נדל"ן בברלין – לא רק ברובע מיטה או באלכסנדר פלאץ

חושבים מחוץ לקופסה

השקעה בנדל"ן הפכה בשנים האחרונות לבחירה המועדפת על משקיעים בעולם כולו. המנוסים שבהם משקיעים מאמץ בניסיון למצוא אזורים בהם פוטנציאל ההשבחה גבוה במיוחד ומסמנים אזורים הנמצאים בסמיכות למרכזים עירוניים העוברים התפתחות מואצת. דוגמאות מצויינות לעניין, ניתן למצוא כאן אצלנו בישראל; אם נבחן זאת ברמת שכונות מתפתחות במרכז, ניתן להצביע על שכונת פלורנטין בתל אביב כיעד המשיא תשואות פנומנאליות לאלו שראו את הנולד וצפו, כי השכונה הוותיקה והדרומית תפרח לאור עליות המחירים האסטרונומיים המאפיינות את השכונות המבוקשות של מרכז וצפון תל אביב. ברמת הערים, המשאבים האדירים שהושקעו בבאר שבע לדוגמא, הביאו לצמיחה מרשימה של העיר, החווה התפתחות מואצת הן ברמת התשתיות והן במספר התחלות הבנייה.

הניסיון לרסן את עליות המחיר בישראל כולל הטלת מיסוי נוסף על משקיעי הנדל"ן המקומיים, גורמת להם להביע עניין גובר והולך בנכסים להשקעה מעבר לים. ברלין, הנמצאת בכותרות כיעד השקעה מועדף ברמה הבינלאומית מזה שנים, ממשיכה להוביל את מפת ההשקעות האירופית ומציגה נתוני צמיחה איתנים, שעל פי תחזיות וסקרי שוק מקצועיים אינם אמורים להשתנות בשנים הקרובות.

הטבלה לא משקרת

ניתוח מקצועי של מגמות מחירי הנדל"ן בברלין ממשיך להצביע על העיר כיעד מועדף להשקעה בשנים הקרובות. עליות מחירים עקביות של כ-10% אחוזים בשנה בממוצע מזה כעשור אינם מרתיעים את המשקיעים הרבים הבוחנים לעומק את הנתונים המתפרסמים אודות הצמיחה העקבית והמתמשכת בעיר. האינדיקטורים הכלכליים של גרמניה מציגים חוסן מרשים הבא לידי ביטוי בתל"ג גבוה לנפש וברמת אבטלה נמוכה ביחס לערים מרכזיות אחרות באירופה. מהלכי חקיקה נרחבים מעניקים רוח גבית לתהליך ההתפתחות המואץ ומייצרים ביטחון רב בקרב המשקיעים. רוכשים מקומיים ובינלאומיים כאחד מצאו עידוד בכלכלה הלאומית החזקה עם צמיחה שהגיעה לשיא של 6 שנים ב-2017, ולגרמניה יש את היתרה הגדולה בעולם בחשבון השוטף שלה.

תנופת הפיתוח המרשימה הפוקדת את העיר היא פועל יוצא של מדיניות הממשלה הגרמנית הממשיכה להשקיע בה סכומי עתק המיועדים לשיפור התשתית ופיתוח פרויקטים ציבוריים נרחבים. מדיניות זו אינה פוסחת גם על שכונות מתפתחות בעיר דוגמת נויקלן, וויסנזה וטמפלהוף, הנהנות מרמת ביקוש גוברת והולכת לאור המחסור המתמיד ביחידות דיור במרכזה של העיר ומחירן הגבוה.

דירות להשקעה בברלין בשכונת טמפלהוף הירוקה | צילום: אינספיריישן גרופ

יוצאים מהמרכז

השקעה בנכסים בשכונות אלו נמצאת בנסיקה מתמדת. אמנם אין מדובר בנכסים הנמצאים בלב ליבה של העיר, הנתפסים ככאלו שיזכו לביקוש תמידי, אך דווקא הם מגלמים פוטנציאל השבחה גבוה מאוד הנובע ממחירן הנמוך יחסית. העניין הרב בדירות מגורים בשכונות אלו אינו נובע רק מצדם של משקיעים, אלא גם מצדה של האוכלוסייה המקומית. הגרמנים עוברים תהליך דומה לזה שעוברים המשקיעים בישראל ומבינים, כי הריביות הנמוכות להחריד אינן מייצרות עבורם תשואה דומה בשום אפיק אחר. חשוב לציין כי שלא כמו בישראל, בה נוהגים האזרחים לרכוש דירות מגורים כדרך קבע מזה שנים, תרבות הדיור של המקומיים שונה לחלוטין ועיקרה מגורים בשכירות. מגמה זו משתנה בהדרגה בגרמניה כולה ובברלין בפרט.

באופן טבעי, מתקיים לו הבדל משמעותי במחירי הקנייה ובדמי השכירות הנהוגים בכל אחד מ-12 חלקיה של העיר. ניתן להבחין, כי המחירים באזורי הביקוש במרכזה של העיר עולים במהירות, אך מחסור חמור בבנייה למגורים באזורים אלו מייצר ביקוש שיא גם באזורים פריפריאליים בעיר והמחירים מגיבים בהתאם.

אינספיריישן גרופ מתמחה בניהול השקעות נדל"ן בברלין | צילום: שאטרסטוק

משביחים נכסים בשכונות מתפתחות

היכרות מעמיקה עם זירת הנדל"ן הברלינאית, מייצרת הזדמנויות השקעה בשכונות הנמצאות במגמת צמיחה מתמדת. הסנאט המקומי, שאינו מצליח להדביק את הביקוש האדיר, מעודד יזמים ומשקיעים זרים להכניס את כספם לעיר הן לטובת בנייה חדשה והן לטובת שיפוץ והשבחה של נכסים קיימים. כך למשל מתקבלת הוכחה ברורה לכך, בדמות כניסתו של המיליארדר וורן באפט, אחד האנשים העשירים בעולם, לשוק הנדל"ן בעיר. גם מקומם של משרדים ושטחי מסחר אינו נפקד בהקשר זה לאור מעבר מאסיבי של חברות רבות לעיר, היבט נוסף אותו מעודדת הממשלה המקומית. מקבלי ההחלטות באותן חברות בוחרים למקם את משרדיהם בשכונות מתפתחות דוגמת קרויצברג ונויקלן על מנת לחסוך בעלויות. אלפי צעירים, אם כן, פוקדים את השכונות הללו ומפיחים בהם רוח רעננה של שינוי וצמיחה.

lnspiration Group מתמחה בייזום ותפעול של פרויקטים בברלין ומציעה למשקיעים מישראל מגוון רחב של נכסים שנבחרו בקפידה ומגלמים פוטנציאל השבחה גבוה לצד מעטפת ניהול קפדנית ושקופה. בנוסף לפרויקטים הנמצאים בטבורו של אזורי הביקוש, מקפידה החברה לגוון את תיק ההשקעות ולאתר נכסים בשכונות מתפתחות דוגמת טמפלהוף ונויקלן שם פוטנציאל ההשבחה גבוה מאוד.