יציאה לגינה דרך השירותים: בדרך לחיסכון קבלני מחיר למשתכן מפגינים יצירתיות

במכרזי מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון, זוכה היזם אשר מציע את המחיר הנמוך ביותר למטר מרובע עבור רוכשי הדירות בפרויקט. השיטה נועדה לתמרץ את היזמים להפחית במחיר הדירה הסופי ככל שניתן בעת הגשת הצעותיהם במכרז.

אך לאחר הזכייה בפרויקט היזם כבר מוטרד ממשהו שונה לחלוטין: כיצד ניתן לחסוך בעלויות הבנייה ולמקסם את הרווח. שכן המחיר הסופי, כאמור, נקבע מראש.

עם התקדמות תוכנית מחיר למשתכן נחשפו עוד ועוד התחכמויות ורעיונות "יצירתיים" שנקטו היזמים על מנת למכור בזול מצד אחד אך גם להרוויח מצד שני.

לעיתים מדובר בתכנון שהוא אבסורד של ממש, אשר אילץ את משרד הבינוי והשיכון להגיב ולעדכן שוב ושוב את המפרט המחייב של התוכנית.

כדאי לזכור כי מדובר על דירות שנמכרות בהנחה של כ־20% בהשוואה לשוק החופשי, אשר פונה בעיקר לזוגות צעירים שרוכשים את דירתם הראשונה באמצעותה. לפניכם כמה פרויקטים אשר זכו לתכנון הבלתי סביר ביותר מיום תחילת תוכנית מחיר למשתכן.

רעננה

חדר ההורים בממ"ד, חדר הארונות במסדרון

יזם: אלקטרה

מהתנגדות שהגישו באפריל האחרון רוב הזוכים בפרויקט של חברת אלקטרה ברעננה, עלה נתון מעניין: חלק מן הדירות בנות 4 חדרים, ועל פי התוכנית המוצעת, יחידת ההורים נמצאת בחדר הממ"ד, כולל האמבטיה. "אחת הנגזרות של תכנון לקוי זה היא כי האפשרות לבצע שינויים ביחידת ההורים תהיה קטנה מאוד", נכתב בהתנגדות שהגיש עו"ד הזוכים, ליאור לוי. 

עוד טענו הזוכים כי "חדר הארונות בכניסה ליחידת ההורים ישמש כמסדרון", והוסיפו כי "זהו מצב אבסורדי, כאשר בעצם נמנעת תכליתו כחדר ארונות, והוא משמש למעשה כמסדרון כניסה לחדר ההורים - חדר בתוך חדר. תכנון זה גורם לכך שבחדר הארונות יהיה מעט מקום להצבת ארונות ורוב שטחו יבוזבז לחלוטין".

מאלקטרה מגורים נמסר כי "בפרויקט ברעננה חסרים שטחי שירות דבר שהיה ידוע בעת הוצאת המכרז על ידי רמ"י ואף נכתב בתנאיו. הוועדה המקומית הגישה תוכנית להוספת השטחים וזו טרם אושרה. במקביל מבוצעים תיקונים לאור ההערות שהתקבלו".  

רעננה / קריית ביאליק

לא צריך הרבה קירות, העיקר שכל חדר מלמיליאן

יזמים: רמי שבירו / גיא ודורון לוי

מקובל לחשוב ששטח סטנדרטי לדירת 4 חדרים בישראל הוא 100-90 מ"ר, ואילו דירות בשטח של 130-120 מ"ר מיועדות לפחות ל־5 חדרים. אבל לחברות הבנייה רמי שבירו וגיא ודורון לוי זה לא הפריע להפתיע את זוכי מכרז מחיר למשתכן ברעננה ובקריית ביאליק בהתאמה, עם דירות ענק שכללו מספר חדרים מועט.

בפרויקט מחיר למשתכן בשכונת נווה זמר ברעננה זכה שבירו במכרז להקמת 82 דירות. בתחילה פורסמו הדירות באתר משרד השיכון כדירות 4 חדרים בשטח של 90 מ"ר במחיר של כ־1.6 מיליון שקל, ודירות 130 מ"ר הוצגו כדירות 5 חדרים, במחיר של 2.4-2.3 מיליון שקל. בראשית נובמבר גילו הזוכים לתדהמתם כי המפרט שונה. שטח הדירות אמנם לא השתנה וגם מחירן נשאר זהה, אולם מספר החדרים הצטמצם. הדירות הקטנות יותר הפכו לדירות 3 חדרים, ודירות הענק בגודל 130 מ"ר הפכו לדירות 4 חדרים בלבד.

