבנים וגם תמ"א 38 פינוי-בינוי). לדברי השמאי מור, "בפרויקטים של תמ"א 38 מומלץ לבצע את הבדיקה בשלב מוקדם, עוד לפני בחירת עורך הדין, האדריכל והגוף הפיננסי המלווה, תוך בחינת ההיבטים התכנוניים והמשפטיים, נוסף על ההוצאות, ההכנסות והרווחים. בפרויקטים של פינוי-בינוי יש לקחת בחשבון גם עלויות לא מבוטלות של מתן דמי שכירות לדיירים המפונים לצורך בניית הפרויקט.

עופר מור, מנכ"ל ובעל משרד עופר מור שמאות מקרקעין | צילום: באדיבות משרד עופר מור שמאות מקרקעין

מור מדגיש: "אם תוצאות הבדיקה מעלות כי הפרויקט אינו כדאי מבחינה כלכלית עדיף לוותר עליו ולהתמקד בפרויקטים אחרים". על מנת להמחיש כיצד הבדל לכאורה קטן עלול להשפיע על כדאיות הפרויקט, מתאר השמאי מור מקרה של בדיקת כדאיות כלכלית שביצע עבור יזם שתכנן פרויקט תמ"א 38 פינוי-בינוי במרכז הרצליה: "היזם תכנן שני מרתפים לחניות, ואולם בתחשיב שאנחנו ערכנו עבורו נדרש להוסיף קומת חניה שלישית על מנת לספק את מספר החניות הדרוש בהתאם לתקן החניה שדרוש לפרויקט. שינוי תכנוני של הוספת מרתף חניה נוסף הפך את הפרויקט ללא כדאי מבחינה כלכלית ובעקבות חוות הדעת שלנו היזם ויתר על הפרויקט.

"יזם אשר אינו בוחר לבצע בדיקת כדאיות כלכלית עלול להיקלע למצב שבו ערב קבלת היתר בנייה יתברר לו שהפרויקט אינו כלכלי והוא לא יצליח למצוא גוף מממן לפרויקט. במצב כזה, היזם מפסיד כספים שכבר השקיע ומסתכן בהפרת הסכם מול הדיירים. לצערי, ראיתי כבר יזמים שנאלצו בשלב כזה למכור את הפרויקט או יזמים שהתפשרו על גוף פיננסי שחייב אותם להשקיע הון עצמי גבוה יותר. מבחינת הדיירים שחתמו על הסכם תמ"א 38, הפרויקט נותר תקוע וזעמם מופנה ליזם. לעומת זאת, בעלות נמוכה של אלפי שקלים, יכול היזם לקבל תשובה מהירה, וכך במקביל לבדוק כדאיות כלכלית של מספר פרויקטים ולבחור רק את אלה בעלי הפוטנציאל הגבוה ביותר לרווחים".