בניכוי התוכנית מצבנו פחות מצוין

מיום השקתה ב־2015 זוכה תכנית מחיר למשתכן זוכה ליחס חשדני במקרה הטוב, ומזלזל במקרה הרע. איש־איש וביקורתו: פוליטיקאים שמבינים שהיא תוכנית הדגל של שר האוצר כחלון מנצלים את כשליה כדי לנגח אותו. יזמים שהתוכנית פגעה במכירותיהם מבקשים לקצר את חייה. והציבור? הוא שופט אותה באמת מידה אחת בלבד: האם מחירי הדירות בישראל ירדו?

התשובה העובדתית היא שבמלאת שלוש שנים למחיר למשתכן, כחלון הצליח להוריד את מכירת הדירות החדשות אך לא את מחירן. אבל האם מדובר בכישלון? לא בהכרח: כשמנתחים את המחיר הממוצע ליחידת דיור בשלוש מחברות הבנייה הגדולות ‑ שיכון ובינוי נדל"ן, אפריקה מגורים ודמרי ‑ מגלים שההתייקרות שאפיינה את השוק בין 2011 ל־2014 נבלמה בדיוק בשנה שבה מחיר למשתכן יצאה לדרך.

המצב קשה, אבל לפחות יציב

בשנה האחרונה כמעט שלא חל שינוי במחיר הדירות של שיכון ובינוי ושל י.ח. דמרי, ואילו באפריקה מגורים נרשמה ירידה של 5% במחיר הממוצע, בזכות כניסתה לפרויקטים של מחיר למשתכן. כדי להעריך לאן המחירים היו מגיעים לולא התוכנית אין צורך בדמיון מפותח. אם, למשל, מגמת העלייה במחירי הדירות של אפריקה מגורים היתה נמשכת כמו ב־5 השנים שקדמו לתכנית, ב־2017 היתה דירה ממוצעת של החברה עולה 2.64 מיליון שקל ‑ במקום 1.88 מיליון שקל בלבד כפי שקרה במציאות. זה לא אומר כמובן שהתוכנית של כחלון מוצלחת, אבל היא בטח לא כישלון. למה הדבר דומה? לחולה שמצבו מידרדר מרגע לרגע, וכשהוא מגיע לחדר המיון מצבו מתייצב, אם כי נשאר קשה.

משה כחלון בסיור באתרי מחיר למשתכן בראשון לציון | צילום: דור מנואל

ומה עם רווחי היזמים?

נתוני המכירות של החברות המובילות בישראל בנדל"ן למגורים ממחישים את ההשפעה הדרמטית של מחיר למשתכן על השוק. שיכון ובינוי, שמשכה את ידיה ממעורבות בתוכנית, ספגה את הפגיעה הקשה ביותר: מספר הדירות החדשות שמכרה ב־2017 היה נמוך ב־49% מאלה שמכרה ב־2015. אפריקה מגורים, שהשכילה לקפוץ בזמן על עגלת מחיר למשתכן, הציגה בתקופה זו עלייה של 25% במכירות.

האם המסקנה היא שהצעד הנבון והמשתלם ליזמים הוא להסתער על מכרזים של מחיר למשתכן? לאו דווקא. בעוד שהציבור בוחן את התוכנית לפי השפעתה על המחיר, מה שמעניין את היזמים הוא שורת הרווח.

איך התוכנית עומדת במבחן הזה? מוקדם לשפוט. בניית בניין בישראל אורכת כ־31 חודשים, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, וזאת בלי להביא בחשבון קבלת היתרים, עבודות פיתוח ומכשולים אחרים. כדי לבחון את השפעת מחיר למשתכן על רווחי חברות הנדל"ן למגורים נדרש פרק זמן ארוך יותר. יחלפו עוד כשנתיים בטרם יהיו בידינו מספיק נתונים כדי לנתח אם שיתוף הפעולה עם התוכנית הממשלתית היה כדאי.