בנייה ירוקה: בישראל כ־9,300 יחידות דיור במבנים שהוקמו על פי התקן

בשיתוף מעבדות איזוטסט

בעשור האחרון חל שינוי דרמטי במדיניות הבנייה הירוקה בישראל. עם השקת הרוויזיה המקיפה לתקן הישראלי לבנייה ירוקה בשנת 2011, החלה התעניינות הולכת וגוברת במבנים איכותיים החוסכים אנרגיה ומשאבים. שנתיים לאחר מכן, בשנת 2013 החליטו ראשי עיריות בפורום ה־15, לאמץ את התקן הישראלי לבנייה בת קיימא (בנייה ירוקה – ת"י 5281), כמדיניות עירונית מחייבת בערי הפורום. המשמעות דה פקטו היא כי כל תכנית בנייה שתוגש לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תהיה מחויבת לכלול עקרונות של בנייה ירוקה. "הביקוש מצד יזמים לתו תקן לבנייה ירוקה נמצא גם ברשויות נוספות ברחבי הארץ. כ־200 פרויקטים נמצאים כעת בהליך התעדה למבנה ירוק", מספר גל דאי, מנכ"ל מעבדות איזוטסט – מכון בדיקות לתקן המוכר גם כמכון התעדה לבנייה ירוקה.

גל דאי, מנכ"ל מעבדות איזוטסט | צילום: שי מאיר

לפי תחשיב שערכה המחלקה הכלכלית בהתאחדות בוני הארץ, מחיר דירה ממוצעת הנמכרת בשוק החופשי, כולל מסים ורווח יזמי, עלה ב־60 אלף שקלים כתוצאה מהחלטות ופעולות הממשלה בשוק הנדל"ן. "השנה וחצי האחרונות היו קשות במיוחד", אומר מנכ"ל התאחדות בוני הארץ אליאב בן שמעון. "תקופה זו התאפיינה בהתערבות אגרסיבית בביקושים. השיא שלה הוא תכנית מחיר למשתכן, אך לא רק. יחד איתה התפתחו רגולציות שונות בענף, כגון מכוני בקרה, הליך רישוי מקוון ויועצי בנייה ירוקה".

יחד עם זאת, הצרכן הישראלי השכיל להבין את היתרונות הגלומים בבנייה ירוקה כנדל"ן מניב. כך עולה ממחקר של ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב, אשר בחן את הכדאיות הכלכלית בבנייה ירוקה. על פי תוצאות המחקר, דירות שזכו לתו תקן בנייה ירוקה נמכרו מהר יותר בהשוואה לדירות רגילות, ואף נמכרו במחיר גבוה יותר, עם פרמיה בטווח של 2%-10% כתלות באזור הנכס. "מתוך הספרות המחקרית עולה כי ההשקעה בבנייה ירוקה נמצאה בעלת כדאיות כלכלית. העלויות של בנייה ירוקה בישראל הן לא גבוהות באופן משמעותי מבנייה קונבנציונלית", אומר ד"ר בן שחר.

התעדת המבנים הירוקים בישראל עוברת דרך עמידה בסטנדרטים סביבתיים. "הענקת התקן הישראלי לבנייה ירוקה, כפי שמוענק במעבדות איזוטסט, מותנה בבחינה ועמידה בתשע קטגוריות הניתנות למדידה והערכה, כגון חיסכון במשאבים של מים ואנרגיה, שימוש בחומרי בנייה בריאים וידידותיים לסביבה, מחזור פסולת, עידוד שימוש בתחבורה ציבורית ומזעור זיהומים", אומר דאי. "הדירוג נע בין כוכב אחד לחמישה כוכבים בהתאם לניקוד המתקבל לאחר הבדיקה".

התקן הישראלי לבנייה ירוקה שהושק לראשונה בשנת 2005, כלל במקור התייחסות לשני סוגי מבנים: מגורים ומשרדים. במסגרת הרוויזיה הורחב התקן לסוגי מבנים נוספים: מבני חינוך, מבני תיירות, מבני בריאות, מבני מסחר ומבני ציבור. כיום נמצאים בפיתוח שני חלקים נוספים עבור מבני תעשייה ומתחמי תעשייה. האדריכל אריאל קופרסמיד, מנהל מערכות המבנה במעבדות איזוטסט מסביר: "בתקן יש תשעה פרקים וכ־140 סעיפים, שמתוכם יש סעיפים המוגדרים כתנאי סף שחייבים לבצעם בתכנון ובביצוע. היועץ לבנייה ירוקה מכין אוגדן שבו הוא מציג ראיות לעמידה בדרישות התקן (ראיות אלה יבדקו גם בשלב הביצוע של הפרויקט בשלב השלד וכן בשלב הגמר). האוגדן מועבר למעבדות לצורך בדיקה ואישור, ובשלב הביצוע אנחנו מגיעים לשטח כדי לבחון את הפרויקט בשני השלבים כאשר בסוף התהליך המבנה יקבל אישור שלב ב', שמשמעותו עמידה בדרישות התקן. ההתעדה יכולה להיות למבנה בודד, לקבוצת מבנים בפרויקט גדול או לשכונות מגורים ואזורים חדשים".