מקרה דומה התרחש בפרויקט של חברת גיא ודורון לוי בקריית ביאליק בשכונה החדשה נאות אפק. בפרויקט שווקו 457 דירות לזוכים, גם כאן עם מספר חדרים מועט משמעותית לעומת הנהוג בשוק. דירת 3 חדרים שווקה בשטח של כ־100 מ"ר, שטח שנחשב כסטנדרט ל־4 חדרים. כמות נוספת של דירות 4 חדרים שווקה בשטח שנחשב כסטנדרט של 5 חדרים - 124-116 מ"ר. והיתר - 5 ו־6 חדרים שווקו ב־140 מ"ר ומעלה.  

בשני המקרים היתה משמעות צמצום מספר החדרים עבור היזם חיסכון של כמה עשרות אלפי שקלים לדירה. שכן הדירה כללה פחות קירות, פחות חוטי חשמל, שקעים ונקודות תאורה וכדומה. בעקבות הביקורת חברת גיא ודורון לוי שינתה לבסוף את תכנון הדירות בקרית ביאליק. בעקבות שני המקרים קבע משרד הבינוי והשיכון מהו מספר החדרים ההולם עבור כל שטח דירה.

מחברת גיא ודורון לוי נמסר כי "התכנון הראשוני הוא דרישת התב"ע ל־120 מ"ר ממוצע לדירה ותנאי המכרז שדרשו כי 30% מהדירות יהיו בנות 3 חדרים. ברגע שהתקבל אישור הרשויות לשינוי התמהיל שינינו את התכנון".

מחברת רמי שבירו נמסר כי: "חברת שבירו כחברה יזמית ומבצעת, נרתמה כבר בשלבים הראשונים של פרויקט מחיר למשתכן, להשתתף בבניית מתחמי דיור לזכאי משרד השיכון. הפרויקט ברעננה היה הפרויקט הראשון שאליו נרתמה החברה ותכנון שטח יחידות הדיור היה בהתאם לתפיסת החברה - בניית דירות גדולות ומרווחות, כמקובל באותו אזור ובהתאם לנהלי משרד השיכון.

"עם הזמן התברר כי רבים מזכאי משרד השיכון ביקשו לגור בדירות ששטח חדריהן קטן יותר, ומספר החדרים רב יותר. משרד השיכון ככל הנראה התאים את הנהלים לצרכי רוכשי הדירות ובהתאם חברת שבירו התאימה את התכנון עפ"י הנהלים החדשים. התוכניות של כל יחידות הדיור ששבירו בונה מאושרות ע"י משרד השיכון המפקח באופן צמוד על התהליך וחברתנו פועלת עפ"י כל הדרישות והתקנות בפרויקט למשתכן".

   

פרדסיה

מי רוצה לגור בתוך גינה ענקית

יזם: אמריקה ישראל ועץ השקד

דירות גן וגג נחשבות על פי רוב לדירות היקרות והאיכותיות בפרויקט. אך כאשר התמחור נקבע לפי מ"ר - כפי שקורה בתוכנית מחיר למשתכן - עשוי גודלן לעלות למשתכנים ביוקר.

בפרויקט המקודם ביישוב צמודי הקרקע פרדסיה שבאזור השרון זינק מחירן של 40 דירות בשל הצמדת מרפסות גג וגינות בשטחים עצומים - לעיתים גדולים משמעותית מהשטח של הדירה עצמה.

דירת פנטהאוז בשטח בנוי 141 מ"ר, שכוללת 177 מ"ר מרפסת על הגג, עומד על 1.68 מיליון שקל. עוד כלל התכנון הראשוני של הפרויקט שתי דירות פנטהאוז שטיפסו לעלות של 2.8 מיליון שקל מסיבה דומה, אך לבסוף פוצלו לארבע דירות בעלות של עד 1.7 מיליון שקל.

חשוב לציין כי בעקבות פיצול הפנטהאוזים עלתה רמת שביעות הרצון של הזוכים.  

