מסדיר או לא מסדיר? הנקודות החסרות בתזכיר חוק קבוצות הרכישה

משרד המשפטים פרסם לאחרונה את תזכיר החוק להסדרת תחום קבוצות הרכישה. זאת, לאחר מספר הצעות חוק דומות שהוגשו לפני מספר שנים ולא קודמו.

התזמון הנוכחי כנראה אינו מקרי: להערכתנו, בניגוד לדעה המקובלת ולמרות דחיקתן החוצה ממכרזי מחיר למשתכן, תחום קבוצות הרכישה (נפח שוק של כ-16% בשנת 2017 לעומת כ-5% בשנת 2013), עשוי להמשיך ולתפוס נפח משמעותי מכלל עסקות הנדל"ן בישראל. זאת, בין היתר, בשל מגמת דחיקתם של משקיעים מרכישת דירות בשוק היד השנייה (היעדר היצע) ומשוק הרכישה מיזמים (מחיר למשתכן) ואופי המשקיעים, המחפשים עסקות הנתפסות כ'הזדמנותיות' יותר.

מהיבט היזמים, מגמת צמצום הסיכון הגוברת מצידם תואמת את מודל הקבוצות, שבהן היזם משקיע הון ראשוני לא גדול יחסית ברכישת אופציה ובפרסום, ומנגד פוגש את התמורה בשלבים מוקדמים משמעותית מעסקת יזמות, כגון שלב התגבשות הקבוצה (מימוש האופציה), החלטת וועדה וכיוב'. מדובר בעניינו בהמשך ישיר למגמות השוק שציינו במאמרנו באתר זה בסוף השנה שעברה.

שרת המשפטים, איילת שקד | צילום: טל אזולאי

אולם, על אף שהתזכיר מסדיר מספר נושאים מרכזיים (הפרדת הנאמנות מהייצוג המשפטי בקבוצה, מניעת ניגוד עניינים, אפשרויות יציאה של רוכשים מקבוצה נכשלת ועוד), חסרות בו מספר הסדרות מהותיות מאוד, שחשוב להטמיען בחוק שיקודם.

• יש למנוע קטיגורית מהמארגן להגיש הצעת רכישה בשם קבוצת הרכישה טרם גיוס רוכשים למלוא המקרקעין. את החיסרון בהסדרה מסוג זה חשו על בשרם הרוכשים בקבוצת יונייטד שרונה, שם לא הספיקו הכספים על מנת להשלים את תמורת הרכישה והקבוצה כולה עמדה בסכנת הפרת מכרז.
  

• על מנת לתמרץ את המארגן להמשיך ולקדם את הפרויקט עד להשלמת הבנייה והאכלוס, יש לקבוע מפורשת את המדרגות לקבלת שכר המארגן כפי שהוצע בהצעות חוק קודמות - כגון רכישת המקרקעין, היתר בנייה, ליווי בנקאי, קבלן, טופס 4 מסירת דירות, בית משותף - ולא בתקנות עתידיות שיחוקק השר, שאין לדעת אם ומתי יחוקקו, כאשר בינתיים הנאמן, שעליו רובצת כיום האחריות לשחרור הכספים, נמצא "בין הפטיש לסדן".
  

• בנוסף, רכישת דירה שהינה מכח זכויות שמעבר לתב"ע, צריכה להיות מותלית באופן מפורש, ולא מספיקה הפרדה פיננסית לחשבונות נפרדים, בנוסחו המעומעם של התזכיר. זאת, הואיל ואי אישורן של זכויות שאינן ודאיות עלול ליצור יותר רוכשים מדירות, דבר שיצריך חלוקה מחדש ולעיתים אף מכירה של הקרקע וחיסול הקבוצה.
  

• אין בתזכיר קנסות או עיצומים, למעט סעד של ביטול הסכם במקרים מסוימים, דבר המעלה תהייה לגבי השיניים של החוק המתרקם. החלתו של החוק אחורה נעשתה בתזכיר בצמצום רב, ויש להרחיבו גם על קבוצות עבר, על מנת להגן גם על רוכשים קיימים בקבוצות, למשל הרחבת סעיפי "השתחררות" מבורכים של קבוצות שאינן מבשילות לחתימה או לחלופין נחתמות אך לא מבשילות לבנייה.
  

• חשוב להתייחס לניסיון וסיווג המארגן, כפי שמסווגים קבלנים. אחריותו של המארגן הינה רבה, וראוי שסיווגו יבנה בהדרגה בהתאם לניסיונו, כך שגורמים לא מתאימים לא ינהלו קבוצות גדולות או מורכבות.
  

• לבסוף, יש מקום לשקול להגביל את גודלה המקסימאלי של קבוצת רכישה, שכן הליכים רבים קשים מאוד לביצוע מהיקף של כמה מאות רוכשים ומעלה, כגון הליך החיתום בבנק, הליך מורכב הכרוך פעמים רבות בהחלפת רוכשים שאינם מאושרים, והמוגבל בתוקף ובזמן.
  

בהינתן היקף תחום קבוצות הרכישה העומד על כ-5 מיליארד שקל לשנה, לחוק המתרקם חשיבות רבה, שלא נופלת ממקביליו, החוקים הידועים כחוק המכר (דירות) וחוק המכר (הבטחת השקעות) שהסדירו את תחום הרכישה מיזם. על כן יש מקום וחשיבות לחוק ממצה אשר יגן על הרוכשים באופן מיטבי.

הכותבים הם עו"ד ושותף במחלקת הנדל"ן, משרד שבלת ושות'