תועלות כלכליות לצרכן וליזם

תו התקן לבנייה בת קיימא אינו עוסק רק בביצועי הבניין. מכון הבקרה מעניק ניקוד גם על דרך ניהול האתר בתקופת הבנייה, כמו גם על תכנון מיטבי לטובת שימוש באור השמש והאקלים הסביבתי והטמעת היסודות לתפעול ותחזוקה ירוקים, באמצעות עידוד מערכות לניהול אנרגיה ומערכות בקרה לצריכת מים. הליך קבלת האישורים לעמידה בדרישות התקן דורש ליווי ובקרה של מכון בדיקה מוסמך. האדריכל קופרסמיד מספר על יתרונות הבנייה הירוקה, כמו גם על הסיבה לדרישה הגואה לתו התקן הישראלי: "באירופה ובארצות הברית תחום הבנייה הירוקה הוא סעיף נוסף בשוק הנדל"ן, ולאיכות הבנייה יש משקל חשוב בבחירת נכס. כעת, הודות לבגרות ובשלות של שוק הרוכשים בארץ, שמשפיע על שוק הקבלנים והיזמים, ישנן רשויות מקומיות שדורשות בנייה ירוקה, כמו הרשויות החברות בפורום ה־15".

תו התקן הינו מדד לאיכות של הבניין עבור הצרכנים, כאשר השיטות והטכנולוגיות המגולמות בבנייה הירוקה, מביאות לכך שגם הצרכן הבודד נהנה מחיסכון בעלויות, משיפור הבריאות ומצריכה אנרגטית חכמה. לצד התועלות הסביבתיות הקשורות בצמצום צריכת משאבים מתכלים ומצמצום הזיהום הסביבתי, ישנן תועלות כלכליות ישירות וחיצוניות לדיירי המבנים המתבטאות בחיסכון בחשבונות החשמל, המים ותחזוקת הבניין. מדובר בחיסכון יומיומי שבטווח הארוך מסייע להתמודדות עם יוקר המחייה, וכן מעניק סביבת מגורים איכותית ובריאה. זו הסיבה שגם ליזמים יש יתרון שיווקי המבטיח את איכות הפרויקטים שלהם.

איכות למשתכן

תנופת הפיתוח, הממצבת את הבנייה הירוקה כשחקן מרכזי במפת הנדל"ן הישראלית, היא כניסת התקן הישראלי כסטנדרט מחייב לתכנית הממשלתית מחיר למשתכן. על פי המשרד להגנת הסביבה, המספרים מדברים על כ־70 אלף דירות ירוקות, כאשר המטרה היא לאפשר דיור איכותי אשר עתיד להפחית את ההוצאות השוטפות, כמו גם את ההוצאות בגין שימור ותחזוקת המבנה לדייריו, בסכום שמוערך בכ־1,000 שקלים לשנה. במקביל, התועלת הכלכלית הינה לכלל המשק הישראלי שנהנה מחיסכון בהוצאות ציבוריות בתחום התשתיות, הבריאות והרווחה.

מהמשרד להגנת הסביבה נמסר: "מבנים בישראל אחראים לשליש מפליטת גזי חממה. מבדיקות המשרד על מגמות בבנייה ירוקה עולה כי בישראל כיום כ־9,300 יחידות דיור שנסתיימה בנייתן לפי התקן לבנייה ירוקה (ת"י 5281) שקידם המשרד להגנת הסביבה. בנוסף, ישנם כ־1,100 מבנים בתהליכי בנייה ובתהליך התעדה על פי תקן לבנייה ירוקה, מתוכם כ-65% בנייה רוויה, כ-32% משרדים וכ־3% לחינוך וצרכים אחרים. הפריסה הגיאוגרפית רחבה: מבאר שבע בדרום ועד נהריה בצפון. בחמש השנים האחרונות זיהה המשרד להגנת הסביבה התקדמות משמעותית בהטמעה ואימוץ כולל של התקן לבנייה ירוקה, כאשר מעל ל־35 חברות בנייה מרכזיות התנסו בישראל בבנייה לפיו. דירוג המבנים לפי התקן מבוסס על שיטה של צבירת נקודות על עמידה בתנאי סף נושאיים: עמידה בדרישות בתחומי אנרגיה, קרקע, מים, חומרים, בריאות ורווחה, פסולת, תחבורה, ניהול וחדשנות.

"החלטת ממשלה מס' 1806 בנושא קידום בנייה ירוקה בישראל מתייחסת לארבעה נושאים שונים: הסבה, הכשרות, מרכז ידע ותקינה. במסגרת זאת, מתבצע קידום הכשרה לאנשי מקצוע ולציבור הרחב, קידום מדריכים לתקן ירוק שמועברים לגורמי המקצוע, בניית מאגר ידע בתחום לאקדמאים (אקומדיה), קיום תכניות הכשרה לראשי ערים ומקבלי החלטות במוסדות התכנון, מימון מחקרים בנושא בנייה ירוקה ותמיכה ב־24 פרויקטים חלוציים לבנייה ירוקה. המשרד היה שותף לתמיכה בבניית מבני החינוך החדשים בבנייה ירוקה בחריש, פיילוט עם משרד החינוך לעידוד בנייה ירוקה. בהשקעה לא גדולה, תוך ארבע שנים וחצי כל מבנה חינוך יכול להיות מאופס אנרגיה. כמו כן, במסגרת הפרויקט לתיעוש הבנייה של משרד הכלכלה יוקצו מענקים מהמשרד לבנייה ירוקה לבונים לפי התקן".