יעל שרכשה דירה בפרויקט מספרת כי "זהו פרויקט מאוד מוצלח וכל הדירות נמכרו כבר בהתחלה. מבחינת ניצול השטח בתוכניות, אני חושבת שעשו עבודה נפלאה. הדירות לא מושלמות, אבל מי שרוצה מושלם שיבנה לבד".

מאמריקה ישראל נמסר בתגובה: "הפרויקט נבנה בהתאם לזכויות הבנייה שניתנו במסגרת המכרז ובהתאם למגבלת כמות הדירות שהוקצתה על ידי הרשות המקומית".

עוד נמסר מאמריקה ישראל כי מדובר בפרויקט שהביקושים אליו, ובפרט לדירות המיוחדות שבו, "היו גבוהים מאוד והוא שווק במלואו בתוך זמן קצר".

רכסים

לצאת לגינה דרך השירותים או דרך מפלס אחר

יזם: עמרם אברהם

בין הפרויקטים המדוברים ביותר - פרויקט בניה רוויה בן 101 דירות ביישוב החרדי רכסים, הממוקם מדרום־מזרח לחיפה בעמק זבולון. הפרויקט נבנה באופן מדורג על צלע גבעה, כשלכל דירה אמורה להיות גינה צמודה. אלא שעל הזוכים בדירה בפרויקט היה לבחור בין שתי אפשרויות, שתיהן מוזרות מאוד.

הראשונה - הגינה אינה באותה קומה שבה ממוקמת הדירה, כלומר אינה צמודה. השנייה, הגינה באותה קומה אך היציאה אליה היא רק דרך חדר השירותים.

"החצרות בפרויקט לא מוצמדות פיזית לדירות ולכן האחרונות מאבדות את ערכן, שהרי ברור כי אף אחד לא הולך לעלות ארבע קומות רק על מנת לשבת בחצר שלו", סיפרה אושרת ממן שזכתה לרכוש דירה בפרויקט.

לדברי אושרת ממן, "מחיר הדירות גבוה בגלל מרפסות וגינות ענקיות וחסרות תועלת, שעליהן אנו הרוכשים נדרש לשלם תוספת של 30% מערך הדירה. מדובר בתכנון לקוי שכל בר־דעת מבין שנעשה רק על מנת להגדיל את רווחי החברה".

לפני שנה אמר עדי גייר, סמנכ"ל בחברת עמרם אברהם, כי התכנון התבצע בשל הטופוגרפיה באזור וכי ישנם שטחים גדולים לניצול בפרויקט.

"במקום להצמיד לכל דירה 400 מ"ר גינה, לקחנו את השטח הגדול הזה, פיצלנו אותו וכך יוצא שהגינה לא בהכרח באותו המפלס של הדירה. יש אחד שזה מתאים לו ואחר שלא. קשה בתכנון לקלוע לכל הטעמים של הקהל".

על אף התכנון המשונה נמסר מחברת עמרם אברהם כי הפרויקט נמכר ושווק בהצלחה, למעט 15 דירות.

אילת / ירוחם

מעלית? תגידו תודה שיש לכם דירה

יזמים: עמרם אברהם / שתית

בחודשים האחרונים התפתח ויכוח קצת מוזר בין חברת עמרם אברהם ובין עיריית אילת הנוגע לפרויקט בן 15 בניינים בני ארבע קומות כל אחד שבונה החברה בעיר. לאחרונה, כאשר הגישה החברה היזמית בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה אילת, נדהמו שם לגלות כי הבניינים שמתכוונת החברה לבנות כלל אינם כוללים מעליות, כי אם פיר בלבד, וכי את המעלית ייתקינו הדיירים על חשבונם.

הוועדה המקומית סירבה לאשר את התוכנית והתנתה זאת בהתקנת מעליות. החברה התנגדה והגישה ערר. ועדת הערר המחוזית ירושלים והדרום שמה לוויכוח המוזר סוף וחייבה אף היא את עמרם אברהם בהתקנת מעלית. הוועדה המקומית אילת יוצגה על ידי עו״ד ורד מאירוביץ׳, שותפה במשרד עורכי הדין ענת בירן.

מקרה נוסף, שבו חברה יזמית ניסתה לצמצם עלויות בנייה של פרויקט, אירע שנתיים קודם לכן בירוחם. שם גילו הרוכשים בספטמבר 2016 כי חברת שתית שזכתה במכרז לבניית 154 דירות מוזלות ביישוב אינה מתכוונת לכלול מעליות במבנים בני ארבע הקומות שבפרויקט. במקרה זה היה הפתרון פשוט ומהיר יותר. כאשר כבר במהלך דיוני ועדת התכנון המקומית, בראשות ראש המועצה מיכאל ביטון, הוחלט על הוספת המעליות כתנאי להיתר, ואילו היזם קיבל את הדין ולא ערער.

משתית נמסר כי "החברה הוסיפה על חשבונה מעליות לכל המבנים. יש לציין כי בחוקי התכנון והבנייה ובדרישות התקן אין חובה בהתקנת מעלית למבנה בן 3 קומות".

פרויקטים עם נקודות אור: פיר אשפה ותריס חשמלי 

מהבדיקה שערך "כלכליסט" מול מנהלי קבוצות הווטסאפ של זוכי תוכנית מחיר למשתכן, עולה כי יש לא מעט פרויקטים אשר רוב מכריע מבין הרוכשים מרוצה מהם על כל מרכיביהם - התכנון איכותי, המפרט עשיר אף מעבר למה שמחייב משרד השיכון, והיזם נוהג ברוכשים בשקיפות ובהגינות. אלו הפרויקטים המצטיינים שנמצאו.

פרשקובסקי, ראשון לציון

הפרויקט הנבנה בשכונת הרקפות במזרח העיר כולל שני מגדלים בני 27 קומות שבהם 216 דירות, מהן 180 דירות בהנחה במחיר למשתכן. המבנה כולל שלוש מעליות ושתי קומות חניון תת־קרקעי. הזוכים ציינו כמה סיבות לשביעות רצונם מהפרויקט: בחזית המבנה שטח ירוק נרחב המיועד לגינה; אף שהמפרט המחייב של משרד הבינוי והשיכון אינו דורש זאת, היזם הוסיף פיר אשפה קומתי ותריסים חשמליים בסלון.

רועי (37, נשוי עם ילד) זכה בפרויקט ורכש דירה בקומה גבוהה יחסית. לדבריו, "בפרויקט דירות 3 חדרים שנמכרו ב־980 אלף שקל. הן אמנם עם כיוון אוויר אחד, אבל הן עולות פחות ממיליון שקל ואי אפשר למצוא פה בראשון לציון כלום בסדר גודל הזה כולל חניה". בנוסף, לדבריו, דירה עם ארבעה כיווני אוויר בקומות הגבוהות (23-22) בשטח 115 מ"ר ו־10 מ"ר מרפסת נמכרה לזוכים ב־1.38 מיליון שקל בלבד.

"יש פרופורציה טובה בדירות בין הסלון והחדרים. אצלנו, להבדיל ממקומות אחרים, גם במקלחת ובשירותים יש חלון, וגם במטבח. יש לנו נוף פתוח לכל הכיוונים. לא רואים ים אבל רואים את כל ראשון לציון", סיכם רועי.

גיא ודורון לוי, ראש העין

 

הפרויקט בשכונה החדשה פסגות אפק כולל עשרה בניינים בני 7-4 קומות שבהם 142 יחידות דיור. האכלוס מתוכנן לחודש מרץ 2019.

טל (35, נשוי עם ילד) מתגורר עם משפחתו בפתח תקווה, והם מתכננים לעבור לשכונה החדשה. בשיחה עם "כלכליסט" הוא מספר: "לטעמי, זה פרויקט לא רע בכלל ואף יותר מכך. בבניינים הגבוהים ארבע דירות בקומה, ויש מבנים שיש בהם שתי דירות ואפילו דירה אחת בקומה. רוב הדירות עם חלון במטבח. מרבית הדירות עם שני כיווני אוויר ואפילו שלושה".

לדבריו, הדירות מרווחות וכוללות דוד שמש שמפרט התוכנית אינו מחייב. עם זאת, הוסיף, "לא הכל מושלם. במקלחת שלנו אין חלון ויש ונטה - אבל זה גם קיים בשוק החופשי".

כשנשאל על הפרויקט המתוכנן לעומת פרויקטים בשוק החופשי, מספר לירן, דייר נוסף בפרויקט: "הוא לא נופל בהרבה. אולי רק המפרט שבו אין מזגנים, אבל אין פה בעיה תכנונית מהותית. עשו פה עבודה מצוינת".

ענת דניאלי